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五一假期深圳新房延续4月火热行情，成交再度攀升，但二手房此时变得“理性”起来……
“五一”节后首周一二手房成交均出现下跌趋势。
据深圳中原研究中心统计，上周（5.4-5.10）新房住宅共成交556套，环比↓22.1%；面积共计53560平，环比↓19.3%；二手住宅成交1225套，环比↓22.7%；成交面积102384平，环比↓23.5%。
深圳自复工以来，楼市活跃度和热度快速上升，在这场超预期的楼市热潮中，一场监管风暴悄然掀起。
从4月份开始，深圳监管层密集出台调控措施，陆续通过锁盘、督促自查经营贷违规流入楼市、口头传达指导价等多种方式，对楼市进行专项整治。
4月28日，在深圳本地“民心桥”节目中，深圳住建局局长张学凡就近期楼市的一些热点问题做了回应，提到应对房价上涨准备了手段，不仅对高价房可能采取少杠杆、高利率、高税收等手段，还称在持有环节“可以考虑采用房地产税”。
1、整治风暴来临 楼市余温渐散
不可否认，自3月行业复工以来，深圳楼市的整体成交情况确实好于预期，近期深圳楼市出现了部分片区房源报价大幅上涨的现象。
在深圳市房地产中介协会看来，现阶段的楼市行情，主要是因疫情期间和节前积压的需求，在近期集中得到了释放，叠加效应较明显。
“同时，此前部分“热炒”的行为在一定程度上也带动了市场节奏，综合作用下，才导致了楼市行情在表面上显得“过热”。但鉴于未来我国经济的下行已成大概率事件，基本面的疲软，尚不足以为购房者提供更高、更稳定的收入来源，势必会传导影响到楼市未来的预期。同时，现阶段的市场行情，在一定程度也透支了二季度，甚至是下半年的需求，长远看，当下的楼市行情能否一直延续下去，仍存在较大变数。”深圳市房地产中介协会分析指出。
回顾4月深圳楼市，热门新盘“喝茶费”再现，“经营贷”违规冲抵房贷，二手房挂牌价“跳涨”等消息牵动购房者的神经，政府相关部门监管整治手段“立即上马”。
4月9日，宝安住建局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》，打击购房缴纳“喝茶费”住建局公告暂停网签并将惩戒。凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。
同日，南山住建局就个别中介涉嫌炒作房价一事发文，重申“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。严禁哄抬房价，坚持稳定市场。
4月16日，深圳住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情影响促进城市更新等相关工作的通知》，共涉及6个方面，一是延长城市更新单元计划有效期；二是延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限；三是缓解企业资金压力；四是加快商品房供应，今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售；五是允许延期缴纳土地出让价款；六是促进城市更新工作提速提效。
4月28日，深圳住建局局长张学凡在本地“民心桥”节目表示，针对房价上涨准备了很多手段，比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，可以考虑房地产税。
同日，光明住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。
当天南山某高价楼盘因“捂盘惜售”被暂停网签，该项目所有待售房源被锁定。
隔天（4月29日），深圳经纪公司下架了平台上20万/平方米及以上的高价房源，并取消了APP上单价从高到低的排序查询功能。
随之，二手房市场出现回落。深圳市房地产中介协会统计数据显示，在监管趋严后，中介企业二手房网签量出现明显下滑，市场已逐渐趋于冷静。
刚刚过去的4月，深圳新房住宅共成交3446套，环比微涨9.33%，同比上涨27.44%；二手住宅7679套，环比微降4.11%。
数据显示，五一节后首周，深圳一二手房成交均环比下跌，二手住宅成交1225套，环比下跌22.7%，而深圳房地产中介企业二手房开单量环比下跌5.6%。
数据来源：深圳市房地产中介协会
供需矛盾凸出 涨价趋势或长期存在
针对这波市场行情， 戴德梁行深圳机构认为，短期来看，这波市场躁动一方面是疫情期间市场积累了不少购房需求，随着疫情的好转而得到陆续释放；另一方面，资金面宽松和房贷利率连续两次下调也对购房者形成了利好。
但从长期来看，房价上涨的主要原因还是供需问题。
在北上广深四个一线城市中，深圳土地面积，人口密度却排在首位，户籍人口住房自有房率仅30%左右。而深圳以外来人口为主，每年新增约40-50万户籍人口，增量住房需求大，住房供应严重不足；居住用地供需不平衡，导致一二手房房价倒挂，助推了炒房投资心态。
由于土地供应不足，且深圳旧改难度巨大，可以预见，在未来很长一段时间，供需矛盾将无法调和，涨价趋势仍会持续。
比如学位房市场，深圳作为年轻的人口净流入城市，近几年新生儿每年增长都在20万以上，学位持续紧张。为了获得更好的教育，优质学位房仍将是家长购买和投资的热点。
3、破解住房问题 拓展供应渠道
新冠疫情影响未散，经济恢复尚在路上，而深圳楼市却“火热”异常。两种截然不同的现象，不免引发各方忧虑。
对于购房者而言，“买涨不买跌”铁律一直存在，而如今深圳楼市现状已然进入盘整期。
“现在政府都在盯着楼市，有点不敢出手啦，特别是二手房生怕踩坑，还是继续观望一阵子，再考虑买房吧！”一位购房者与文君交流说道。
“深圳楼市这么火，3月和4月购房者很亢奋，不停买入，到目前，楼市热情似乎有些减退，看房量有所减少，或许是因为近期出台调控政策所致吧！”中介人士刘先生表示。
不少业界人士认为，作为市场经济较活跃的地区，大量投资者聚集深圳，也有部分群体投机情绪浓厚，甚至催生不当违法行为。如此“走俏”的深圳楼市，均为严重的供给矛盾所导致。
面对供需矛盾，深圳官方也在出台一系列相关措施缓解。
早在2018年6月，深圳发布了“二次房改”，提出2018年至2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
而2020年5月8日，为了完成“二次房改”的目标，深圳印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，确定11种住房用地供应渠道，在原有的新供应建设用地、城市更新、棚户区改造、土地整备项目建设4种供应渠道外，新增原农村集体未完善征（转）地补偿手续空地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、机关企事业单位空闲的存量用地、基础设施用地配建和轨道交通用地综合开发等7种住房用地供应渠道。
并且，规定深圳2035年前要筹集建设各类住房170万套的任务，实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求。
最近，深圳市规划和自然资源局副局长王策飞对媒体表示，深圳市从2020年起加大居住用地供应力度，当年计划供应居住用地293.2公顷，占计划供应建设用地总量近25%，与2019年计划供应的150公顷相比，增加近一倍。
图片来源：戴德梁行深圳
戴德梁行深圳机构分析认为，按照这个趋势，居住用房包括商品房和保障性住房的大量增加，或将直接影响到对楼市上涨放慢的预期，对稳定房价起到积极作用，二手房市场也将更趋于理性。
文君认为，在“房住不炒”的基调下，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度，这是深圳要长期探索研究的重要课题。
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文君言2020-05-13 18:40:59
