作者：公子小白
01
这两天，北上广深的烟花与灯光秀，着实迷人。
北京长安街自不用说，昨天是全球的焦点，上海黄浦江畔的光影秀也是美艳了世界。广州的琶洲，深圳的深圳湾，同样美不胜收。
不光北上广深，南京的玄武湖、成都的天府广场、杭州的钱塘江畔、武汉长江沿岸、重庆江北嘴、青岛浮山湾、宁波三江口、苏州的东方之门、西安各中心区各主要路段、郑州各地标建筑等等，几乎所有的城市中心地段，均以最美的灯光，舞动中国。
光怪陆离之中，灯红酒绿之下，这些白天看着晶莹闪亮的写字楼，夜晚迸发出的迷人魅力，更加让大家以为这种商业物业背后的潜力与价值。
真实的情况是，这种写字楼，空置率持续上升，上演灯光秀，成了许多目前空置的写字楼的主要价值。
君不见，某统计机构的数据显示，北京2019年三季度写字楼空置率攀升，租金下滑。具体数据为：
2019年三季度，北京五大核心商圈租金达每月每平方米433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%，空置率为5.6%，继续保持稳定；新兴商圈租金每月每平方米290元，空置率达22%。
另外，该机构还预计，到2020年，北京写字楼空置率还将继续攀升，租金持续承下行压力。
北京外，上海、广州、深圳、武汉、长沙、青岛、成都、南京、杭州、厦门、宁波、苏州、重庆等，可以说除了天津等个别中心城市的写字楼空置率保持微幅下降外，大多数中心城市都在攀升。
02
比如深圳，此前的空置率就曾惊动了央视。
据太平戴维斯披露，今年一季度，深圳的甲级写字楼空置率为18.2%，局部区域空置率高达50%。
而另一家机构高力国际发布的2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告，深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，其中的前海片区达65.7%。
上海方面，世邦魏理仕发布的研报指出，今年上半年，上海写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近10年新高。与此同时，市场的租金水平也在下行，当期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。
广州虽然空置率位于北上广深之末，但今年以来受需求影响，空置率也在攀升，或将从年初的4.2%上升至7%。
杭州上半年空置率上升至17.5%、厦门优质甲级写字楼空置率为14.0%，较去年4季度上升2个百分点，较去年同期下降2.8个百分点。武汉、重庆、西安就更不必说，其空置率已经名列前茅。
按照太平戴维斯的披露的2018年年末数据，天津、重庆、武汉、西安在甲级写字楼空置率排名上位列前四，空置率均超30%。
空置率超过30%意味着什么？意味着三分之一的写字楼都闲在那儿，正应了前文本号说的，目前部分写字楼的主要功能，就是表演灯光秀。
追随其后的分别是厦门、成都、苏州、杭州、大连、上海、南京、深圳、北京、广州。
以上数据都是去年末的，按照数据，这些城市今年空置率又进一步上升，年初世邦魏理仕研究部给出的预测数据：
预计至2019年底，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。
上图列出了17个城市的数据，可以看到：
目前，北京、广州、南京、深圳的空置率处在后面，但趋势仍是攀升。而天津、长沙、武汉、重庆、无锡已经是国内空置率的城市，空置率还将继续攀升。
天津年底甲级写字楼空置率甚至有望突破50%，长沙逼近45%，重庆、武汉逼近40%。
50%的空置率，那就是一半在闲置，如此规模的空写字楼，是对资源的极度浪费。而如此高的空置率，按照目前的消化速度，最快也得十年消化完，这还是停止供应的前提下。
不光大城市，小城市的写字楼同样高居不下。
此前湖南省就流出了一份湖南下辖城市住宅与非住宅去库存周期数据，个别县市去化周期也在10年以上。
问题来了，为什么这些大城市的甲级写字楼空置率这么高，而且还在继续攀升呢？
空置率高的原因，不难解释。
写字楼、mall、商业物业是繁华、中心的代名词，这两天各城市上演灯光秀之处，无一不是繁华的中心地段。另外，这些物业由于税收较高，且能吸引企业落户，带动城市的GDP。
这两个关键原因致使地方政府过去大量规划了写字楼等商业物业，本来大量的供给正迎合各城市快速发展的经济，偏巧又与电商撞了个满怀。
电商不但让许多进入中国的国际超市巨头节节败退，也极度压缩了写字楼和商业物业的需求，导致供给严重大于需求，空置率持续攀升。
而最近两年空置率继续攀升，由于经济形势有关。写字楼的出租率本就是衡量经济景气指数的一个指标，受宏观经济影响，写字楼需求进一步下滑，空置率自然再创新高。
03
所以说，别看这些写字楼夜晚璀璨夺目，真要是买下来用作投资，就是块肋骨。
投资没效率倒是其次，这么多的商业用房空置，既是对空间的占用，也是资源的浪费，要知道大城市本就因房屋供应紧张导致租金和房价持续上涨。写字楼空置率持续攀升，更加压缩了住宅的资源。
对于这个问题，自2017年以来上到管理层下到地方政府，基本形成了一致思维与行动：商改租、商改住。
今年4月，重庆市就发布了鼓励商改租的文件，要求文件印发之后的一些存量商业项目改为住宅项目。
这里的改主要指改变土地性质，由40年的商业用地，改为70年的住宅用地，水电费也从商业物业改为住宅的价格。
与重亲“商改住”不同的是，2017年管理层明确点名了12个城市设为“商改租”试点城市，它们分别是广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。
这种办法虽说在房子附带的资源上，难以做全盘的改变，但却不失为目前可行的一个办法，至少可以盘活空置的资源，抑制不断上涨的租金。
子非鱼2019-10-02 19:26:29
