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多元产业发展成为众多主流房企一致选择。
从近期房地产上市公司披露的年报可以看出，房地产上市公司不再只看销售业绩，而是开始寻求转型，进行多元化发展。
易居企业集团克而瑞副总裁张兆娟在5月30日易居克而瑞深圳区域、地新引力联合主办的2019年粤港澳大湾区多元化投资白皮书发布会暨湾区投资高峰论坛现场表示，近年来，多元化从“零星尝试”到“蜂拥而上”已经成标配。然而，房企的主业依然是“地产”，一方面，房企主业继续规模冲刺；另一方面，房企投资面临困扰（政策变化、盈利模式不清晰、培育期长等）。
易居企业集团克而瑞副总裁张兆娟
她还透露，近三年来，房企在投资市场越发“活跃”，更爱投“专业性强”的“非地产”领域，比如应用科技、教育、新工业新材料、文娱传媒、体育，除了合作方式外，很多开发商更愿意下场自己做。地产相关领域，“长租公寓”值得关注。
从30房企多元领域布局图可看出，物业服务、商业地产、产城/园区、长租公寓、代建、康养、金融、教育等领域是房企多元化布局的“热点”。而“物业服务”则是房企100%投资的领域。
2014年6月30日，彩生活成为物业服务上市家企业；接着，中海物业在2015年10月23日上市，中奥到家在2015年11月25日上市，随后绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、南都物业、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康陆续在近年上市。
由此，让房企看到“物业服务”这块投资的“蛋糕”。张兆娟在现场强调，除了已经上市的物业服务企业，还有等着排队进入“新三板”和上市的。
众所周知，在房企多元化践行之路中，有忍受痛点和难点困扰的业务，如盈利难的长租公寓和养老，也有渴望踏上规模赛道的业务，如处于资本风口的物业和已初步成规模的商业。
张兆娟提到，在政策严控下，传统金融窗口关闭，布局逐渐放缓，但股权投资基金正当时，30房企超过一半布局股权投资基金。
而教育产业化在运作路径受限下，仍回归主业配套，房企做教育主要以产业化运作、地产配套两种典型路径，30房企70%布局教育，除碧桂园外的20家房企的教育板块作为配套运营。
随着土地政策从严，类地产发展更困难了，回归产业本质，主要以“运营”为王。对于龙头企业而言，产业资源转向更偏实体产业领域，房企搭建产业实质上一直在推进但真正产生效果还需要时间。
在文旅方面，土地出让政策变化对文旅运营提出更高要求，可售面积下降，运营配套比例上升，对开发商运营能力也提出了更高要求，这导致房企纷纷开始通过合作、自创品牌加大运营，行业进一步向头部集中，如华侨城、恒大、复地集团，在2018年，旅游业实际完成投资17750亿元，头部企业包括“华侨城、万达、融创、雅居乐、万科、方特、长隆、恒大”，总投资1.095万亿元，占比62%。
在租赁方面，盈利难、供需错配可以说是当下难点。张兆娟认为，就总租赁市场规模来看，主要以北上广深一线城市才有空间。但政策利好，市场巨大，预计十年内迎来爆发。
2013年以来各部委发布重磅政策49条，从顶层设计到全面部署支持产业发展；未来10年，随着60后进入老龄化，其客户观念和支付能力将改变养老市场现状。张兆娟指出：“供应结构不合理，低端需求被低估，以上海租赁市场为例，租金4000元以下的需求大，而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房，供应结构偏差。但政策利好，市场潜力大，房企纷纷布局。”
张兆娟预测，政策放开限制下，资本市场已认可“物业服务”的行业价值，“泛业态” 扩充服务空间，“大服务生态”已成，场景日益丰富。房企在转型逻辑下，通过加大商业布局，开发商向运营商转型，通过抵御住宅业务限购、限价、限贷等政策风险，稳定现金流，商业地产获取稳定的租金。
张兆娟建议，在专业化趋势下，房地产投资与开发分离成主流模式，在重变轻的转型诉求下，越过资金壁垒，宜降低投资拿地门槛，以价值输出实现小股操盘，抵御多变的外在环境，抗周期风险能力才能变“强”。
文君言2019-05-31 18:37:06
