作者：公子小白
曹雪芹有有诗云，“好风凭借力，送我上青云。”
对于今天的杭州来说，送它上天，让那句“上有天堂，下有苏杭”实至名归的，是房地产。
在继2018年卖地收入2434亿元，登上的铁王座后，昨天（4月16日），杭州续写辉煌，一天卖出7块地，揽金126亿元，楼面价创下杭州拍地史上第二高。
此时的杭州，已在云里雾里。
具体来看。4月16日，杭州在主城区一次性推出了7块地，包括三块住宅、一块商住用地、三块商业用地。其中住宅用地和商住用地分别位于上城区望江、江干区牛田、江干区笕桥和下城区三里亭。
被视作年内杭州推出的地块，望江单元住宅用地，被滨江以52亿总价、楼面价45325元/平方米、自持22%、封顶溢价30%竞得。
位于江干区牛田单元的商住用地，被广州房企越秀以5.89亿拿下，楼面价17744元/平方米，溢价率21.7%。
绿城以35.3亿元拿下了位于江干区笕桥单元住宅地块，楼面价27413元/平米，溢价率29.7%。
最后一块住宅用地被杭州本地房企以19亿拿下，楼面价29736元/平米，溢价率23.1%。
尽管在溢价率限制的情况下，杭州这场土拍没有创造惊艳的溢价率数据，但历史第二的楼面价，已经宣告杭州楼市彻底回暖。
所谓楼面价，就是单位面积分摊的土地出让价格。楼面价=土地出让金÷允许的建筑面积。
一般来说，项目最后的平均售价会是拍地时楼面价的1.5~2倍。因为算上拿地成本、建筑成本以及各种税收，开发商以1.5倍左右的楼面价出售才能保本不亏，以2倍于楼面价的售价才能有钱可赚。
换句话说，此次滨江在上城区拿下的望江地块，楼面价45325元，未来项目需要6.8万元/平米的售价，才能保证不亏，9万元/平米的售价才能赚钱。
笕桥单元和三里亭单元，也都要售价5万元/平米以上，开发商才有利可图。
根据房天下数据显示，目前杭州二手房均价为33241元/平米，望江单元所在的上城区均价接近5万元/平米，笕桥单元所在的江干区和三里亭单元所在的下城区均价分别为3.3万元/平米、4万元/平米。
以这一波房企拿地价格和项目建设进度（项目上市快则1年，慢则2~3年）估算，两年后杭州上城区房价至少得上涨36%，江干区和下城区的房价得上涨51%、25%，否则开发商没有理由以这么高的楼面价拿地。
谁会傻到去做无利可图的事情。
按此次开发商的拿地激情和豪气预估，他们在赌两年后杭州房价均价将跻身5万+行列。
杭州最近两年一直被拎出来与广州比，各种超越取代广州，北上深杭的评论层出不穷，或许五年后5万/平米的房价，能够满足杭州小小的虚荣心吧。
但冷静想想，杭州最近几年发展势头是不错，但与广州之间的差距仍非常巨大，杭州能撑起5万/平米的房价吗？
本号认为，杭州未来的经济和房价潜力的确不容小觑，按照杭州目前的发展速度和势头，十年后，可以撑起5万的均价，但两三年内撑不起。
最近两三年，在财经为商业目的制造出的所谓“新一线城市”头衔后，杭州、成都作为新一线城市执牛耳两座城市，自信心爆棚，尤其是杭州。
云巅之上的杭州，总有一种能够比肩一线城市广州的错觉。但现实是，目前的杭州想要赶上广州，得拉上二弟宁波。
数据来源于三个城市统计局
从人口是经济数据可以看到，广州当下的实力≈杭州+宁波。
广州尚且撑不起，杭州又靠什么撑起，靠泡沫吗？
子非鱼2019-04-17 18:36:53
