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去年一整年，可以说是深圳楼市“暖呼呼”的一年，尤其到了年底，楼市竟又掀起了一波小高潮。这一年来，深圳多个日光盘出现、利好政策频出。
与2019年相比，2020年的入市楼盘缩减不少，这种供应量的缩减对市场有怎样的影响？房价会因此产生怎样的波动？相信这是不少购房者急切想要知道的问题，今天深圳壹地产团队采访了部分房产专家、学者，分别是：中国城市经济专家委员会副主任、中国综合开发研究院与地产研究中心主任-宋丁老师；深圳中原二级市场董事总经理-玉家雄先生；深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长-邓志旺老师；朱罗纪创始人-朱文策老师。他们如何评析2019，又是如何展望2020？答案就在下面，往下看看…
如何评价2019年楼市行情？@宋丁：2019年深圳楼市出现暖冬主要是三个方面的原因：深圳在特别是一二线城市中间，它的供需关系的根本矛盾始终大量存在，所以从基础来讲，它有强烈的需求。
第二：深圳经济出现40年来比较特殊的时刻，我觉得在这个情况下，房地产自然而然就承担了这样平衡经济的角色，所以它出现2019年的暖冬的格局。第三：和整个楼市目前的表现有关；因为深圳从2016年的10月份以来，我们实施了比较严格的政策管控，特别是限价。那么2019年是“三年限价后”的年，这几年在限价的背后是积累了大量的需求，那么2019年当压抑的需求遇到利好就释放出来了。从短期来看，调控之后必然有反弹，所以我认为2019年的走势是过去三年调控的一个反弹，这些方面集中在一起就产生了2019年我们看到的这样一个暖冬的格局。@朱文策：2019年，深圳房价出现了独立行情我认为双11豪宅税刺激之后，深圳的市场其实相对还是比较热的。很多区域，尤其像前海、宝中二手房的反价幅度是比较厉害的，所以我们要正视它。深圳2019年的房价出现了一个独立行情，主要原因有两个：：过去三年深圳的市场都在调整中，压抑着需求，2019年这个时候出现了逐步释放的现象；第二：深圳2019年连续出了三波的政策刺激，这个直接影响了居民对于短期市场走势的判断。第1波：2019年2月份的粤港澳大湾区；第2波：8月份的先行示范区；第3波：11月的豪宅税的取消，以及最近的像深汕合作区，还有商务公寓解禁等一系列的政策。
我认为这些政策在短期之内，对于买家的心态刺激是比较强的。这可以解释“为什么深圳在2019年出现了这样的独立行情”？@玉家雄：2019年深圳房地产市场为何强劲？我想对于一个城市的房地产市场来说，有一个很重要的影响因素就是需求。深圳有一个得天独厚的优势：是一个每一年净人口流入非常的明显的城市。
按照过去几年的数据，深圳平均每一年大概有50-60万人口流入，对于整个房地产的需求增长来说不仅非常稳定，而且帮助非常巨大。所以使深圳的房地产市场在那么多的城市里面能够独占鳌头。我相信只要这一种情况延续下去，对于整个房地产市场，特别是住宅市场、甚至公寓市场，都有比较大的助力。深圳在过去的一年有很多利好政策的概念，促进了很多外地客户愿意来深圳去投资，或是在这个地方安居乐业，也对整个房地产需求有非常大的帮助。
2020年供应量的减少对房价是否有影响？
@朱文策：对房价有影响如果供应减少是事实，一定会对房价产生影响。深圳是一个供应本就不足的城市，供应量的减少对价格上涨会有比较直接的刺激。但反过来我想如果说供应不足，导致价格进一步上升，也会导致政府会重新评估调控政策的走向。@玉家雄：二手房存在上涨压力我想如果从一手房的角度来讲，因为本身现在还是实行限价政策，那么所以本身对价格来讲应该还是有一个指导性的方向，供应量的多与少可能更能体现的就是在销售速度方面，不一定对价格会有非常大的影响。但是相反的是，对于二手房来讲，可能我们会看到对二手房的价格应该会有一定的压力。所谓的压力就是一手房，因为供不应求，可能有部分的需求会转移到二手房，使得二手房的价格是有一定的上涨的压力的。
2020年房贷利率是否有可能下调？
@朱文策：房贷利率会出现小幅度下调我之前已经判断过这一点，房贷利率是有可能会下调，因为整个社会的在下降。从整个宏观经济的角度来看，资金成本需要降下来，才能够激活经济的活力，才能够让企业重新对经济的发展有信心。对于房贷利率来说，我想稍微会有点特殊。不过官方还是有可能会针对房贷的利率进行一些紧缩，从明面上看，利率下调的幅度，我相信会比实际下调的幅度要小。
@邓志旺：房贷利率下调是大概率事件我觉得房贷利率的下调应该是大概率事件。因为从全球来看的话，都存在利率下调的一种现象。2019年，中国只实行了两次的存款准备金率的下调，但是利率一直没有出现大幅度的下调。从国内外经济形势来看的话，我觉得2020年房贷利率下调可能性比较大。
2020年
深圳楼市将面临什么？
楼市将如何发展？
@宋丁：这是一次重大的历史机遇从目前来看，深圳面临大湾区，特别是先行示范区这样一个重大的机遇，对于深圳未来的发展我认为是一次“战略机遇”，应该说特区40年来的一次历史机遇。
深圳夜景 来源：深圳大件事因为这对深圳来讲，意味着它要面临着“未来进一步的扩大开放、导入全球化，并且在的发展中间再一次站在历史的潮头”这样一个挑战。所以深圳未来将面临新一轮的制度挑战，制度改革；未来的整个市场的进一步开放，以及整个的运营体制的改善，这些都面临着一个重大的发展前景。如果我们实施了这样一轮，比如说以技术创新为先导的发展，我觉得深圳完全可以在乃至国际上站在历史潮头，朝着“成为全球标杆城市”的伟大目标前进。@朱文策：2020年大概率不会出现剧烈上涨我相信2020年市场和2019年市场相比差别不会太大，其中的成交量大概率也和2019年差不多，房价可能会在2019年的基础之上继续温和上升，大概率不会出现比较剧烈的上涨。从目前来看，深圳继续放松调控政策的可能性快速降低，这是非常突出的一点。因为豪宅税取消之后，市场的反应超出各界的预期的。所以2020年市场热度继续的话，我相信不排除政府会重新考虑收紧政策的可能性。@邓志旺：更看好空港新城和光明区，深圳将迎来更大发展空间2020年，从发展的角度来看，我更看好空港新城和光明区这两个大的片区。主要原因有两个：：2019年国际会展中心已经开始启用，2020年更多的基础设施会投入使用，届时整个空港新城的城市面貌将得到很大的改变。第二：2019年光明科学城的建设动作很大，2020年也会出现很大的建筑成效，届时光明的发展速度将进入加速阶段，所以我觉得光明的未来也值得大家期待。
在“双区驱动”时代下，深圳面临前所未有的一个机遇。从国家层面来看，会给到深圳更多的政策空间，让深圳发挥出它的市场优势。从资源来看，国家层面会投入更多的资源在大湾区，同时也会吸引乃至世界各地的资金、人才等等汇集到深圳，共同来发展深圳。所以我觉得深圳未来的发展空间是非常大的，当然也面临着挑战。比如：我们深圳的地方比较小，空间比较狭窄，想要有新的建设新的载体可能也比较难。所以需要我们在城市更新，在棚改等方面做更大的努力，释放出更多的空间，来为我们注入新的产业，做了新的一些产业形态来提供好的空间。往期精彩回顾新年现售盘，宝能城西区二期加推70套住宅，7.57万/㎡起14年涨幅高达17倍，蛇口豪宅天花板在哪里？还能不能买？疯狂补涨，壹方中心要卖17万！2020宝中还能买吗？2020深业中城、天健天骄加推，隔壁卖18万，还能买吗？华润城破16万！四期、五期要来了，还值得买吗？
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深圳壹地产2020-01-19 13:22:53
