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新房市场:整体网签量持续下滑

中原大咖 2019-08-13 11:03:40
02 新 房 市 场

住宅网签占比七成

7月新房市场六项目获批,五项目入市

访客指数持续下降

住宅网签占比七成
  • 7月新房市场共网签5178套商品房,环比↓15.8%,其中住宅占比上升至70%,公寓占比减少至27%,商办及其他占比维持不变。

  • 7月一手豪宅共成交187套,环比↓55.6%。

新房市场整体网签量持续下降
  • 网签数据显示7月全市新建商品房共成交5178套,环比↓15.8%;成交面积为44.92万平,环比↓8.5%。

  • 根据市场监测,7月新房市场热度明显下降,新房市场整体网签量持续下降。

新房市场六项目获批
  • 由于2017年新房限价,部分项目推迟入市,故2019年以来现楼入市项目逐渐增多。7月新房市场共有6个项目获批,其中三项目获批预售,三项目获批现售。

新房市场五个项目入市
  • 7月份新房市场共5个项目入市,其中4个项目主推住宅产品。壹成中心三区开盘市场关注度最高,开盘去化约四成,相比去年年底现楼入市的八区住宅,三区新品住宅户型使用率降低,备案均价却增加了2500元/平,但三区开盘当天综合折扣94折,成交均价与去年八区持平。

访客指数大幅下降
  • 7月开发商推盘节奏放慢,其中三周无一项目入市,前期成交火爆的万科星城住宅产品已售罄,新房市场爆款产品短缺,另外7月天气炎热或是暴雨,访客量持续下降,访客指数跌至42.26,与去年同期持平,楼市进入传统淡季。

住宅供应骤降
  • 7月仅有3个住宅项目获批,4个住宅项目入市。7月新增住宅批售1739套,17.6万平,面积环比↓62.8%,推售住宅2047套,20.3万平,面积环比↓61.2%。上半年的住宅供应明显高于去年同期,7月供应骤降,与去年同期持平。

一手住宅整体开盘去化约33%
  • 7月有4个住宅项目入市,一手住宅整体开盘去化约33%,较上月明显下降。“731”政策一周年,市场回归理性,热点片区的大体量住宅项目去化更快,7月市场关注度最高的入市项目是壹城中心三区,三区产品使用率明显低于前期产品,开盘去化仅四成,但仍是7月的畅销住宅项目之一。

住宅成交疲软
  • 7月新房住宅网签3629套,环比↑3.5%,网签面积34.8万平,环比↑3.1%,新房住宅网签量微增。从网签数据看,住宅网签TOP10大部分都是6月入市的项目,如新锦安海纳公馆网签501套,恒大城193套。网签存在一定的延迟,实际上7月住宅供应大幅下降,访客指数、开盘去化均有所下降,住宅成交疲软。

新房住宅存量持续下降
  • 截至2019年7月底,深圳全市新房住宅存量为240.0万平,根据过去一年平均成交量计算去化时间不到9个月,连续两月位于去化警戒线以下,且存量在持续下降。

宝安、龙岗、盐田、大鹏四区网签套数上升
  • 从区域网签套数上看,宝安、龙岗、盐田、大鹏四区网签套数上升,大鹏区仅保利香槟苑、花样年家天下两项目网签,共网签36套,环比上升63.6%。罗湖区在售新房住宅项目较少,随着实地剑兰郡的售罄,网签量持续大幅下降,7月仅网签4套住宅。

宝安区网签占比达34%
  • 从十区网签面积及占比看,地理位置优越、市场热度高的宝安区7月网签11.90万平住宅,占比达34%,其次是龙岗区占比26%,坪山区占比15%。

  • 从十区供应面积及占比看,龙华区供应11.92万平,占比59%,7月宝安、福田、盐田、光明、坪山、大鹏六区无住宅供应。

8万以上价格段成交占比增加
  • 网签数据显示,7月4万以下价格段成交占比与上月持平,4-6万价格段占比从52.3%下降至49.2%,6-8万价格段、8万以上价格段占比均有所上升。近两月新入市8万以上均价的住宅项目有海境界二期、新锦安海纳公馆、京基御景峯三个。

90-144平面积段占比下降
  • 网签数据显示,7月60-90平的刚需户型套数占比上升至54.2%,90-144平的改善型户型套数占比下降至43.1%,其他面积段占比变化不大。

  • 根据市场监测,7月住宅成交套数TOP10榜首的新锦安海纳公馆,75平的两房去化最快,该项目90平以下的套数占比75%。

6万+成交面积占比连续两月上升
  • 7月网签住宅项目共65个,其中有6万+成交记录的楼盘有22个,限价楼盘2个,本月无保障性住房网签。

  • 7月新房住宅6万+楼盘共成交906套,占全市成交套数的25.0%;6万+住宅楼盘成交总面积为8.9万平,占全市成交面积的25.5%。

新锦安海纳公馆成交套数最多
  • 7月网签数据显示,新锦安海纳公馆网签501套,位居7月住宅成交套数TOP10榜首,其次是华强城、恒大城。TOP5中除了华强城项目外均为上月新入市项目,网签效率有所提高,万科星城住宅产品已售罄,网签也进入尾声。

  • 7月住宅成交套数TOP10共成交2072套,占全市成交套数的57%。

新锦安海纳公馆获住宅项目双料冠军
  • 网签数据显示,新锦安海纳公馆网签501套,网签金额38.33亿,成交套数、成交金额均遥遥领先,其次是华强城,仁恒四季园均价接近5万,成交金额反超恒大城,位居第三位。

  • 7月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计104.41亿元。

新锦安实业发展成交面积位居榜首
  • 7月新锦安实业发展仅凭海纳公馆一个住宅项目网签4.6万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其次是恒大、万科。

  • 7月TOP10开发商成交面积共计18.6万平,占全市成交面积的54%。

仁恒置地成交金额反超万科、恒大
  • 7月网签数据显示,新锦安实业发展成交金额达38.33亿元,遥遥领先。仁恒置地仅仁恒四季园一个住宅项目网签,成交金额为8.52亿元,反超万科、恒大。

  • 7月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计100.1亿元。

八月潜在计划入市项目
  • 信托、海外债、银行贷款等一系列房地产融资监管新政密集出台,开发商融资成本上升,理应加快推盘回笼资金。但楼市进入传统淡季,开发商推盘意愿较低。

  • 预计8月潜在计划入市项目共十个,具体项目入市时间有待进一步跟进。

公寓成交量大幅下滑
  • 7月有两个公寓项目获批预售,批售面积为13.99万平。

  • 网签数据显示,7月全市商务公寓共成交1375套,环比下降44.93%;成交面积7.36万平,环比下降44.20%;本月公寓成交均价回升2.78%至59734元/平。

南山成交面积占比最大
  • 7月南山区受华联城市商务中心和京基御景峯项目备案影响,南山区成交面积为2.30万平,为全市公寓成交最活跃的区域。上月会展湾中港项目集中备案,宝安区成交面积增加2.97倍,本月宝安成交面积环比下滑75.1%至1.58万平,属正常回落。

  • 7月福田区公寓成交均价环比上升1.31%至94218元/平,居全市首位。南山区公寓成交均价环比下滑18.52%至84307元/平,这主要是受华联城市中心项目备案影响。

60-90㎡公寓成交占比持续下滑
  • 45㎡以下小户型公寓成交占比回落7.48%至53.31%,此面积段内华联城市商务中心为成交主力;

  • 45-60㎡的公寓成交占比上升6.52%至23.78%,此面积段佳兆业城市广场项目备案量最多;

  • 60-90㎡的公寓的成交占比下降2.85%至15.85%,此面积段内会展湾中港备案量最多;

  • 90㎡以上的公寓成交占比上升3.81%至7.05%,此面积段内京基御景峯为成交主力。

300万以内公寓成交占比超七成
  • 从成交总价来看,7月总价在100万以内的公寓成交占比下降0.12%至0.44%。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为73.24%,环比下降3.70%,此价段内华联城市商务中心、会展湾中港为成交主力。

  • 总价在300万-600万的公寓成交占比为19.35%,环比上升0.04%,此价段内成交最为活跃的是华联城市商务中心。

  • 总价段在600万-1000万的公寓成交占比上升1.81%至3.05%,总价在1000万以上公寓成交占比上升1.96%至3.93%,这两个价段内京基御景峯成交最为活跃。

TOP10项目成交量占比占六成
  • 7月成交量TOP10榜单中,南山的华联城市中心以228套的成交量位居第一名。

  • 公寓成交量前十榜单共成交894套,占全市成交套数的65.02%。

华联城市中心为销售金额冠军项目
  • 网签数据显示,本月南山的华联城市中心项目共备案228套,成交金额为5.85亿元,位居全市公寓成交金额第一名。

  • 7月公寓成交金额TOP10楼盘成交金额共计28.87亿元,占全市公寓成交金额的65.64%。

一豪宅项目入市
  • 7月无豪宅项目获取预售,有一豪宅项目获取现售,为龙岗的正展逸园项目。

  • 本月有一个豪宅项目入市,为正展逸园项目,该项目获批36套别墅,合计0.78万平。

豪宅成交量价齐跌
  • 7月一手豪宅共成交187套,环比↓55.6%,成交面积为2.62万平,环比↓54.4%。

  • 成交均价为98934元/平,环比↓8.0%。

南山区豪宅成交占比近九成
  • 南山区一手豪宅共成交147套,成交面积为2.32万平,面积占全市比重为88.21%,南山的成交以宝能城为主;福田成交35套豪宅,面积共计0.25万平,面积占全市比重为9.47%;龙华成交了5套别墅类豪宅,面积共计0.06万平,面积占全市比重为2.33%。

  • 分类型来看,本月住宅类豪宅的网签量为1.66万平,占比为63.3%。公寓类豪宅本月共成交0.90万平,占比为34.4%。

海境界居千万豪宅成交量榜首
  • 本月一手千万豪宅成交套数共成交118套,占总成交套数的63.10%。

  • 千万豪宅中,南山的海境界备案35套,位居7月豪宅成交量榜首。

1000万-2000万豪宅成交占比超五成
  • 网签数据显示,7月1000万以下豪宅成交套数占比回落4.43%至36.90%。

  • 1000万-2000万价段的豪宅成交占比上升5.20%至52.94%,此价段内海境界的成交较为活跃。

  • 2000万-3000万价段的豪宅成交占比下降1.07%至5.35%。3000万以上豪宅成交占比上升0.30%至4.81%。

新房市场总结

  • 网签数据显示,7月新房住宅网签3629套,环比↑3.5%,宝安、龙岗、盐田、大鹏四区网签套数上升,地理位置优越、市场热度高的宝安区成交面积占比最多,高达34%。8万以上价格段成交占比增加至17.3%,新锦安海纳公馆成交套数、成交金额均遥遥领先。根据市场监测,7月住宅供应骤降,访客指数、开盘去化均有所下降,住宅成交疲软。信托、海外债、银行贷款等一系列房地产融资监管新政密集出台,开发商融资成本上升,资金回笼需求增强,预计八月市场供应将上升,成交或止跌回升。但由于数据的延迟性,网签量将有所下降。

  • 网签数据显示,7月全市商务公寓共成交1375套,环比下降44.93%;成交面积7.36万平,环比下降44.20%;本月公寓成交均价回升2.78%至59734元/平。6月会展湾中港项目集中备案导致成交放量,故7月公寓成交量跌幅明显。从月度成交套数来看,7月成交量也偏低,7月公寓成交套数为今年春节后成交套数最少的月份。从区域来看,南山区成交占比为31.3%,为全市公寓成交最活跃的区域。

  • 深圳连续两个月无豪宅项目获取预售,近两个月豪宅产品仅有正展逸园的36套别墅入市,供应明显收紧。成交量也连续两个月下滑,7月一手豪宅共成交187套,环比↓55.6%,成交面积为2.62万平,环比↓54.4%。豪宅成交依然集中在南山区,南山成交面积占全市比重为88.21%。从成交价段来看,1000万-2000万豪宅成交占比最大,为52.94%。近期中美关系再度紧张,经济下行压力增大,购房客显得更为理性,同时豪宅供应收紧,预计下月豪宅成交将继续回落。

温 馨 提 示

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