01 宏 观 经 济 · 政 策
官方制造业PMI连续4月处于收缩区间
保持汇率合理稳定 加快利率市场化进程
房地产政策收紧 银行监管加强
先行示范区建设凸显深圳战略地位
[宏观] 官方制造业PMI连续4月处于收缩区间
[政策]保持汇率合理稳定 加快利率市场化进程央行第二季度货币政策执行报告：保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定
中国人民银行8月9日晚间发布了2019年第二季度中国货币政策执行报告，报告指出经贸摩擦对全球投资者信心影响较大，主要经济体间经贸摩擦多发态势未改变，拖累了全球经济增长。报告强调，必要时加强宏观审慎管理，稳定市场预期，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时指出，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为41.9万亿元，同比增长17.1%，增速较3月末下降1.6个百分点，其中，个人住房贷款余额为28.06 万亿元，同比增长17.2%，增速较3月末下降0.3个百分点；住房开发贷款余额为8.12万亿元，同比增长20.7%，增速较3月末下降6.1个百分点。
央行贷款利率市场化改革及房贷利率新政
8月17日上午，人民银行发布公告，公布贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革的细节，8月20日起各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。8月25日，中国人民银行发布关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告。自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。加点数值应符合和当地住房信贷政策要求，合同期限内固定不变。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。按照“因城施策”原则，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的各地区的加点下限。2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
[政策] 房地产政策收紧银行监管加强银保监会：部分地方中小银行违规为房地产项目提供融资8月30日，中国银保监会发布《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》。通报显示，银保监会对部分地方中小银行风险管理及内控有效性开展了现场检查，针对检查中发现的较为突出的问题提出了监管意见和整改要求。检查发现的主要问题为，部分地方中小银行违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款、为环保排放不达标且严重污染环境企业提供授信、向政府平台发放贷款。此外，部分地方中小银行还存在股东股权管理不规范，全面风险管理及内部控制要求落实不到位，违规办理信贷业务和处置不良资产，违规开展表外、理财业务，同业业务治理不到位、经营不规范，服务实体经济特别是服务民营小微企业的政策执行不到位等问题。东莞禁墅令出台 居住项目内严禁建设别墅
8月13日，东莞市自然资源局印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（下称《意见》），要求居住项目内严禁建设别墅，特别强调低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁止规划布局层数低住宅以及多层联排式住宅。另外，《指导意见》提出，为保障居住区内绿地和户外活动空间的公共属性，在规划设计中，不应设置围墙或围栏，将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有使用部分。
海南新规：垦区建房严格执行“一户一宅”不得对外销售或转让
8月12日，海南省人民政府印发了关于《海南省垦区建房管理办法的通知》，对垦区建房(集中建房和个人建房)做了具体说明。垦区建房应当符合市县总体规划和垦区产业规划，严格遵循“先规划、后建设”原则，不符合规划的不得审批垦区建房。同时，垦区建房所占用土地属于国有土地，不得对外销售或转让，确因需要退出的，由垦区二级企业按规定回购，统一管理、统一分配。垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的一户职工、居民只能使用一处住宅用地或者购买一套保障性住房。此外，垦区建房的申报主体应为户籍在垦区范围内的职工、居民，或户籍不在垦区，但在垦区企业连续工作满5年的垦区职工。
[政策] 先行示范区建设凸显深圳战略地位中共中央国务院：支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区
8月18日，中共中央国务院发布消息，支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区。文件显示，当前，支持深圳高举新时代改革开放旗帜、建设中国特色社会主义先行示范区，有利于在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放，形成全面深化改革、扩大开放新格局；有利于更好实施粤港澳大湾区战略，现代化强国新路径，为实现中华民族伟大复兴的中国梦提供有力支撑。文件还提出，到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，建成现代化国际化创新型城市。到2035年，深圳高质量发展成为典范，城市综合经济竞争力，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。
深圳住建局：到2022年新增租赁住房不少于30万套
8月30日，深圳市住房和建设局发布关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见。意见提出，租赁住房用地供应比例；新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中，租赁住房总体供应比例原则上不低于50%。坚决贯彻落实稳租金调控目标，建立住房租赁指导价格发布制度，提高租金透明度。根据深圳市住房发展规划，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。除了加大新增建设力度，多渠道筹集租赁住房以外，盘活存量住房，增加租赁住房供应。建立住房租赁指导价格发布制度，引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。规范城中村规模化改造和租赁经营行为，进一步完善住房租赁税收政策，将现行企业向个人出租住房减按4％征收房产税政策，扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房。
中原点评
建设中国特色社会主义先行示范区确立了深圳在大湾区的核心战略地位，未来深圳开放程度将会更高，国家政策面的支持力度加大，人才吸引力增加，发展潜力也增强，深圳房地产价值提升。政策利好刺激下，原本低迷的市场开始升温，成交也回暖。
金融上对房地产进一步收紧，7月针对房地产信托、房企海外发债限制后，本月继续限制资金违规流入房地产市场，重点是加强对房企融资端的监管。
温 馨 提 示
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中原大咖2019-09-13 04:03:45
