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一方违约导致诉讼继续履行二手房买卖合同,佣金如何付?

深圳颜宇丹律师 2019-07-03 11:08:36

居间服务合同纠纷中,房屋买卖双方在居间人促成下已经签订房屋买卖合同,合同一方根本违约不履行合同主要义务,导致房屋买卖合同无法履行,而另一方诉诸法院促使合同最终继续履行的情形下,买卖双方是否应当向居间人支付服务费以及如何支付服务费呢?

案情简介


审理法院:深圳市中级人民法院

案号:(2015)深中法商终字第1066号


2013年1月21日刘某某与胡某、王某签订了房产买卖合同,该合同约定刘某某同意将位于深圳市南山区康乐大厦银海阁6H的房产转让给胡某、王某。同时约定该房产有抵押,刘某某应以现金赎楼。同日,刘某某和胡某、王某分别以卖方和买方的身份向中联公司出具了及必要费用支付承诺书,该承诺书载明由经纪方中联公司提供居间服务,已经促成承诺人与买方/卖方签订关于购买位于深圳市南山区康乐大厦银海阁6H号房产的买卖合同。买卖双方均承诺以140万元的价格为依据计算经纪方的及必要费用。买方承诺的为3万元,卖方承诺的费用为2.5万元。居间服务的必要费用为额的20%。必要费用应在签订房产买卖合同时支付,应在签订国土局版本的深圳市二手房买卖合同及向登记机关递件前支付,延期支付的,应按总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金,拒绝支付的,经纪方有权拒绝办理过户手续。同日,刘某某作为卖方,胡某、王某作为买方,中联公司作为受托方签订了房贷通按揭、权证代办服务合同。


2013年2月3日,刘某某出具收据,表明已经收到胡某、王某交付的5万元定金。此后,刘某某与其代理人李某没有履行赎楼义务,使得买卖双方的房产买卖合同无法继续履行。胡某、王某于2013年9月12日将刘某某诉至一审法院,诉请解除双方的房产买卖合同,并申请财产保全,查封了涉案房产。2013年11月12日,刘某某作为甲方,其委托代理人任某作为乙方,胡某、王某作为丙方,达成了和解协议,该协议约定刘某某授权任某出售康乐大厦银海阁6H房产,任某要求胡某、王某解封该房屋并且将该房屋以140万元的价格卖给胡某、王某。2013年11月20日,刘某某与胡某、王某再次签订房产买卖合同。2013年11月17日,刘某某的代理人任某就胡某、王某于2013年1月21日和2013年2月3日已经支付的定金5万元再次向胡某、王某出具了收据。此后,买卖双方履行了该房产买卖合同,办理了房屋过户手续。胡某、王某向法院申请解除涉案房产的诉讼保全并申请撤诉。


中联公司向法院诉讼请求:

1、刘某某向中联公司支付25000元;

2、胡某、王某向中联公司支付3万元;

3、刘某某支付中联公司自2013年12月3日至清偿之日的延迟付款违约金(违约金按必要费用的万分之五按日计算,暂计至立案日为175元);

4、胡某、王某支付中联公司自2013年12月3日至清偿之日的延迟付款违约金(违约金按必要费用的万分之五按日计算,暂计至立案日为210元);

5、刘某某、胡某、王某承担本案的诉讼费用。

一审裁判理由


中联公司作为居间人,向作为卖方的刘某某和作为买方的胡某、王某提供订立合同的机会,并促成双方签订房产买卖合同,胡某、王某依约向刘某某给付5万元的定金的行为表明买卖双方已经开始履行合同,中联公司的部分居间服务已经完成。刘某某、胡某、王某应当依照及必要费用支付承诺书的约定在签订房产买卖合同的同时向中联公司支付必要费用。该承诺书约定居间服务的必要费用为额的20%,作为卖方的刘某某的额为2.5万元,作为买方的胡某、王某的额为3万元,故,刘某某应向中联公司支付必要费用5000元,胡某、王某应向中联公司支付必要费用6000元。

 

及必要费用支付承诺书约定买卖双方在签订深圳市二手房买卖合同及向登记机关递件前支付。在胡某、王某支付定金后,刘某某及其代理人李某并未有依照房产买卖合同的约定履行赎楼义务,在合同期限届满之前,以其行为表明不履行合同主要义务,构成根本违约,使得该份房产买卖合同无法实际履行,更没有签订深圳市二手房买卖合同,故,中联公司的居间服务并没有完全完成,支付的条件并没有成就,刘某某、胡某、王某无需向中联公司支付。虽然此后胡某、王某通过起诉、申请查封等手段,迫使刘某某最终将涉案房屋卖给了胡某、王某,并办理了房屋过户手续,但此时买卖双方所履行的已不是2013年1月21日在中联公司促成之下签订的房产买卖合同,而是一份于2013年11月20日签订的新的房产买卖合同。刘某某的代理人也已由李某变更为任某。新的代理人任某还就胡某、王某于2013年1月21日、2013年2月3日支付的合计5万元的定金重新出具了收据。中联公司在这一次新的房产买卖合同的订立和履行中并没有提供居间服务,无权依据2013年1月21日签订的及必要费用支付承诺书要求买卖双方支付。


中联公司要求刘某某和胡某、王某分别向其支付中联公司自2013年12月3日至清偿之日的延迟付款违约金。根据中联公司与买卖双方签订的及必要费用支付承诺书,该承诺书仅规定了延期支付时计收延期付款违约金的办法,并未规定延期支付必要费用时计收延期付款违约金的办法因此刘某某,胡某、王某仅需向中联公司支付必要费用,无需支付,故,原审法院对中联公司要求刘某某,胡某、王某支付延期付款违约金的诉讼请求不予支持。

      

一审法院判决:

一、刘某某应于判决生效之日起十日内向中联公司支付必要费用5000元;

二、胡某、王某应于判决生效之日起十日内向中联公司支付必要费用6000元;

三、驳回中联公司的其他诉讼请求。

二审裁判理由


本案的案由为居间合同纠纷。中联公司与刘某某、胡某、王某之间建立的居间合同关系是各方真实意思表示,内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定,为有效合同,各方均应依约履行。


合同法规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中联公司已促成刘某某与胡某、王某就涉案房产订立买卖合同,其后虽出现刘某某一方不能履约,胡某、王某通过起诉、查封等法律手段迫使刘某某与其另行签订和解协议并最终完成买卖等事宜,但首先,此并非中联公司的责任所致,胡某、王某也未举证证明其在敦促刘某某履约时要求中联公司予以配合而被拒绝;其次,胡某、王某最终能够与刘某某达成和解并签订新的买卖合同,固然是其通过法律途径维权的结果,但仍离不开由中联公司促成双方签订份买卖合同的事实基础;最后,根据《及必要费用支付承诺书》的约定,买卖合同解除后刘某某与胡某、王某又私下成交的,仍应向中联公司支付全部。因此本院认为上述过程并不影响中联公司主张合同约定的的权利。


《及必要费用支付承诺书》约定在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付,刘某某与胡某、王某虽是依据双方之间第二份买卖合同签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》并向登记机关递件,但如上所述,第二份买卖合同仍应视为份买卖合同的延续,且在居间合同中促成委托人订立合同是合同的主要义务,协助过户只是合同的次要义务,刘某某与胡某、王某又未举证证明其要求中联公司协助办理上述手续而被拒绝,故本院认定承诺书约定的支付条件成就。因中联公司未能举证证明递件的具体日期,故本院认定房产过户登记至胡某、王某名下之日(2013年12月11日)为应付之日。刘某某未支付25000元,中联公司要求其支付并按日万分之五的标准支付违约金,符合合同约定,亦有法律依据,本院予以支持。由于胡某、王某在房屋买卖合同履行中是守约方,又采取法律措施促使合同最终履行,客观上也维护了中联公司向刘某某全额收取的权益,且中联公司未参与办理过户手续也减少了实际工作量,故本院酌情减少胡某、王某应付的额至15000元,且其无需向中联公司支付迟延付款违约金。


二审法院判决:

一、变更深圳市南山区人民法院(2014)深南法粤民初字第8号民事判决项为:被上诉人刘某某应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市中联地产置业顾问有限公司支付25000元及付款违约金(以25000元为基数,按日万分之五的标准,自2013年12月11日起计至清偿之日止);

二、变更深圳市南山区人民法院(2014)深南法粤民初字第8号民事判决第二项为:被上诉人胡某、王某应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市中联地产置业顾问有限公司支付15000元;

三、撤销深圳市南山区人民法院(2014)深南法粤民初字第8号民事判决第三项;

四、驳回上诉人深圳市中联地产置业顾问有限公司的其他诉讼请求。

小结

 

一方违约,另一方采取法律措施促使合同最终履行,居间人与买卖合同双方因为居间费问题产生纠纷的,法院在审理时,首先会考量是否因为居间人的原因导致合同不能实际履行;其次,结合居间服务合同中约定的服务费用、服务事项、支付方式等内容,对比居间人实际完成的事项;最终按照公平和诚实信用原则,酌定买卖方应当向居间方支付的服务费,同时,也会酌情照顾买卖合同中的守约方。

                                                                                                     

关于颜宇丹律师

颜宇丹   广东丹柱律师事务所主任律师、创始合伙人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。


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