作者：公子小白
01
这两天的楼市，各种放松纷至沓来，让不少吃瓜群众鼻涕直流，不知所以然。
有人更是直言，楼市似乎又要启动了。有此一叹，主要是因为，放松的城市不是什么十八线小城，也不是三四线城市，而是强二线核心城市，南京、天津。
关于南京的放松，昨天本号推送的文章，做了单独分析。
10月15日，南京六合区以抢人的名义，放松限购，规定在六合区：
只要是有大专学历的外地人，提供南京市居住证和学历证明，单身买房人提供个人身份证和户口本，已婚家庭提供相关婚姻材料，即可在六合不动产登记中心开具购房证明。
虽然政策发布后，六合区相关人员作出解释，一再表明这次政策调整，主要是为了吸引人才，而非为了放松限购，但此地无银三百两的解释，难以掩盖放松限购之实。
抢人不假，放松限购亦不假。
南京还在舆论的漩涡之中，没有逃出，天津今天又传来消息。事实上，文件是昨天晚上出来的，今天被媒体发现。
10月15日晚，天津发改委网站上挂出了一份名为《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见的公告，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行，试行期限为一年。
其中最吸睛、掀起风波的话语是：
对承接北京非首都能疏解的项目，户籍暂未迁入本市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明。
这份文件的受益者被限定为了北京非首都功能疏解项目的职工，而非对所有人开放。
但要知道，对于天津这样的城市来说，稍微放一个口子，就有可能成江河决堤之势。在判断是不是北京非首都功能疏解项目的职工一事上，就有很大的操作性。
02
南京、天津，这一南一北两座强二线城市相继放松，让整个市场哗然，大家纷纷猜测接下来的政策走向，楼市会不会有所放松。
正当舆论鼎沸之时，深圳给出了答案。
同样是在昨天（10月15日），深圳“稳租金”商品房塘朗城广场正式公开认租。
它位于深圳中心区南山，配租房源248套，只要你满足在深圳连续缴纳社会保险12个月及以上，且首次租期不少于1年，最长3年，都有资格申请，另外满足条件的可按程序续租，但总承租时间不超过5年。
以上都不是关键，最为关键的是年度租金涨跌幅范围不超过±5%。
这就是深圳给出的答案。当大家都在迷惑于南京、天津的放松会否引发集体放松时，深圳给出的两个字，稳定。
深圳一向被视作楼市风向标，2015年的牛市从深圳启动，然后如烈火燎原般席卷。2016年的调控，基本也是从深圳开始的，而后才有了十月大调控。
此轮调控中，深圳一直是被重点关注的城市，房价调控也是较为理想的一个城市，虽然没有下跌，上涨势头已经被控制住，房价基本稳定。
昨天，深圳推出的租房项目，宣告者深圳从稳房价迈向稳租金。同时，也在打消大家疑虑：
无论是放松，还是加磅，各城市因城施策，因实际情况调整政策，都只有一个目的，努力维持房地产市场的稳定。放松不是为了刺激楼市，加磅也不是为了打压楼市。
一切的一切，都是为了将房地产这辆车按照住建部年初制定的“稳房价、稳地价、稳预期”轨道行驶。
道理其实很简单，如果真如有的人所说，南京的六合区、高淳区放松限购，天津针对北京非首都功能疏解项目的职工，是为了试水，探风声，是为了大规模放松做准备的话，那五月份又何必以苏州、西安为起点，加磅楼市调控？为何全面收紧了房企的融资渠道？这不是画蛇添足吗？
加磅调控，是为了房地产二级市场回归稳定，收紧房企融资渠道是为了让一级土地市场回归稳定。
所以说，南京、天津的放松，不是为了全面放松做准备。放松让房价重启，不符合当前的形势。
同时，大家更要清楚一点，调控不是为了让房价大跌。让房价大跌方法很简单，就是大规模供应廉价土地，让成本降下来，供应量增加，房价自然能降下来。
显然，管理层没有这样做。理由很简单，不可能大规模供应廉价土地，多数城市仍需要依靠卖地获得收入。
所以，各城市只能一面拍卖高价地，一面以调控压制需求，维持着房地产表面上的稳定。
03
既然南京、天津放松不是问了托底楼市，那是为了什么？为了抢人，最终为了发展经济。
在昨天的文章中，本号已经说到，南京在过去两年的抢人大战中，已经处于下风，相较于同级别城市，没有丝毫优势。
看一组数据就清楚了。2017年，成都净增户籍人口36.4万人，长沙增加了27.29万人、西安增加了25.74万人、武汉增加了19.81万人、杭州增加了17.9万、南京增加了17.88万、郑州增加了15.7万。
制图：城市财经
上图是2018年人口增量不错的城市，可以看到，南京虽然跻身Top20，但没有抢过西安、杭州、成都、郑州、重庆、佛山、宁波、武汉、合肥、济南、珠海、茂名、青岛。
要知道，南京可是与济南、沈阳等城市一起被管理层点过名的城市，责怪南京首位度太低，没有带动省内城市发展。南京目前的首位度只有13.9%，位列内地省会/首府城市倒数第二位。
制图：城市财经
眼瞅着抢人又输了一筹，南京能不急吗？
天津就更急了，别说抢人，在挤水分、北方环保政策影响下，能留住已属不易。
制图：城市财经
天津经济失速，人口2017年流失，2018年勉强止跌，但较2016年，仍是流出的。
面对此，去年天津提出了海河英才计划，加入抢人队伍，天津的宝贵的户籍资源成了抢人砝码，效果开始不错，但后来被炒房客钻了空子，天津又紧急打补丁，最终抢人没能抢过其他城市，从上图人口增量前20名单中没有天津这一事实，就知道。
所以，天津很急。此次针对性放松限购，就是为了能够充分吸纳北京外溢的人才，以补充自己。
当然，南京、天津的有条件的放松，对楼市肯定会有影响，但不至于引起轩然大波，这一点，大家务必明白。
楼市接下来的主基调，仍是稳定，长远趋势，仍是慢涨。
子非鱼2019-10-16 21:33:38
