商办市场:一手商业年成交量创新高

03 商 办 市 场

一手商业：市场信心回暖 批售量回升

一手商业:年成交量创新高

二手商业：年成交量创新低

一手办公：供应向西扩展

二手办公：成交量小幅回升

一手商业：市场信心回暖 批售量回升

• 商业批售面积自2015年连续4年下滑，2019年止跌回升至48.24万平，较2018年上升41.1%，基本与2016年持平，为近三年值。

• 2019年全年商业批售量多为住宅底商或配套商业，纯商业项目较少仅有7个。批售较多的月份分别为1月、5月和11月，其中11月份有9项目获批，为全年，批售面积达8.89万平，丰盛懿园与太子湾云玺大厦两项目占比超60%。2月由于春节放假影响，批售量为全年。从批售量的回升可以看出，在今年深圳诸多利好政策的刺激下，不但住宅方面成交火热，商业方面市场信心也有所回暖。

一手商业：年成交量创新高

• 2019年一手商业成交2535套，同比2018上升90.3%；成交面积16.81万平，同比上升78.1%。

• 2019年一手商业成交均价70105元/平，较2018年降低13.1%。

一手商业:宝安南山两区成交为主力

• 分区域来看，2019年商业市场的整体成交分布以宝安和南山为成交的主力，两区成交面积占据全市总成交面积的81%。其中，南山区同比涨幅达20%。龙岗区成交占比同比去年下降明显，降幅达35.5%。

• 从2019年各区一手商业成交面积同比情况来看，福田区涨幅高达1123%（2019年16588.8平米，2018年仅成交1356.6平米），其余各区除龙岗区有66%的跌幅外，均实现了一倍以上的增涨。

二手商业：年成交量创新低

• 2019二手商业成交4135套，同比下降27%。自2016年起二手商业年成交量逐年下滑，2019跌至近10年；二手商业成交面积为28.7万平，同比2018下滑约20%，同样为近10年。

• 2019二手商业成交量、成交面积均下滑明显，套均面积为69.36平米较2018年（63.9平米）小幅上升。年内各月的成交情况，1月成交量为全年，2月由于春节放假影响成交量为全年，其余月份较为平均，稳定在20-30万平间波动。

二手商业：仅罗湖区成交上涨

• 从各区的成交面积状况看，2019年福田、龙岗、罗湖分别以26.2%、21.3%与17.6%的占比位列前三，宝安以0.1%的差距落后罗湖位居第四。全市5区成交面积占比同比情况，福田区大幅下降，南山、盐田区小幅下滑；宝安、龙岗两区小幅上涨，罗湖涨幅明显达6%。

• 同比2018年，全市5区成交面积除罗湖区上涨22%以外，其余各区均出现了明显下滑，其中福田、南山与盐田分别以37%、31%与27%的跌幅位居前三。

二手商业：各区成交量同比下滑明显

• 从各区成交量占比看，龙岗、福田成交较高，分别达到26.7%与21.9%，其中龙岗同比小幅上涨（5.3%）而福田同比大幅下降（10.5%）。

• 二手商业成交量同比看，全市各区均出现明显下滑，其中福田区跌幅高达50.6%，宝安区跌幅为7.9%，相比一手商业市场的成交回暖，二手商业市场仍然处于寒冬，成交量不容乐观。

龙岗中心城夺得最热商圈桂冠

• 龙岗中心城商圈夺得年度热门商圈成交桂冠，坂田、龙华商圈分列二、三位。

一手办公：供应向西扩展

• 2019年深圳全年办公类物业批售面积约117.9万平，同比2018年下降27.8%。年内共26项目获得批售，各项目体量分化严重，个别大体量项目如深湾汇云中心、华润前海大厦、华侨城创想大厦、会展湾·中港等，合计占比高达35%以上。

• 分区域来看，宝安（含龙华、光明）与南山成为今年新增批售的区域，共有17个项目入市，占总量65%以上，罗湖区无新办公类物业批售，一手办公类物业的供应向西扩展趋势已非常明显。

一手办公：南山、宝安成为新贵

• 2019年全市一手办公类物业总成交面积为49.47万平方米，同比2018年下降30.4%。

• 从区域上看，由于福田、罗湖办公类物业发展早，新增物业难度大，所占比例较低分别为3.8%与12.5%。而南山与宝安成为一手办公类物业成交的主要区域，分别占比33.6%、30.8%。同比2018年，南山与罗湖区占比分别上涨18.09%与4.29%，其余各区占比均有所下降，其中宝安最为明显，降幅高达10.82%。

二手办公：成交量小幅回升

• 2019年全市二手办公类物业总成交面积约14.2万平米，同比2018年小幅上升5%，为2015年以来首次回升。

• 区域分布来看，传统商务强区福田和罗湖依然是二手办公类物业需求最旺盛的区域，分别占比54.4%与23%；而宝安、龙岗和南山三区由于新入市办公物业相对较多，以消化新增的办公物业为主，因此二手市场大不如一手市场活跃，三区占比分别仅占4.3%，5.1%，12.6%。

办公类物业成交榜单

• 2019办公类物业前十榜单上，佳兆业城市广场夺得成交量，龙光·玖钻与深湾汇云中心分别位于第二、第三。

中 原 研 判总 结

2019年商业市场供给面有所回升，同比2018年上涨41.1%。一手市场成交也呈现了较明显的增涨，同比2018年上涨90.3%，回升至2016年水平。而二手市场却仍延续前几年走势，持续走低，成交量降至近四年的值。

成交面积仅为28.7万平。办公方面，除二手市场成交小幅回升外，批售与一手市场均出现了明显下滑。办公市场的成交下滑主要是因为虽然目前办公楼的供应有所放缓，但整个深圳写字楼空置率较高，库存方面仍存在较大压力，加上本身办公产品的市场需求不如住宅那么庞大，导致市场供给远高于需求。

展 望

虽然目前有深圳先行示范区的利好因素推动，会让更多企业愿意进入深圳市场，投资商们的投资热情也会进一步被刺激，但预计未来几年深圳商办产品的供应仍将处于较高的水平，市场将继续面临激烈竞争。在存量时代的商办市场，应该更注重调整产品结构，制定更灵活的运营策略来应对市场的变化。今年，我们也看到了国内一线城市中不少外资对商办市场的抄底和大型互联网企业对大宗办公面积的持续吃进，也暗示着目前整个商办市场的价值是被低估的，我们有理由相信渡过市场转变期后的商办市场仍有着无限潜力。

温 馨 提 示

中原研究-2019年房地产市场总结及预判

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