楼市一周报 |一二手住宅成交量同步下滑

深圳中原研究中心-楼市一周报(第31周)

上周一宗土地成交，一项目获批预售，无一项目开盘入市。

• 上周新房住宅共成交810套，环比下降9.4%；面积共计76814平，环比下降10.2%。

• 本周经理人指数为59.74%；上周深圳中原报价指数录得43.78%。

1宏 观 点 评

NEWS政治局会议：落实房地产长效管理机制 不将其用作短期刺激经济手段

[政治局会议:落实房地产长效管理机制不将其用作短期刺激经济手段]

• 7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，上半年经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。下半年要坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路，财政政策要加力提效，继续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。会议还强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

[央行：对高杠杆经营大型房企的贷款行为加强监管]

• 7月31日，中国人民银行日前在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，传达学习党中央、国务院关于深化金融供给侧结构性改革、增强金融服务实体经济能力的决策部署。会议要求，各类银行要强化问题导向和目标导向，充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性，要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

[央行：有信心、有能力保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定]

• 8月5日，中国人民银行有关负责人就人民币汇率相关问题做出相关回应。其中，就今日人民币汇率为何“破7”，央行有关负责人回应，从全球市场角度观察，作为货币之间的比价，汇率波动也是常态，有了波动，价格机制才能发挥资源配置和自动调节的作用。尽管近期人民币对美元有所贬值，但从历史上看，人民币总体是的。过去20年国际清算银行计算的人民币名义有效汇率和实际有效汇率都了30%左右，人民币对美元汇率了20%，是国际主要货币中最强势的货币。今年以来，人民币在国际货币体系中仍保持着稳定地位。央行有经验、有信心、有能力保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。近年来在应对汇率波动过程中，央行积累了丰富的经验和政策工具，并将继续创新和丰富调控工具箱，针对外汇市场可能出现的正反馈行为，要采取必要的、有针对性的措施，坚决打击短期投机炒作，维护外汇市场平稳运行，稳定市场预期。

[万科前7月销售额3821.9亿 同比增长22.21%]

• 8月2日，万科企业股份有限公司发布公告，2019年7月份实现合同销售面积313.5万平方米，合同销售金额人民币481.9亿元，与去年同期的451.4亿元基本持平。1月至7月份，万科累计实现合同销售面积2463.6万平方米，合同销售金额人民币3821.9亿元，同比增长22.21%。自2019年6月份销售简报披露以来，该公司新增加开发项目20个，占地面积213.8万平方米，计容积率建筑面积402.1万平方米，权益建筑面积324.7万平方米，需支付权益价款313.31亿元。

[碧桂园前7月合同销售金额行业]

• 8月2日晚，碧桂园控股有限公司发布公告，披露于2019年7月份之未经审核营运数据。7月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币425.7亿元，较2018年7月同比增加16.03%，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约477万平方米，较2018年7月同比增加67.76%。2019年1-7月，碧桂园实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币3245.2亿元，实现权益的合同销售建筑面积约3605万平方米。碧桂园前7月实现合同销售金额4524.9亿元，继续位居全行业。

[阳光城上半年营收增四成至225亿净负债率降至145.13%]

• 8月1日，阳光城集团股份有限公司发布公告，2019年上半年实现营业收入225.11亿元，同比增长48.03%，归属于上市公司股东的净利润14.49亿元，同比增长40.52%。有息资产负债率38.84%，较2018年底减少近4个百分点；净负债率145.13%，较2018年底下降37.09个百分点，平均融资成本7.72%。报告期内，阳光城平均回款率约80.50%，实现经营性净现金流入86.98亿元，期末账面货币资金433.08亿元，占比总资产15.00%，实现全额覆盖341.61亿元的短期有息负债。一二线城市预计未来可售货值占比85.93%（土地储备面积占比76.20%），累计成本地价4322.20元/平方米。

中原点评

7月30日中央政治局会议指出不将房地产作为短期刺激经济的手段，给市场传递信号——即便目前外围环境不明朗，经济下行压力加大，也不会放松房地产调控来保证经济增长。在上半年多城市场快速回升的背景下，金融端对于房地产资金管控显著加强，特别是房地产信托资金、高杠杆房企贷款的管控。从1-7月房企整体成绩来看，得益于上半年的市场回暖，龙头房企普遍保持增长，但同时也需看到，7月份多家房企业绩下滑，百强房企销售规模环比也下滑近3成，在政策面与资金面收紧的背景下，市场正逐步转冷。

2土 地 成 交

上周有一宗土地成交，项目建设用地用于深圳机场生产保障，用地功能不得改变，项目建设用地使用权及建筑物不得转让，使用年限30年。官网显示moumo科技有限科技及李某人竞价多次，但地块准入行业限制为现代航空物流，最终由海南航空控股股份有限公司以底价竞得，楼面地价1390元/平方米

3批 售 情 况

上周有一项目获批预售。

4开 盘 监 测

上周无一项目开盘入市。

5一手住宅成交周走势

上周新房住宅共成交810套，环比下降9.4%；面积共计76814平，环比下降10.2%。

6一 手 住 宅 成 交 10

07.29-08.04

7二 手 住 宅 成 交 周 走 势

上周全市二手住宅成交1425套，环比下降8.18%；成交面积118080平，环比下降8.29%；

上周二手住宅成交均价为53269元/平。

8一 二 手 月 度 走 势

7月深圳全市一手住宅成交3629套，二手住宅成交7048套。

9一 手 商 办 成 交 周 走 势

上周一手商业成交194套，共10769.8平，套数环比上升30.2%，面积环比上升13.2%  。

上周一手办公成交84套，共5640.8平，套数环比上升2.4%，面积环比下降26.4%  。

10二 手 商 办 成 交 周 走 势

上周二手商业成交94套，共计6768.3平，套数环比上升17.5%，面积环比上升66.4%。

上周二手办公成交43套，共计3906.2平，套数环比上升230.8%，面积环比上升173.2%。

11经 理 指 数

本周经理人指数为59.74%。

12报 价 指 数

2019年第30周深圳中原报价指数录得43.78%。

13各 区 报 价 和 报 价 调 整 指 数

• 上周宝安、龙华和福田二手住宅报价上升，其他区域普跌，其中盐田上周报价下滑1.54%，跌幅。

• 从报价变动的区间来看，上周二手住宅报价下跌的盘源的占比为51.68%，较前一周减少了2.00%；上周二手住宅报价上升的盘源占比为37.43%，较前一周增加了0.52%。

14各 片 区 业 主 报 价 跌 幅 榜

07.29-08.04

15市 场 预 期

• 网签数据显示，上周新房住宅共成交810套，环比下降9.4%；面积共计76814平，环比下降10.2%。根据市场监测，上周有一宗土地成交，一项目获批预售，无一项目开盘入市，访客指数持续下滑，楼市进入传统淡季，后期成交或将有所下降。