如今二手房已经成为很多人的置业选择。相比新房，二手房选择面更广，价格多元化，配套设施相对完善。但是二手房交易流程复杂，遇到不规范的操作，购房者往往就会承担很大的风险。
典型案例
2017年，李雷与卖方韩梅梅签订房屋转让协议，约定将韩梅梅母亲坐落于某花园的一处房产以150万元的价格出售给李雷。落款由韩梅梅在韩梅梅母亲代理人处签名，李雷于协议签订当日向韩梅梅支付定金2万元。
原以为买房一事尘埃落定，李雷却在几天后被告知，韩梅梅母亲要求解除合同，声称自己并未同意卖房，也未曾授权韩梅梅卖房。双方争执不下，最后，李雷一纸诉状将韩梅梅告上了法庭。
法院审理
根据：
☆《中华人民共和国合同法》第四十八条：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
☆《人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条：
买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
在本案中，涉案合同系韩梅梅无权代理导致买卖合同不能履行，李雷作为合同守约方有权要求韩梅梅依法承担补偿责任。另外，购房人李雷在签署涉案房屋买卖合同时，明知房屋产权人为韩梅梅母亲，在产权人无明确充分授权情况下与代理人韩梅梅签约，也负有相应过错，应酌情扣减其相应的损失赔偿额。
法院审理后判决，韩梅梅将收取的2万元定金返还李雷，同时对于李雷因为解除合同造成的房屋查价损失费以及诉讼产生的律师费，在80%的范围内承担赔偿责任。
买卖房屋时能跟房屋权利人直接交易，如遇“代理人”的情况，请房屋权利人当面签署“代理授权书”，防止再遭类似烦心事。
中原大咖2020-01-03 17:54:50
