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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；
作者：樱桃
最近在一个论坛上，贝壳研究院院长肖小平透露的很多数据让我大吃一惊。
她说深圳今年卖盘增加很多，以链家系统的数据为例，今年3月份有6.3万套，去年3月只有3万套，一年翻了一倍。
我今天找链家的朋友帮我看了下数据，截至4月22日，贝壳找房上内部显示的房源数是67923套，但因为有些没有签委托，所以对外只显示了4.18万套。
因为很多业主撑不住了，这几年深圳房价保持稳定，投资客8成以上都是亏损的，政策看不到放松，继续持有成本太高，投资没钱赚，2年到期后只能马上抛掉。
一个中介公司的老板告诉樱桃，从现在放盘的房源来看就知道，大部分都是距离上次交易两三年的盘，几乎很少有满5年的房子。
“去年年底已经消化了很多笋盘了，比如龙华的壹城中心，小户型多，投资客扎推，当时3房卖到370万，投资客都是亏损卖的。”龙华的中介告诉樱桃，当时投资客是恐慌性的在抛盘，年后市场回暖，同户型卖到420万了，如果市场再次转冷，说不定后面又有人急着卖了，业主的心态也是随市场在变化。
2016年入场的投资客有不少是合伙投资的，当时头脑发热都看涨，本来就是计划做个短线，而且拿别人名字买，占用别人名额，肯定不能长期持有，不管赚不赚钱，2年后都计划抛。
这几年深圳居民加杠杆买房确实是加到了。有的人首付款不足，或者月供不够的，就利用银行消费贷套现来补充资金，一个银行三五十万额度，多申请几个银行支撑现金流。
昨天深圳2018年的统计数据出来了，深圳居民杠杠率（住户贷款占住户存款比例）达到创纪录的144.4%。住户存款余额13810亿元，住户贷款19942亿元。
应该已经超过厦门，勇夺了！
北上广都是存款多余贷款，只有深圳是贷款多余存款。
这个跟深圳是年轻人为主，喜欢贷款，风险承受能力较高有关。
而且深圳是草根城市，屌丝为主，也没有北京上海人有钱。
肖小平还说，从3月份成交的房源发现，深圳人的购买力在下移，很多片区的主流成交总价往下走，说明大家对自己未来的收入预期不乐观，对房子开始比较谨慎。
3月份二手房成交总价，在700万以上的只占8.8%，500-700万之间占14%，300-500万的占了38.5%，200-300万的占了26.3%，200万以下的占12.5%。
我们对比一下前几年的数据：
2018年，以800万为分界线，800万以上的占比也有11%，700万以上应该还多两三个点吧。
其实中端购买力的透支在2018年就已经显现出来了，600-1000万之间的成交量去年就有所下滑，只有低总价才是市场主流，另外豪宅成交量也还有较好的表现。
今年深圳市场我4月3日写文章说了（深圳调控已三年，现在调整到什么阶段了？）今年3月份成交量5000套都不到，连小阳春都没出现。
为什么？
其实还是调整的不够充分！虽然深圳调控已三年，但房价还在原地踏步，有些片区甚至每年都在涨，真正下跌只是从去年731才开始，如果非要说调整，也就才调整半年时间，而且幅度也不超过10%，还是少数片区。
即使调整长度有三年，但深度还不够，市场购买力透支过度了。
2015-2016年那一波集中释放了大量的改善型需求，当时市场该换的大部分换完了，现在房价这么高，换房成本这么大，这些人基本上五年是不会动的。剩下没换的少部分也换不起了，要么就是慢慢换了，除非是政策发生变化，换房也可以加杠杆，否则市场不会有大的变化。
3月份首套房置业的占比66.4%，改善占22.6%，剩下投资占11%。
有的人可能在想，3月二手房放盘量激增一倍多，现在房源还在上升，怎么也没有看到房价继续下跌多少呢？
看下面这个图发现没有，3月份的价格上涨和下跌的楼盘同时都增加了，表明有些业主的心态并不是很悲观，而有的业主为了急于成交的可能就会降价卖。
毕竟放盘的并不都是投资客嘛，不缺钱的业主肯定不急。
有一个消息可能有些影响，就是关于央行的新版征信，传闻5月1日将上线，利空即将来临！所以很多人想抢在这之前买，有时候政策的传言对市场的影响非常大。也就带来了3月份的小反弹。
但今天央行又澄清说并没有一个明确的上线时间表，看来又是中介在炒作了。
总的来说，对于深圳房价而言，现阶段有利空的因素，一方面调控在持续，所以不用担心房价会有明显上涨，不是特别精通市场的投资客基本上无利可图；
另一方面，放盘量在增加。
但同时又有利多的因素在对冲利空，比如利率在下调，银行放款很快，信贷比较宽松。
另外，深圳的落户门槛又很低，大专就可落户买房，有利于外来资金进入，这也是深圳一年为什么会有五十万常住人口增加的一个原因。
所以利空利多对冲后，市场会维持时冷时热的局面，通常在年底会比较冷淡，降价捡笋的机会较多，年后回暖涨价，消化一波后继续冷淡，积累需求后再回暖。
深圳壹地产2019-04-25 13:16:18
