来源：深圳全攻略，作者：乘风2020
突如其来的疫情黑天鹅，打乱了所有人的节奏，在经历数日的闭关宅家的日子之后，部分深圳人开始小心翼翼地、渐渐地、全副武装地复工。
但疫情尚未散去，涉及到人员频繁流动、聚集的活动依然被严格限制，房产交易便是其中之一。
被按下暂停键的房地产市场一片沉寂，买卖双方被禁足在家，中介禁止带看，开发商只好将售楼处开到线上，也只能引流蓄客，无法进行实质性交易。
所有人都太渴望摘掉口罩，呼吸到正常生活的气息了，所有房产交易的参与者也太渴望回归到正常的看房、议价、过户、拿证、收款……交易流程了，若不是这次猝不及防的意外发生，深圳房产市场或许持续年前的火爆，又翻越了一个山头。
“凡事预则立，不预则废”，务实的深圳人厌倦了等待、收敛起沮丧的情绪，开始着手参考17年前的历史事件研究前车之鉴了。疫情解除之日，被压抑已久的我们将会经历什么？深圳的市场将会经历什么？
攻略君在此不做具体的案例分析，跟大家漫谈下深圳市场的几方参与者。
01
买方
今年的小阳春是注定没有了，但的需求在，且是刚需，只是延后而已，正如延迟开学、延迟学位申请一样。
1）着急买房积分上名校的家长不会等，而且可能会比以往更着急地买入，缩短决策时间，或会造出一波小高潮。
因为深圳的名校不止拼房产，还拼房产购入时间的长短，看看名校扎堆的南山与福田的入学积分表便知。少一个月的积分都可能会让你的孩子与名校失之交臂。
在基础教育资源稀缺（更不提优质基础教育资源了）的深圳，不仅是名校（名校在此都言过其实了，优质片区的一个普通学校的学位都供不应求）通行证，更是深圳房地产市场坚挺的强有力支撑，甚至占据房地产市场不可或缺的一席之地。
相信最着急的是那部分计划赶在今年入学申请之前买入的家长，现在动弹不得，也不知道学位申请延迟到何时。可以肯定的是，受疫情影响购房积分和购房时长积分已成必然。
但不受影响的是租赁证明可以在线办理，这对租房入学的家长是利好，购房的家长只能干着急了。
2）受疫情影响选择观望的买家可能陷入对品相较差物业的质疑，错过买入的窗口期。
此次疫情冲击的无疑是那些服务水平较差的物业，这其中必然包括一些老破。不少家长为了孩子读名校而牺牲居住品质选择老破小区，但疫情等突发事件来临时，品相较差的物业又等同于将孩子置于危险之中，这也不是家长所想看到的。
疫情的PTSD（ 创伤后应激障碍）,会让家长们在做置业决策时多了一丝顾虑，一旦陷入观望，极有可能错过买入的窗口期。
可以肯定的是，深圳的领域只可能短暂低迷，不会持续，迅速反弹，继续年前的火爆是必然趋势。因为供需的基本面在那里，19年下半年至年尾一波急剧上升行情已经让一些买家措手不及了。
02
卖方
1）疫情或会击退一波投资客。
不止房产市场，“囤积居奇”的人们在这段举国上下的深居简出的日子里，将承受巨大的心理压力。
如果疫情持续时间长，或者对经济冲击很大，房价长时间横盘或者开始下跌，一些实力不强，资金比较紧张的投资客，可能会开始割肉，甚至亏本卖出。
此次疫情对所有人都是一场考验，疫情过后，谁在裸泳，谁是赌徒，谁挺不过寒冬，一目了然。
受疫情冲击，资金紧张的人会优先抛售品相最差的物业，这其中必然包括一部分。不过，被压抑已久的真实需求者在疫情结束后也会出现补偿性消费，会为前者接盘。人性本贪，有人抛售，自然也有人接盘。
假如说17年前的非典之后催生了购房热潮，那么17年后的新冠肺炎则给购房者好好上了一堂防范风险的大课。你永远不知道，下一次黑天鹅袭来是什么时候。
17年前非典之前还没有炒房客，非典结束之后，炒房客首次登上历史舞台，温州炒房团诞生，03年10万温州人行走天下，撬动民间资本1000亿，给大家科普了购房知识。（数据来源：公众号“摩登中产”文章《当疫情结束之后，我们将经历什么》）
多年以后的今天全民购房、甚至撬杠杆买房已成常态。疫情结束之后，此前通过各种方式“解锁”官方限购限贷政策、想尽办法获取资金或者信贷、一路高歌猛进的购房者或会重新审视自己把控风险的能力，转向保守，掉落一地的信心何时再捡起？
2）疫情或会催生一批改善型需求，卖出劣质物业。
03年非典催生的购房潮，除了当时抗灾放水，也有因为隔离催生的改善居住条件的真实需求。今年的新冠肺炎一样会催生一批改善型需求。
03年之后板楼被普及，南北通透成为重要的考核标准。20年低密度、高服务水准的小区会被改善型需求者更加青睐，加之如今二胎普及，房间数量也会为购房者重点考虑，到层面也适用，相比老破小，深圳品相良好的大户型更稀缺吧。
若卖方急于改善，出手老破小等物业水平差的小区，买方或有议价的机会，也就是前文所讲的窗口期。
03
自身及城市的一点思考
此次疫情必然冲击物业服务水平较差的，但买卖最基本的还是要研究供需。
1）物业品相是影响因素，但买或者不买看钱袋子。
的价值重点体现在学校，居住价值次位考虑，优质的小区不止包含物业品质，业主也是重要组成部分。业主不只是被服务的对象，更是整个小区的主人。
高素质的业主对一个小区的维护与持续发展起着至关重要的作用。攻略君犹记得19年高考之后，深圳宝安某小区就让高分考生为之代言，重视教育的家长们很信“学习氛围”这套吧。
还有此次疫情火起来的“华大家园“，处在重灾区武汉，1766位住户无一感染，无一疑似。物业服务水平值得称赞，明事理、知情重的高素质业主更是功不可没。购房，看地段、看户型、看物业，再高一层，还要考察居住群体，所谓”物以类聚、人以群分“。
回头来讲深圳，深圳一些火爆的小区，少不了业主的主动维护和宣传。
不过，最终决定买或者不买的，还得看你的钱袋子。
2）深圳整体房地产市场的基本面决定此次黑天鹅的影响将“稍纵即逝”。
疫情黑天鹅对深圳市场冲击不可能很久，很大。这个判断是基于深圳整体的房地产市场，以及基于深圳基础教育资源的基本面得出的。购房需求一直都在，教育资源供不应求，且需求一直激增。
一切只是按下暂停键，疫情解除，反弹是必然。
加上此次国家为战“疫”豁出的金融政策支持，聪明的深圳人一定会敏感地捕捉到水的流向。
3）城市自身软实力
疫情也是检验城市软实力的时候，具备优质医疗和公共服务的城市以及城市的物业必然会被人们优选。
而深圳在此次战”疫“中的表现已被大家有目共睹，公布确认患者所在小区、率先从患者粪便中检测出新冠病毒、尚未有死亡病例且康复出院消息不断，而且将市第三人民医院设置为定点医院，专门接待疫情重症患者，并且以极快的速度对医院扩容，建设深圳的“小汤山”医院……
作为一个移民城市，深圳近日承受返程高峰的超大压力，所有小区和城中村实行封闭式管理，凭证出入。能否战”疫“成功，就看深圳能否妥善处理好复工潮，以及后期迎接疫情重点地区的流动人口了。
深圳如果在疫情中表现的一以贯之，且最终胜利，城市的软实力得以验证，吸引力自然加分。
但也应该看到深圳巨大的医疗短板，此次疫情又是绝佳的提升机会，深圳必然会大力恶补之，甚至不排除深圳行政地位再提升带来的医疗水平的爆发式的增长（这种预期更久）。
城市变得更好以后，吸引力会更上一层楼，作为物业中的硬通货，深圳的市场会是怎样？
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深圳壹地产2020-02-15 15:07:56
