买卖“贷款房”，不知道这些可能会吃亏

近年来随着房价的上涨，能够全款买房的人越来越少，大部分购房者都背负着贷款。在漫长的还贷年限期间，也有很多购房者有换房的需求。如今二手房市场中就存在很多贷款未还清的房屋。那么这类房屋要如何交易呢？

贷款买房，银行都会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条规定可知，在没有经过银行同意的情况下，房屋产权人不得转让房屋，除非买家替房屋产权人代为还清银行的债务。另外，贷款未还清时房屋是不能变更产权的，只有偿还完贷款后才能过户。

从买家的角度来说，可以从以下几方面降低风险：

☆核实房产真实信息

房产买卖作为大宗交易，每一步都容不得马虎。建议买家在购房前先到当地房管部门查册，核实房屋的真实情况。如土地使用性质、房屋所有权人以及是否有查封状况等。避免因卖家隐瞒房屋情况而造成纠纷。

☆合同明确约定钱款用途和违约责任

一般购买贷款未还清的房屋，卖家都会让买家先垫钱解押，这种操作对买家来说风险是比较高的。卖家把买家支付的本用于还贷的房款挪作他用，造成无法还贷、合同无法履行的案例时有发生。建议买家可以通过第三方监管账户，而不是卖家的个人账户进行交易。同时也可以在合同中约定并实际监督支付的房款确实用于还贷解押，或让卖方在收款时将房屋实际交付，实际占有房屋能在很大程度上避免一些风险。

☆做好预告登记防止一房二卖

买卖双方已经签订了购房合同，但还未办理过户时，这期间不动产权证仍保留在卖方手里，卖方仍可以暗自将房屋抵押。当完成预告登记，若没有买家的同意，卖家就无权将房屋进行抵押、担保，也无权变更房屋权属人。

想要出售未还清贷款的房屋：

☆用买方首付款缴清剩余贷款

当卖家剩余贷款已不多时，可以采取这种方式。由卖家向贷款银行申请提前还款，买家支付卖家剩余还款金额作为首付款，并在担保公司在场的情况下签订房屋买卖合同。银行贷后中心出具解押材料后，卖家前往房屋所在不动产登记中心进行解押，拥有房屋所有权，再与买家进行下一步交易。

值得注意的是，办理提前还款，卖家可能需要向银行支付相应的违约金。关于违约金该由哪一方来承担这也是需要买卖双方事先协商好的问题。

☆通过第三方提供垫资帮助完成解除抵押

如果自筹资金比较困难，买家的首付款也不足以还清贷款解除抵押，交易就无法进行了吗？别急，这种情况可以通过专业的担保公司或中介，垫资赎楼，协助买卖双方完成交易。但这么办理买卖双方都需要把房屋解除抵押、再贷款以及过户手续的相关授权给第三方，如果用这种方式操作，对办理业务的时间及相关违约责任都要在合同中约定好。

二手房屋买卖过程中本就风险较高，实践操作中根据自身立场认真考虑，如有隐患应尽量通过全面的合同约定、实际的监督控制来降低风险。