3月10日，国内疫情持续好转，全球疫情快速蔓延，欧美股市断崖式下跌，深圳楼市依然冷清，坪山中海万锦熙岸华庭零成交，光明区华润公园九里去化不到30%，与此同时蛇口太子湾湾玺“日光”。深圳楼市冰火两重天态势再度凸显！
01
庚子新春首盘，预售近两月零成交！
作为庚子新春前夕取得预售的楼盘，中海万锦熙岸在疫情期间拿证就让很多业内人士懵圈：怎么回事？这是什么骚操作？业内专家不看好疫情+春节期间销售。果不其然，时至3月10日，规土委网站显示，还是零成交！对于先行示范区后的深圳住宅而言，取得预售后近两个月零成交情况太少见！
那么是不是疫情造成的呢？个人认为，有很大关系。但是或许更与中海万锦熙岸定价过高有关，据深圳市市场监督价格系统显示，中海万锦熙岸从3.8万-4.5万不等，均价达到4.25万。而目前坪山中心区域住宅新房和二手房价格都控制在4万以内，比如财富城和恒大城，而且这是明确的带装修价格，更别说紧邻的奥园翡翠东湾仅仅3万+带装修价格！
从区域看，我们看好长期坪山区。但是中海万锦熙岸所在片区远离坪山中心城区，目前整体发展面貌较落后，周边生活配套较弱，居住氛围不足，工业用地及生态用地居多，生活较为不便。
从性价比角度分析，中海万锦熙岸不仅和紧邻的奥园翡翠东湾形成相当价格差距，更与咫尺之隔的大亚湾片区形成巨大价格差距，且大亚湾新盘供应量较大，价格不足中海万锦熙岸的1/3，更有富康锦绣花园楼盘品质超越项目，而价格不到中海万锦熙岸的1/2。
从投资看，项目在取得地块之初就和政府有明确约定，住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让，即“5年限售”，大大限制中海万锦熙岸流动性，拉长了变现周期，这也让很多投资客户避之不及。
但是地产凝眸提醒，作为深圳国家高新区的核心园区坪山高新园就位于中海万锦熙岸附近，未来随着东进战略推进、坪山大学城等不断推进，区域价值面临跃升。
02
太子湾湾玺当天售罄，不意味房价即将上涨！
7日，地处蛇口的太子湾湾玺开盘15销售额过亿，当天售罄。因为人流聚集，下午开盘还被街道阻止，那么湾玺去化为什么还是如此迅速？
作为紧邻深圳湾一线海景公寓，同区域二手住宅价格高达15-20万元，按照公寓和住宅比价看，太子湾湾玺价格应在10.5-14万之间。而实际销售价格湾玺起价每平方米8.7万元，均价每平方米约11万元，价格出现明显倒挂，加上采取三级市场转介方式，取得如此战绩自然在意料之中。
业内有句名言，别把平台当本事。太子湾湾玺的热销，主要是地段+偏低价格+三级市场高额叠加作用，按照3%计算，中介卖一套即可获得64万-165万，这就大大提升中介推盘力度。
可见，太子湾湾玺热销，并不意味着深圳楼市转为热销，在疫情压制下，深圳楼市还是较为平淡，局部楼市甚至处于暂停状态。
如果说东部坪山中海万锦熙岸华庭属于个别案例，那么太子湾湾玺更是特殊个案，这从光明区华润公园九里淡销就可以看出。
03
光明华润公园九里二期去化不足30%，为什么？！
实际上，只要不是如同太子湾湾玺存在明显价格倒挂，处于疫情下深圳楼市仍然处于淡市才是本来面目。光明区的华润公园九里二期的滞销则说明更多问题。
华润公园九里一期于2019年11月15日取得预售许可证，10天后的25日即采取线上开盘方式。据多家媒体报道，项目推出414套，认购330套，去化率相当不错。
3月10日规土委官网截图
项目5栋、6栋又于12月23日取得预售许可，与一期热销不同，二期去化率远远低于一期。为什么？我们认为，一期尚有不少单位留存是主因，这从规土委数据可以看出。
为此，开发商不顾疫情期间不得集中开盘的禁令，于3月1日启动三级市场转介后，人气大增，销售状况迅速转好，可见启动转介对于深圳楼市带动明显。
3月3日规土委官网截图
3月10日规土委官网截图
从华润公园九里周边配套看，距离公明中心区不远，配套相对比较完善，另一方面周边目前环境主要以工业区和自建民房为主。这就是典型的刚需住宅区域，但是华润公园九里面积段偏大，或许这才是项目遇冷的主因。
客观来说，华润公园九里项目还是值得入手。比如龟山公园，自驾较为方便，临近南光高速，龙大高速等高快速通道；但是轨道交通一般。距离在建6号线“薯田埔站”超过1000米以上，稍显不便。
从户型看，中规中矩。方正实用，面积段集中在93-128平之间，户型偏大或许也是去化困难的原因之一。从教育资源看，小区配套一所9班制幼儿园，基本满足小区业主幼儿园入学需求。小区附近还有多所公办学校。
总体来看，华润公园九里配套尚可，公办学校、幼儿园一应俱全，虽然距离地铁站大约1100米，但是属于可以接受范围。而且华润城热销为项目带来良好知名度，但是或许面积段偏大，加之所属区域主要以刚需客户为主，碰到类似新冠肺炎疫情这样突发事件，销售遇阻才是正常状态。
我们研判，在国内新冠肺炎面临好转，全球疫情快速流行态势下，全球资本市场动荡，在国家强力领导下，指望楼市大涨大跌都是不现实的。2020年楼市将面临持续淡市，深圳等一线城市作为资金避风港地位凸显。
地产凝眸2020-03-10 15:54:19
