房屋因附“违法建筑”无法过户，买卖合同仍然有效？

二手房交易中，卖家反悔的案例不少。理由五花八门，甚至有的以房屋是违规建筑为由，主张买卖合同无效。那么在实际案例中，购买因附有违规建筑而无法过户的房产，合同一定无效吗？

典型案例

2008年10月7日，石某与丁某签订房屋买卖合同，约定丁某以5600万元总价款向石某购买其名下的一幢花园住宅。石某应于2008年12月18日前腾出该房屋并与丁某交接，如未按约定期限交接，应按丁某已付款的日万分之五,向丁如支付自合同约定的交付日起至实际交付日止的违约金。

11月18日，房屋土地管理局向房地产交易中心发出通知单,认定上述房屋附有违法建筑并结构相连，按当地相关规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。丁某认为应继续履行买卖合同,石某可按目前现状交付房屋，由其自行恢复至房地产权证登记状态，石某应于房屋恢复原状后协助办理产权变更手续。因石某未按约交付房屋，应承担违约责任。而石某则认为上述房屋曾拆除并重建，原建筑已灭失，目前存在的是违法建筑，双方所签买卖合同应归无效。

房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。但如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。

法院审理

在上述案例中，法院经审理后认为，双方签订买卖合同时，虽房屋现状已与登记信息不一致，但在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石某未能证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实告知原告丁某。因此，丁某对于纠纷的发生无过错。

买受人丁某根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。

综上，法院判决被告石某将涉讼房屋交付原告丁某并支付交房违约金，且石某应于丁某将涉讼房屋恢复至产权登记状态、行政机关撤销登记限制后，协助丁某办理上述房屋的房地产权变更登记手续。

因此，类似案例中这类合同，如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

案例来源：上海市长宁区人民法院