神仙打架，这些待入市网红盘都是靠什么圈粉的?

铁打的购房者，流水的网红盘。每年都有那么一批新的网红盘替老“网红”上位。这些楼盘能够被称之为“网红盘”，除备受关注外，往往还具有一定的“搅动市场”的能力，置业者会将其当作一个用以比较的标杆，之后入市的其他项目也会与其暗暗比较。

今天，中原大咖就为大家盘点一部分2020年深圳的待人市“网红盘”，并对这些楼盘的亮点进行一个分析，希望能对大家有所帮助！

宝安

宝安关注的片区莫过于沙井、宝中以及尖岗山片区。其中，宝中、尖岗山都已经是深圳赫赫有名的豪宅区，沙井则是深圳刚需购房人群置业的片区之一。

万丰海岸城

2020年，作为深圳西部乃至全市关注的刚需楼盘之一，万丰海岸城可谓火到滚烫，一颦一笑均牵动着众多刚需置业者的心。

万丰海岸城位于深圳市宝安区沙井中心地区，靠近地铁11号线马安山站。作为深圳第四座海岸城，项目自带14万㎡商业，拟建筑面积超80万㎡，将建成集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。

万丰海岸城共包括六个地块，项目名称分别为锦园、珑园、珺园、玺园、海岸大厦（三期）、瑧园（三期）等。率先入市的或为海岸城锦园，目前在建中，建设用地面积8959.75㎡，仅占沙井海岸城整体建设用地面积的7%，其中幼儿园占地3600㎡，规划有488套住宅。

分析：沙井片区的项目比较少，早期入市的万科星城和华强城去化率都非常不错，而今年下半年或将入市的沙井海岸城，近马安山地铁站且自带商圈及名校（传为深外宝安分校），可以说是刚需置业者关注的项目之一。

泰华梧桐聚落

泰华梧桐聚落位于宝安区新湖路与兴华一路交汇处，与壹方城仅一路之隔。项目规划有高层住宅和部分商业，容积率1.94，停车位395个，是集住宅、商业于一体的综合体项目。

根据已曝光的规划图看，项目总建面7.1万㎡，共由8栋建筑组成。其中，1、2、3栋为20层住宅；4栋为1层商业；5栋取名艺术家之家；6、7栋为2层商业；8栋为15层住宅。项目规划住宅共计362户，其中套内面积小于90平的有332户，占比超过90%。

当前，泰华梧桐聚落项目已经出地面十几层，或很快便可封顶，预计2020年开放展示中心，或将在今年第三季度入市。

分析：15~20层高的住宅，在如今深圳的市场上实属少见，而主打小户型又填补了当前宝中市场大户型豪宅遍布小户型稀少的一个空缺，希望这样一个地处C位的稀缺项目，能够为我们带来惊喜。

泰禾深圳院子

2015年，泰禾首进深圳，以57亿元的价格拿下宝安尖岗山的2块住宅用地，楼面价接近8万元/㎡，成为的楼面价“地王”，而当时深圳楼市均价才4万/㎡。

曾经的“地王”泰禾项目，尽管“难产”近四年时间，但凭借开发商一贯的良好口碑，项目却也一直备受瞩目。而随着之后项目部分区域的动工，深圳院子别墅产品的入市时间也再次成为了很多人热议的话题。

泰禾院子由泰禾城市花园和泰禾都市花园南北两部分组成。目前，城市花园A区正在建设中，部分别墅工程已经接近封顶。根据此前规划内容显示，泰禾城市花园项目A区将建4层11栋的别墅群，B区则为2栋楼体34层的高层住宅。

据悉，项目预计将于2020年中入市，预计均价约13万/平，以155-181㎡商墅及200-246㎡合院为主。

评价：泰禾院子系产品一直是国内豪宅产品代表之一，其开山作的泰禾中国院子连续三年入选“亚洲十大超级豪宅”。作为泰禾首入深圳项目，四年的时光，究竟会交出怎样的深圳豪宅品质成果，这在今年或许就能一见分晓。

越秀和樾府

和樾府与泰禾院子仅一路之隔，配套方面与泰禾共享尖岗山绝佳山水自然景观。

作为前海后花园，尖岗山片区潜力不逊于南山福田等的一些传统豪宅区，已经成长为深圳最热门的豪宅片区之一！

和樾府占地面积约3.9万㎡，规划计容总建面约12.1万㎡，容积率≤3.12，包括住宅10.8万㎡（含人才住房约2万㎡，只租不售）、商业6000㎡、幼儿园4000㎡等。根据规划，项目分多期开发。其中，一期住宅约3.7万㎡，共426户（含人才住房266户）

该地块在去年6月24日拿地，8月动工。当前，项目一期、二期、三期主体工程已于3月24日取得施工许可，显示项目主体工程于2020年3月5日开工，将于2022年11月30日竣工，预计今年便将入市。

分析：泰禾深圳院子和樾府，分别是两大外来户越秀和泰禾在深圳的“地王”项目，且均是开发商于深圳的首秀。位置极度接近但产品定位有差的它们，究竟能擦出什么样的火花，让我们拭目以待~

临海揽山御园

临海揽山，位于南山蛇口工业五路与沿山路交会处，占地面积近4万㎡，总建筑面积约30万㎡。一共8栋，其中包含5栋高层住宅，2栋公寓，中间7栋联排别墅，以及独立在花园外的保障房和1所幼儿园，呈半围合式布局。

临海揽山1-5栋是住宅，6、7栋是公寓，8栋是人才房，9-15是别墅，一共1200多户（人才房50多户），首批将推110㎡-230㎡住宅。值得注意的是，1200多户配了近3000个车位，车位比极高，达1:2.4。

临海揽山项目周边给人的整体感觉是：很安静、道路不宽阔但非常整洁，蛇口网谷产业园区与旧工业区形成鲜明对比。学校方面，小学是育才一小，中学是育才二中，均为深圳老牌教育集团育才旗下学校，处在全市中上游水平。

目前，临海揽山御园已开放展示中心和样板间，预计即将入市。

晗山悦海城

晗山悦海，位于南山区招商街道南海大道与工业八路交界处，建设用地面积约2.2万㎡，计容建筑面积约14.5万㎡，容积率6.58，涵盖住宅、商业、办公及商务公寓等业态。

晗山悦海城主要由4栋高层建筑、1栋幼儿园、5000㎡文化活动室、约2.5万㎡商业构成，其中A、B座为办公及公寓，C、D座为住宅，根据规划，AB栋双子塔建筑高度189.1米，43层。

项目最近的地铁站为2号地铁线海月站，距离晗山悦海城步行距离1.6公里（百度地图测量）。2022年开通的地铁12号线“四海”站在项目楼下。

“育才系”优质学区是这个盘的一大亮点，通过南山区教育局招生范围学区地图可查询，晗山悦海城目前学区划片为育才三小、育才二中。

相比于临海揽山，晗山悦海更具有生活气息，生活更加便利，楼下便是地铁站“四海站”，商业配套齐全，旁边就有花园城购物中心和沃尔玛。

分析：临海揽山和晗山悦海，都处于蛇口自贸区规划范围内，一个可谓的地方。两项目均位于大南山脚下，具有稀缺的山海自然资源，同样拥有双地铁+名校，且均或在近期入市。

两个项目最主要区别是，临海揽山居住价值更高，私密性好，安静不受打扰，但周边的旧工业区有些影响视觉效果；晗山悦海更具生活气息，生活更加便利，地铁上盖，商超云集，但临马路和商场会颇为嘈杂，时常出现拥堵情况。

华润城润玺一期

华润城总建筑面积约280万㎡，配带约70万㎡商品房，项目分5期开发，一二三期住宅已售罄。今年将入市的是华润城润玺一期（华润城四期），建设用地约2.49万㎡，总建设面积24.8万㎡，容积率为6.6。

华润城润玺一期建设用地面积约2.49万㎡，总建设面积约24.8万㎡，计容面积约16.5万㎡，容积率为6.6，由4栋高层住宅和1栋幼儿园组成。项目位置更靠近大沙河和足球公园，景观资源相对前面几期较丰富，宜居感更佳。

据悉，华润城润玺一期或将于今年第三季度入市，产品不再延续前三期的”府“系，而是”玺“系，定位或将更为高端。

评价：华润城位于“中国硅谷”深圳高新科技园，周围聚集了大量高新技术企业和精英白领，不仅有完善的商业配套，交通配套，还有非常的教育资源。

每一次华润城的开盘，都演变成数千人排队争抢抽签的现象。作为华润城四期项目，华润城润玺一期天然具备超高的流量，或将再次成为楼市的焦点。

恒裕深圳湾

恒裕深圳湾位于深圳湾后海总部基地，后海滨路和海德一道交汇处的南面，与枢纽级地铁站后海站相邻。

项目占地面积约2.5万㎡，建设面积约1.5万㎡，总建面约41万㎡，由三栋超高层建筑以及下沉式商业组成，其中写字楼高度约310m，公寓高度约255m，是集超甲级写字楼，公寓，都会商业等业态于一体的超级湾区藏品。

项目于2月14日启动线上看房，目前售楼部已开放，开盘受疫情影响延期，预计近期或将开盘。

主力户型为162-164㎡的2房，223㎡的3房，340-343㎡的4房，并有少量580㎡的高端大平层产品，162-164㎡户型分布在低区15-26层，223㎡、340-343㎡户型分布在28-57层，580㎡大平层分布在58-61层。

值得注意的是，项目东侧为腾创未来(深圳)有限公司地块。据悉该地块建筑限高100米，也就是说，恒裕深圳湾的中低层公寓产品的景观视野或会有一定的遮挡。

分析：恒裕深圳湾处在深圳湾后海金融区中轴之地，是后海总部基地继“深圳湾壹号”和“华润深圳湾”后第三个非“总部写字楼”的项目，也是深圳湾最后一块含可售公寓指标的商务综合体，属于的稀缺产品。

光明

金融街华发·融御首府

项目位于光明街道光明大道西侧，距离在建地铁6号线"观光路站"约150米，与光明昔日的"地王"项目“龙光玖龙台”一路之隔，与光明区政府直线距离约600米。

开发商融祺投资为金融街旗下公司，2018年通过拍卖的方式获得该宅地，建成后移交政府的人才房约1.38万㎡。项目占地面积2.4万㎡，容积率不超过4.5，总建面不超过10.8万㎡，整体由6栋超高层住宅、1栋人才房及一所9班幼儿园组成，采用围合式布局。预计将推出93-125㎡精装住宅产品。

目前，项目已出地面多层，预计最快上半年入市

分析：目前来看，金融街光明项目在区位位置上相对来说是的之一，与光明标杆楼盘龙光玖龙台一路之隔，距离地铁6号线观光路站约150米，近光明区政府。

金融街华发•融御首府作为南北两大区域国企——华发和金融街在深圳联手操盘的项目，也为其赢得了额外的关注。

福田

海德园

海德园位于香蜜湖安托山片区，东边紧挨着万科臻山府，距离地铁2号线和7号线交汇的安托山站不到200米的距离。

项目占地3.02万㎡，住宅容积率3.44，容积率较低，综合项目周边的万科臻山府、安峦公馆等高端楼盘，海德园预计也将打造成一个高端居住社区。

项目由8栋塔楼、2层商业裙房和1栋幼儿园组成，塔楼高度126.45-144.3米！比较另人惊讶的是项目车库建筑面积近10万㎡，为除了住宅外的配比，车位相当充裕。

据悉，项目于2019年12月正式奠基，目前处于地基施工阶段，最快可能今年年底前入市，或推89-248平米的3-5房。

评价：随着原关内地区各种配套已基本完善，所推项目除了稀缺外更是趋于高端化，项目所在安托山片区前有万科臻山府、安峦公馆这类高端楼盘作为前车之鉴。项目整体定位较为高端，已成为一个受预备购房者瞩目的热点楼盘。

天健天骄北庐

天健天骄的住宅部分共分为两期开发，2019年入市的是南苑，均价10.5万/㎡，推住宅515套。

天健天骄位于福田区景田西路与商报路交汇处，紧邻福田CBD，东面是莲花山，西面是香蜜湖豪宅区，600米处就是双轨交汇的景田站，区位优势明显。

项目位于景田片区，自带的荔园外国语小学作为名校，是天健天骄的优势之一；不过其初中相对来说却是并不具备优势的，作为初中学区的福田科技中学，一直以来中考成绩并不突出，在全区中游水平甚至中下水平。这样来看，天健天骄的小学学区和初中学区资源质量分化严重。

19年入市的是南苑，122-169平方米，均价10.5万，开盘两去化8成；2020年北庐预计入市，北庐共有6座建筑物，户型为87~177㎡，商品房214套，回迁房283套。

分析：市中心的豪宅，一直以来都备受关注。天健天骄邻近香蜜湖和福田中心区，且将推出87平方小户型，吸引了大批置业者的目光。

龙华

恒裕上塘府

恒裕上塘府位于龙华上塘片区，地铁4号线上塘地铁站B出口处，同时距离6号线上芬站500米左右。

项目占地3.5万平米，总建面约26万平米，规划有7栋住宅塔楼，共计10座住宅单元楼。塔楼沿地块边缘布局，整体围合布局，中间留出了社区花园，以中小户型为主。

项目于2018年6月开工，计划2022年6月竣工，预计或于2020年第三季度入市。

分析：恒裕上塘府是恒裕首进龙华的项目，恒裕此前主要以豪宅开发为主，豪宅恒裕滨城就是出自其手，是深圳湾标杆性豪宅。作为恒裕在上塘的项目，恒裕必然将打造龙华住宅标杆作为自己的目标，因而深受期待。

龙光玖悦台

龙光玖悦台位于龙华区民治街道，腾龙路与龙华人民路西北侧，距离地铁4号线和6号线接驳的红山地铁站约800米。

项目用地面积3.26万㎡，总建面约20万㎡，规定容积率为4.54。其中，项目规划住宅9.8万㎡、商业0.6万㎡，自带18班幼儿园。项目规划商品住宅有940户。

据悉，龙光玖悦台将在今年二季度入市。

分析：项目名为“龙光玖悦台”，与光明标杆产品“龙光玖龙台”同为龙光“玖系”，定位为“高端住宅产品”，是龙光6大产品“玖系、尊悦系、城悦系、水悦系、阳光系、城系”的塔尖序列。

坪山

信达泰禾金尊府

项目位于坪山沙湖片区，中山大道及锦龙大道交汇处东南侧，东侧为中山小学和中学，西侧紧邻锦龙大道，北侧为力高君御国际，南侧为京基御景印象，14号线沙湖站地铁口。

用地面积36911.51㎡，总建筑面积为236147.46㎡，包括9栋高层建筑、1栋幼儿园、沿街商业。主推89-140㎡住宅产品。

目前，项目样板间已开放，具体推售时间待定。

评价：信达泰禾·金尊府项目为2015年的坪山地王，楼面均价25020/㎡，至今保持坪山纪录。项目位于坪山最核心的区域之一，主打其项目品质，未来或许有可能成为坪山的“豪宅”。

部分内容来源：深圳房地产信息网 | 深圳看房团 | 深圳买房计划

整理：中原大咖

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