来源：米宅珠三角疫情后的深圳楼市，仍在脱离地心引力地单边上涨，讲深圳楼市现状之前，我想先讲讲混沌理论。
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混沌理论
混沌理论的主导思想是，系统具有放大作用，一个微小的运动经过系统的放大，最终影响会远远超过该运动的本身。类似于：一只亚马逊的蝴蝶扇动翅膀，最终掀起了一场太平洋的风暴。一个混沌的过程看起来是无序的，随机的，不规则又无法预测，背后却隐藏着尚未被认知的规律。深圳楼市，可以被列为混沌学经典教程之一。深圳去年下半年大涨，表层的两个触发核按钮是先行示范区和豪宅税调整，基础逻辑则是盘整多年的一线楼市需要一个资金突破口，深圳由于天时地利人和被选中了。深圳的涨也许是必然，但本轮上涨就是一本生动的混沌学教科书了。
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冷热不均
混沌表现一：东西中部冷热不均这一轮行情深圳严重分化，冰火两重天。西部上涨25-50%不等，热盘业主牛气冲天，调价都是50、100万的上调，出来谈判是给你面子，一言不合扭头就走。中部上涨10-30%不等，每次20万、30万的谨慎调价，看东部庆幸看西部又眼红；东部上涨5-15%不等，房价每涨10万，业主群就一片欢呼，有愿意接手的又好生纠结，想尽快脱手，又怕后续还有补涨。一个小小的深圳，东西相距不过20公里，房价差异如同两个城市，同品质的楼盘价差高达四倍，说好的大水漫灌和倒逼式上涨呢?疑问：东部后续会补涨还是和西部差距越拉越大?没有答案，根据混沌学理论，一个随机变量就可能导致差异巨大的结果。
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神奇的学位房
混沌表现二：学位房大涨西部涨，是因为一路向西，所有优势资源都往西部堆砌，有迹可寻，但这一轮学位房大涨出乎了很多人意料。深圳名校以前只认四大，后来扩展到八大，再到十大，现在发展到前30名都算名校。可以说，深圳没扩容，学位房先扩容了。名校又分为一类上、一类中、一类下；二类上、二类中、二类下，还有上升期名校和没落期名校，种类繁多，概念复杂。传统深圳四大八大的学位房一直是绩优股，价格坚挺，算不错的投资标的。但过往十多年的历程中，学位房只能说稳定和略跑赢大盘，不算打出暴击的投资选项。以百花片区为例，2013年均价5万，15年大涨后均价10-11万，翻了一倍，和福田普通房源涨幅持平，跑输关外涨幅。但这一次学位房发飙了，名校准名校全线大涨，部分还上演了让人心跳的疯涨模式。涨势疯狂的学位房有三类，一是小户型，总价低好上车，300万炒到500万，400万炒到700万的不在少数；二是黑马学校，以南外大冲为典型，考了一次16名的成绩，小户型就暴涨了60%；三是热点片区，比如宝安中学，以前是关注度不高的二类甲等，这次宝中大热，宝中学位房被拎出来热炒，面积的都市翠海名苑22平炒到了21万一平。成绩不过中流的宝中海韵学校，也跟风炒起学位房概念，28平的花样年华郡单间挂到了320万，号称宝中总价学位房。从去年开始，深圳教委已经禁止初升高成绩排名，但这挡不住一些民间榜单出炉。这些民间榜单准确度有多高不说，大部分还因为个人利益夹带了私货，去年在榜单排名大幅上升的南外大冲学校，制作者就在大冲学区有自住房。榜单准确重要吗?重要，也不重要，因为对纯投资客来说，哪个学校上榜根本不重要，重要的是有房可炒就够了。虽然榜单准确性不重要，但你看榜单排名来买房又大概率会买错。举个例子：榜单排名第10的高峰学校片区房价不过6-7万，几乎没有附加任何学区价值，排名35的学府中学小户型却被炒到一平十多平；排名20几的育才被认为没落，排名30几的海韵海旺却被认为上升；排名第4的明德认可度不高，排名第40的科技城外国语却把信义嘉御山的房价带到了九万多。真是魔幻又混沌的世界。深圳学位房已经离居住越来越远，离投资越来越近。尤其是小户型学位房，投资客已超过五成，剩下四成多即使有自用需求，如果没有对涨幅的坚定预期，也不会心甘情愿高位接盘。
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小两房打出暴击
混沌之三：小两房大涨这轮上涨有个显著特点：五六十平的小两房大涨。小两房以前是不受青睐的，一是面积太小，居住体验差；二是两房户型有点尴尬，比一房强，又不像三房四房可以住一辈子，属于偏过渡产品。但经过一次次大涨小涨补涨后，深圳三房四房动辄七八百上千万起步，已和普通人手动再见了。坚持要留在深圳安家的普通刚需，除了选低总价的小两房上车别无选择，什么面积狭小、房子老旧、居住体验差，在现实面前都变得不重要。如果说学位房大涨背后有大量的资本推手，小两房大涨更多则是刚需无奈的呐喊。我见过很多小两房住一大家子，一个房间住夫妻两人，另一个房间放一张上下铺，下铺住老人，上铺睡孩子，甚至客厅也摆一张床。不过，并不是所有的小两房都大幅上涨，这次涨幅的小两房主要集中在宝中、碧海、前海、南山中心区和福田。前三项有资本的参予，后两项更多是刚需的推动。
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东西中部现状
目前的深圳是什么态势?过年时我也在琢磨，本来算定年后要续上的小阳春，被疫情这么大只黑天鹅打断，就算不跌，也要横两个月，买卖双方好歹博弈一下吧。可是，深圳从来不按常理出牌，进入3月份，房价不跌反涨，大量楼盘报价继续调高，本来想观望一下、逢低吸纳的买家绷不住了，纷纷戴着口罩加入看房团行列，跟买房相比，疫情根本不算事儿了。西部的现状是挂价很高成交很低。深圳湾已经集体跨进20万俱乐部，宝中普遍11万+，碧海已经9万+，报价每天都在上调。买家还处在懵逼状态，买吧不甘心，不买又焦虑；业主心态却好的很，爱买不买，不买还涨。据我了解，深圳湾中介最近日子不太好过，买家觉得深圳湾挂20万这玩笑开的有点大，业主却咬死不降价，大不了不卖，反正不差钱。为了维持生计，中介现在只能推推性价比略高的双证房。中部的福田和龙坂则是价格在涨，成交量也在放大，尤其是略有卖点的房源走的很快。比如龙华某高端盘的大四房，一天成交五套；比如景田带荔园外国语小学的缔梦园一居，挂盘量常年三四十套，互相压价，今年3月份迎来爆发，单链家就卖出十几套，只剩下十多套挂盘，价格水涨船高。东部的龙岗坪山带看量在迅速放大，价格和成交同步小幅上升，下一步很有可能加速。很多人以为龙岗不涨坪山不涨，是一种误解。坪山大部分二手房比去年上涨了20%，以坪山中心区的万科金域缇香为例，去年挂盘价4万，现在已经4万9，去年3万6带精装开盘的恒大城一期，买入的客户肯定是赚了。
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怎么办?
面对西部夸张的房价，连我都是纠结的，但结局大概率是涨上去就下不来，最后只能咬着后槽牙认。今天和一个客户聊天，他本来今年准备自己做海外市场，我问他海外突发疫情是否要推迟了，他说要调整方向不做海外了，这次疫情对全球影响太大，对海外华人的心态冲击也很大，他有不少海外定居的朋友，对国外没有了安全感，开始重新审视中国，并有了回国定居的计划。疫情之后，一旦有部分海外华人携资金回流，必然一线，一线房产又多了一个支撑。深圳买还是不买?到了这个阶段唱多唱空都没有意义。我的建议，实力雄厚的投资客，买宝中买碧海还是买深圳湾都请随意，不要惧怕暂时的高位，下一波它们依然会顽强领涨。资金有限的刚需，就不必去硬挤投资的末班车了，抵制诱惑放低期望，去买龙岗，去买坪山，去买布吉，去买坂田，让房产回归居住的本源，让心态回归最初的宁静。【深圳热盘系列】2020，买房看这些就够了@光明热盘光明热盘盘点/深实验光明学区楼盘 /乐府花园/华润公园九里/建发小巨蛋/勤诚达正大城
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深圳壹地产2020-04-01 18:07:40
