新 房 市 场
新房供应急剧增加
11月新房住宅供应大增，11月深圳新房住宅预售获批面积为83.0万平，环比上升213.10%；推售面积为81.3万平，环比上升131.02%。
新房住宅月度成交量回升
11月深圳新房住宅成交3196套，环比上升20.33%；11月成交面积为32.97万平，环比上升23.46%。2019年1-11月深圳新房住宅累计成交33023套，同比上升26.91%；成交面积合计322.83万平，同比上升25.21%。
宝安区成交面积增加1.7倍
从各区成交面积来看，11月受卓越中寰等项目备案影响，宝安成交面积为7.80万平，占全市成交的23.66%。龙岗和龙华分别以6.93万平和4.60万平的成交面积位居第二和第三。
从成交面积环比变动的情况来看，成交面积排名前四名的区域成交面积均呈上升趋势，其中宝安受卓越中寰等项目备案影响，成交面积环比上升179.18%，涨幅。
卓越中寰成交量居首位
11月份宝安区的卓越中寰以294套的成交量夺得深圳11月住宅销售。排名第二和第三的分别是佳兆业盐田城市广场和深国际万科和雅轩。
二 手 住 宅
二手住宅量价齐升
11月份宝安区的卓越中寰以294套的成交量夺得深圳11月住宅销售。排名第二和第三的分别是佳兆业盐田城市广场和深国际万科和雅轩。
南山、宝安均价领涨
11月全市二手住宅均价为55499元/㎡，环比上升1.7%；各区来看，七区均价均有所上升。受今年政策影响，南山、宝安利好较多，价格上升幅度也相对较大。南山区均价95241元/㎡，环比上升4.1%，涨幅；盐田均价43196元/㎡，环比上升0.6%，升幅。
分区来看，各区成交量均有上升。其中，南山区成交1377套，环比上升23.1%，升幅；而罗湖区成交1200套，环比上升6.3%，升幅。宝安成交1985套，继续刷新年内新高，连续四个月成为成交最热区域。
从样本房源的涨跌区间上来看，11月豪宅标准调整，市场继续升温，上涨房源占据主导，占比达到64%。其中，涨幅在0%-5%的占比达到33%；涨幅在5%-10%的占比也达到31%。
租 赁 市 场
租金持续下滑
根据深圳中原研究中心监测显示，租金方面11月全市住宅租金71.4元/平·月，环比上升0.26%，租金继续下滑至1.54%。临近年底，租赁市场需求不足，租金基本维持稳定，而二手房市场近期表现较好，价格也继续回升，导致加速下行。
盐田租金领涨
从租金水平看，福田租金水平全市，为112.0元/平；南山租金紧随其后，达到103.5元/平。从各区租金变化幅度来看，11月罗湖、宝安两区租金出现下降，其他五区租金有不同程度的上扬。其中，盐田区租金60.7元/平，上升1.95%，升幅最为明显；罗湖区下滑0.73%，跌幅。
中 原 研 判
从国土局备案数据看，11月一二手成交量均出现较大幅度的上升，二手成交量刷新年内新高。在豪宅标准调整刺激下，二手房交易税费降低，市场继续升温，成交明显上升。10月新房供应下滑，成交低迷，11月供应大幅回升，加之政策利好影响，成交也随之大幅回暖。
从宏观政策来看，11月LPR利率下降5个基点，房贷利率也随之下滑5个基点。调整后的首套房贷款利率相较于LPR实施前的利率水平更低。
从中原指数来看，中原经理指数在9月初升至高位后逐步下滑，10月底跌至低点，豪宅标准调整后，经理指数持续攀升；报价指数在九月底十月初高位徘徊后，逐步下滑，豪宅标准调整后，报价指数骤增至高位，后小幅下滑保持稳定。豪宅标准的调整导致二手交易税费出现较大幅度的下滑，市场明显升温，业主报价骤升，成交均价也有所增长。但从报价走势来看，报价提升不合理的也难以成交，豪宅标准调整毕竟是长期政策，后续市场逐渐归于理性，报价也小幅回落。
总体看，11月市场在豪宅标准调整的利好刺激下，成交大幅增长。新房供应成倍增长，加上利率下降，市场热度再次回升。2019年，粤港澳大湾区、先行示范区、豪宅标准调整等利好不断，市场对于深圳房地产价值期望更高，预计短期市场热度依然将持续。
附：潜在入市项目
潜在计划入市来源：深圳中原研究中心（20191128更新）
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中原大咖2019-12-04 17:05:28
