突破了！南京楼市，要做“出头鸟”！

作者：公子小白

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最近一段时间，南京、成都、杭州的楼市，躁动不安，均上演了万人摇号抢房场景。南京还出了区域地王。

杭州方面远洋西溪公馆领出一批959套房源的预售证。这个项目从5月开启双通道报名以来，据现场销售人员的反馈，报名人数近6万。近6万人抢959套房子，相当于一套房子60个人在抢。

5月份初，成都川发天府上城项目正式进行摇号，释放的房屋套数为786套，而参与摇号的人数达到了4万。

5月下旬的南京，五大热盘齐领销售许可证，江北核心区的江畔都会上城，仙林的水沐和融信，城南的世茂璀璨睿湾。

仅江北核心区的江畔都会上城报名报名人数，就超过10000人！

三个城市上演万人抢房的直接导火索，是今年楼市进入了整体放松模式，而根本因素，却是新房限价。

不过，近日一新盘入市，似乎释放着南京大有突破限价的决心。

就在6月1日儿童节当天，位于南京市城南赛虹桥的纯新盘仁恒城市星光领取了A区三栋楼销许，共计323套房，销许均价4.38万元/平方米，预计2023年5月交付，首付5成。

4.38万元的均价，远高于南京楼市的均价（根据中国房价行情网追踪的实时数据显示，当下南京楼市均价为31491元/平方米），同样突破了城南区3.5万元/平方米的限价的天际线，引发了公众较大议论。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

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项目周边配套还不错，高新技术公司环伺，周边商场、学校等配套完善。距离最近的地铁10号线小行站仅700多米，3公里范围内可乘坐地铁2号线、地铁S3号线、地铁1号线。

但在限价模式下，再好的楼盘都不应该突破限价天际线，这是也是很多人心中的底线。

南京不但这样做了，且不止一次。早在这个盘出来之前，另一个楼盘花语江南，就突破了新房的“天花板”。

在5月29日加推时，销许均价相比上次涨了约1193元/平方米，现约4.4万元/平方米。除此之外，本月即将入市的云澜尚府、华著兰庭的放风价也都高于5万元/平方米。

南京为何要这样做，是要做出头鸟吗？频繁突破限价，又释放了什么信号？

本号的观点是，南京可能是有意如此，就像特殊时期以来，上海、北京、广州、厦门等城市有意放开土地市场，制造地王一样。

目的是为了给房地产市场增加兴奋剂，活跃楼市成交量，最终带热土地市场，对冲目前仍在全球肆虐的特殊时期带来的影响。

突破限价，制造新的高价盘，能够调动大家购买的积极性，活跃楼市成交量。同时，南京也可能是在试探政策放松的底线。

事实上，2018年以来，南京的区域限价红线早就有了松动，比如，葛洲坝南京中国府和金茂悦两个地王项目分别突破了6字头和5字头，双双超过区域限价。

不放开限价不行啊，新房长期限价，地价又在继续上涨，房企拿地成本越来越高，新房销售限价大幅压缩了房企的利润，有的地王甚至亏本卖出。

长此以往会打击房企拿地的积极性。放开了限价，也就打开了房企的利润空间，如此房企才会积极拿地，地方政府则可以卖出更多高价地，获得更多的土地财政收入。

这就是放开限价的底层逻辑。

看到这里，估计很多人就要骂娘了。

但是，你要知道，放开限价其实是好事。限价是违背市场规律的行为，最为关键的是，限价不但不能达到控制房价上涨的目的，反而会助推房价上涨。

逻辑很简单，限价限制的是新房价格，二手房价格并没有限制。这相当于人为制造了巨大的利润空间，只要抢到限价新房，再倒手以二手房价格卖出，就是几十万上百万的利润。

比如5月初万人摇号抢房的成都某楼盘，项目定价为1.1万至1.4万元/平方米，而周边的二手房单价已经超过了1.6万元/平方米。价差每平米5000元，一套100万的房子，利润空间就是50万，扣除各种税费，也仍有好几十万的。

再比如杭州接近6万人抢购的远洋西溪公馆，项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间，而目前项目限价才2.8万元/平方米。每平米的价差在1万元左右，一百平的房子，抢到之后可以从中套利100万元左右。

这样的盘，抢到就是赚到。

几十万至上百万的，是很多普通人奋斗十年都难赚到的收入，他们只需要抢到到手，等到限售一放开再转手，那就是白捡了几十万甚至上百万的。

如此有诱惑力，怎能不让人心动，结果导致很多人蜂拥而入，各种万人摇号抢房的场面层出不穷，让整个市场都躁动不安，二手房也跟着上涨。

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南京屡屡突破限价，试探政策放松的底线，所释放的信号再明显不够，很多城市都急着要催热楼市。

没办法，目前全球特殊时期仍在上演。

表面上看，从3月下旬以来，我们的各大中心城市都开始复工复产了，但是海外诸国仍在煎熬之中，我们的订单依旧没有恢复。

只要特殊时期没能完全控制住，我们的经济复苏，依旧吃力。

这种背景下，我们很多原本就特别依赖土地财政、依赖房地产投资的城市，更要推动房地产市场活跃，以托底自己的经济了。

制图：城市财经

所以，我们能看到，近段时间以来，郑州全面放开了对本科以上学历人才的购房限制，并给予本科以上人才购房补贴。南宁、济南几乎把落户门槛降到了零。

整体来看，今年中心城市的房价走势其实已经很明朗。

本号在之前的推文《答案来了！2020年，房价尘埃落定！》（点击此处查看）中，就给出了明确判断：2020年中心城市的房价，会继续上涨，但不会有大的波动。具体分析，在这篇文章中都有，在此就不再赘述。