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突发!央行宣布降息了,贷款买房将进入“省钱”模式!

楼市时评 2020-03-28 00:00:29

央行降息了!

距离央行传出“降息信号”已有三天,谜底终于在今天揭开。就在今天上午9点30分,央行披露最新贷款市场报价利率(LPR)。

图源:央行官网

1年期LPR利率为4.05%,此前为4.15%;5年期LPR利率为4.75%,此前为4.80%,其中房贷利率下调了5个基点。

去年房贷新政后,5年期LPR与房贷利率直接挂钩,下调之后意味着房贷也将相应减少。对于购房者来说,这将是最直接的利好。

据统计,自2019年8月20日,房贷利率新政后,1年期LPR已经下调4次,5年期LPR下调3次。

降息信号频发

事实上,今年2月初的时候,央行就已透露了降息的信号。

前两天,央行副行长潘功胜也“预测说”:MLF利率和LPR利率会同步下降。

此前为维护市场稳定,央行发布的一系列操作:

2月3日,央行逆回购操作1.2万亿,增加市场流动性;

2月4日,央行再次逆回购操作操作5000亿,确保市场流动性充足;

2月10日,央行逆回购操作9000亿,维护流动性合理充裕;

2月11日,银行逆回购操作1000亿,确保市场流动性充足;

2月17日,央行释放出了最强烈的降息信号:上午9点46分,央行通过官方网站宣布:开展2000亿元的中期借贷便利(MLF)操作,期限为1年,利率为3.15%。

这意味着,中国在降息上迈出了关键一步。

早在此前,就有预示今日的LPR(贷款市场报价利率),将至少有10基点的降息。

而最近的一次操作是在1月15日,当时的中标利率是3.25%,相比之下,此次下调了10个基点。

1年期中期借贷便利(MLF)是目前最要的“政策利率”,是影响当前贷款市场报价利率(LPR)的基本坐标。

LPR是什么?

贷款基础利率(Loan Prime Rate,简称LPR)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上,指定发布人对报价进行加权平均计算,形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

LPR怎么算?

每月20日由18家银行报价,剔除一个最高价、一个最低价之后的平均价,由央行委托“全国银行间同业拆借中心”负责统计、发布。

各银行的新增贷款,都要参考LPR执行。

这是央行刚刚发布的LPR,1年期和5年期利率分别为4.05%和4.75%,其中5年期是房贷的参考利率。

简单来说,5年期利率降息,将直接减少你的房贷。

至于存量房贷,你之前的房贷合同,按照央行的说法都要在3月到8月之间重新签,主要是改变利率基准。

因为基准利率没有了,以后要以LPR利率为基准。

你享有的折扣,或者上浮,都会在重签的时候体现。

建议大家签“1年一定价”,而不要签“利率不变”,因为中国的利率趋势会逐步走低。

对房贷有什么影响?

2019年8月25日,央行曾发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

根据调查,目前首套房贷利率普遍为LPR+105基点,此前的首套房贷利率为5.85%。此番调整后,将降为5.8%!

以贷款200万,周期20年,等额本息的商业贷款为例,进行比较:

200万贷款20年,首套房贷款利率由5.85%变成5.8%,微降0.05%。

①月供由14156.09元降至14098.82元,每月少还57.27元;

②总利息由1397461.42元降1383716.63至,利息总额降低13744.79元。

对楼市有什么影响?

房贷利率是影响楼市最重要的因素之一。

房贷利率下调,减轻了购房者负担,而传导出的购房利好情绪会成倍放大,造成楼市房价快速反弹。

这在2008年金融风暴后出现过,在2003年非典之后出现过,也在上波楼市启动之初2015年出现过。

在中长期贷款中,房地产贷款,尤其是个人购房贷款所占比重非常大,这次明面上下调了LPR利率,直接利好楼市。

还记得上一次,MLF“降息”利好楼市是在2019年11月20日,当天开展4000亿元MLF操作,5年期以上LPR下降5个基点至4.80%,是新LPR亮相以来首次下调。

其带动了全国房贷利率连涨半年后的略微下降,甚至低于“换锚”前房贷的基准利率4.9%,一时市场舆论不断,颇受市场关注。

受疫情冲击,楼市急需一剂猛药,房贷利率下降无疑会促进房地产市场成交量走高。

而且对于当前房地产行业来说,会降低企业成本,房地产企业的资金面压力会有所缓解。

以后房贷利率会不会变?

会变化。因为LPR利率是会变化的。

央行规定,房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期,最短为一年。

也就是说,从2021年1月1日开始,房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

怎么变?

白话解释给你看!

以前是上下浮动比例不变,以后是加点差值固定不变。

央行提出,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变。

举例:以前房贷利率4.9%,利率上浮涨幅20%,就是5.88%,2019年12月LPR 为4.8%,两者差值为1.08%。1.08%就是永远固定的数值。

如果是在利率打折时买房,比如打9折,那么你的利率就是4.9%*0.9=4.41%,与最新LPR差值为-0.39%。-0.39%也是永远固定的数值。

当然在转换的时候,个人面临两个选择:

第一个是,选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变,以后也不管LPR利率怎么变化,你的房贷利率都不变;

第二个是,选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。

由于未来长期,利率应该是逐渐走低的。所以强烈建议大家选择浮动利率。

转换开始后,我们应该干嘛?

1、转换开始后,要注意办房贷的银行的官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等,在接到通知后,选择最简便的方式,变更原个人房贷的合同条款。

2、要注意时间:2020年3月-8月之间,原则上应于2020年8月31日前完成。个人在此时间段内完成变更即可。

参考:刘晓博说财经、子木聊房、南京买房惠

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