买房一夜之间：上海便宜了，京广深杭宁苏甬又贵了！

作者：公子小白

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决定房子成本的因素，有两个，一个是房价，一个是贷款利率。

其中房价又是决定性因素，房价贵，无论全款还是分期，成本都会很高。房价一定的情况下，贷款利率又会左右购房成本，影响市场的需求量，除非你全款。

只要分期，向银行贷款就得承担利息，而利息的高低直接影响之后每个月的按揭，影响你每个月向银行的还款。

遵照这个逻辑，购房利率自然而然地成为了管理层调控楼市的重要工具，且每次调控几乎都是时间拿出来使用。

本轮楼市调控，在限购限售之后，各地方政府上浮二套房贷款利率也非常及时，之后为了严控房价，稳定楼市，连首套房的贷款利率也跟着一起上涨，控制楼市成家量，稳定房价。

2018年，多数中心城市的二手房贷款利率在基准利率基础上上浮了20%左右，首套房利率也在基准利率基础上上浮了10%左右，北京、深圳、苏州、南京、杭州、武汉、青岛、天津、成都、长沙等中心城市皆如此。

进入2019年，年初在资金放松的背景下，部分城市又开始下调上浮区间，比如南京、苏州等城市。

然而资金的放松，掀起了四五月份的土地热潮，地王重现，房价蓄势，管理层再次出手，以苏州为节点开启了新一轮调控。

自此，房贷利率触底反弹，重新回到上升通道。

苏州、宁波、南宁、南京、天津、青岛纷纷上浮，苏州表现最踊跃，首套房贷款利率成为破“6”的城市。

时间进入10月8日，今天房地产最重要的事情，就是利率换锚。房地产的贷款利率由之前央行公布变更为18家银行算术平均的报价利率（LPR）。

换言之，房贷利率的决定权交回给市场，由市场浮动决定。

02

由于前段时间上演了一波降准，9月20日由18家银行计算出的LPR为为4.85%，而在这之前为4.9%。

看似利率下降了，但是由于央行规定，首套房购房利率必须不得低于报价利率，二套房购房贷款利率不得低于相应期限的贷款市场报价利率加60个基点。

也就是说，购房利率必须高于LPR。

按照这个宗旨，今天多个城市宣布了加点规则。比如北京就规定，首套房在LPR基础上加55个基点，二套房加105个基点。

苏州方面由于今年楼市过分活跃，利率上浮表现得更狠，首套房在LPR基础上加了128个基点，二套房加了150个基点。

杭州首套房在LPR基础上加65个基点，二套房加85个基点；南京首套房加80个基点，二套房加105个基点。

广州、深圳、上海、宁波、合肥、重庆、海口均公布了增加基点数，具体统计如下。

透过上面表格可以看到，利率换锚，再加上各城市公布的增加基点数可以看到，10月利率与9月利率的变化情况，具体为：

一线城市方面：北京首套房贷款利率上浮了0.01个百分点，二套房上浮了0.02个百分点。上海首套房上浮了0.05个百分点，二套房上浮了0.06个百分点；广州首套房上浮了0.02个百分点，二套房上浮了0.01个百分点；深圳首套房没变，二套房上浮了0.06个百分点。

二线城市方面：杭州首套房利率前后没变化，二套房上浮了0.01个百分点；苏州首套房下滑了0.08个百分点，二套房上浮了0.08个百分点；南京首套房上浮了0.01个百分点，二套房上浮了0.02个百分点；宁波首套房上浮了0.26个百分点，二套房上浮了0.27个百分点；合肥与重庆首套房和二套房均没变化；海口首套房上浮了0.01个百分点，二套房未变。

总结起来就是，一夜之间，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、宁波、海口买房成本又上升了，其中苏州的首套房购房成本下滑了一点点。合肥与重庆购房成本无变化（仅以贷款利率角度看）。

尽管增加的幅度不算大，以贷款100万计算，有的城市首套房月供增加了6元，有的二套房月供增加了15元，一年下来也不过一两百块钱的样子，但从这可以看到，管理层调控楼市的决心。

不过，在决心之外，也留了空间，这个空间就是上海。

03

为了鼓励上海临港新自贸区发展，挂牌之前就宣布调整该片区的限购政策，强调：

这个片区外地人买房的条件，由“5年社保”降低为“3年社保”。

目的当然很明显，以放松购房的方式，鼓励人才前来临港自贸区落户、工作，以便促进片区发展。

今天，这个鼓励再次放大，在购房无折扣的背景下，上海独一份的呈现出了购房折扣优惠。

据上海当地媒体爆料，利率换锚之后，上海地区首套商业住房贷款利率下限为基准降20个基点。

基准利率是4.85%，降20个基点即4.65%，也即是说，上海的首套房利率可以是4.65%。

以贷款300万期限30年计算，4.85%利率下还款总额为570万，4.65%还款总额为559万，便宜了11万。

上海显然特殊化了，因为按照央行8月份的文件规定，各地首套房贷款利率不得低于基准利率，二套房贷款不得低于基准利率加60个基点。

而上海已经低于基准利率20个基点。上海之所以这么做，鼓励发展吸引人才自是一方面，另一方面是稳增长。要知道上海的经济增速已经滑落至5.9%了。

上海的独一份意味着什么？

意味着所谓的调控并非铁板一块，对于中心城市而言，在不破坏楼市稳定的基础下，鼓励经济发展，吸引人才，其实可以灵活运用政策。