谁是东莞楼市霸主？

——文章首发凤凰网房产深圳站

品牌时代，寡头帝国，万碧之争。这是东莞房地产市场耳熟能详的“词汇”。

2016年，万科、碧桂园和光大地产稳坐东莞房企销售金额排行榜前三，东莞万科以157.8亿元的成绩再次斩获殊荣，这是万科连续8年获得营销榜的头衔。

2017年，碧桂园不断拓土开疆，在“万碧之争”中反压万科一头，实现超越。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年碧桂园莞深区域东莞公司以285.11亿元的业绩独占鳌头，甩开东莞万科近百亿元，刷新了历史纪录。

2018年，在东莞楼市房企排行榜中，万科地产以成交106.58万平，成功反超碧桂园重坐龙头宝座。

2019年，万科以113.9万㎡成交面积、251亿元的成交金额摘得东莞房企，碧桂园以成交面积81.7万㎡、成交金额154亿元位列亚军。

这一年的差距很明显，碧桂园能否在2020年实现“弯道超车”？

且来听听，文君分析分析：

1销售情况PK 万科完胜

基于2020年开年疫情爆发影响，无论万科还是碧桂园均受到一定程度的影响，但丝毫不影响这两家房企在东莞市场的占有率情况。

从今年1季度商品房签约10榜单可以看出，此次万科仍旧稳坐东莞商品房销售“龙头”宝座，2020年1季度商品房签约11.4万㎡，销售金额29.3亿元。

再来看看碧桂园，2020年1季度签约面积落后万科1.6万㎡，销售金额相差10.2亿元，位居亚军。

很显然，今年1季度，万科以压倒式的优势击败碧桂园，称霸东莞楼市。后期，碧桂园想要追赶，估计得费些“苦”功夫。

毕竟万科扎根东莞16年之久，从2004年首次进入东莞市场，连续开发主流产品、刚需产品以及完善社区配套等这几大步骤，也相应地符合人居生活需要，同时反映了东莞这15年来房地产行业的主要发展脉络。

2土地储备PK 碧桂园稍逊万科

回顾2019年，万科在东莞土地招拍挂市场上并不好过，只在麻涌拿了两宗商住地。同为深企的华侨城、保利等等，都比万科要多一些。

而碧桂园现身东莞招拍挂市场拿地竟是“0“。

进入2020年，碧桂园似有发力的迹象。

4月29日，位于麻涌的2020WR008号建设用地截止挂牌。经过57轮的争夺，最终东莞市碧桂园房地产开发有限公司以109175万元的出价成功斩获该地，折合楼面地价10803元/㎡。

此次碧桂园拿地的楼面地价在麻涌土拍史上也是排在第二，仅次于今年3月份南太地产拿下的东太村商住地（当时楼面价为10953元/㎡）。这也是碧桂园2020年首次东莞拿地。

反观万科，尽管土拍失意，但从万科在东莞的旧改情况来看，东莞城市更新市场，已然成为其主要发力点。

相关数据显示，在2020年季度，东莞已完成30个城市更新项目前期服务商招募工作，总计约765.56万㎡。涉及五大片区、13个街镇，鹏瑞、远洋、鸿荣源、华夏幸福、星河控股等大牌房企纷纷下场圈地，热门不断。

而万科在4月表现不俗，一举拿下了新民社区茅洲河沿岸产城融合单元、虎门执信公园更新项目、聚富路片区1号更新单元、聚富路片区6号更新单元，总计约43.51万㎡，成为当月的大赢家。

据文君了解，万科在东莞已有部分定下来的工改项目，根据东莞城市更新政策，“工改工”项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等。

这意味着万科能发挥其在房地产开发的优势，而写字楼和商业业态可以持有经营。拿下了多个项目后，也意味着万科未来销售额有了保底。

据其万科内部人士透露，东莞在万科集团是最赚钱的城市之一，市场占有率非常可观，想要一直在东莞保持霸主地位，就要不停获取旧改机会，重仓新战场。

而碧桂园在东莞旧改市场方面，据文君不完全统计，2020年至今，出手了两大旧改项目（1月22日，获得茶山村珀乐片区综合类更新单元前期服务商；3月拿下《南城周溪社区诺基亚厂房城市更新“1+N”总体实施方案》改造开发主体）。

土地储备PK，结果一目了然，碧桂园稍逊万科一筹。

3新盘供应PK 旗鼓相当

犹记得，2017年，碧桂园首次赶超万科，夺得东莞楼市宝座，靠的是“多个项目齐发，推货数量庞大”营销战术。

而今年，据文君不完全统计，碧桂园在东莞有货量供应的项目共20个，而万科有17个。

在碧桂园的这些项目中，全新盘几乎从年初延续到了年末，不断涌现。其中松湖碧桂园 · 天钻、沙田碧桂园在2019年成交套数分列东莞住宅成交10榜单第2和第5，今年继续推货，4个项目待推盘。

相比之下万科的项目少些，万科大中江南院子以935套成交量位居2019年东莞住宅楼盘网签榜单第8；万科东新翡翠松湖去年签约923套入围2019 年东莞住宅楼盘网签榜单第9。

整体而言，碧桂园新盘供应数量稍多于万科，但是总体的推货量目前不能确定。但根据现有的信息我们可以观察到，二者2020年新盘供应可谓是“旗鼓相当”。

综合以上分析，依文君之见，2020年万碧之争大有“看头”，万科的优势还是显而易见。

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