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涨幅第一的东莞还能追吗?

深晚一兵 2020-06-29 22:10:22

2020年上半年即将过去。这是极度不平凡的半年,疫情全球蔓延,川普持续向多方发难,世界众多行业“供应链”瞬间断裂,全球性经济危机至今未现好转迹象。

随之而来的是各国开启“印钱”模式,货币洪水泛滥。国内“新基建”发力,信贷定向扶持,补贴漫天飞舞,仍难阻国民经济增长速度大幅下调预期……

上周三,IMF(国际货币基金组织)发布最新《世界经济展望》,更新了对全球主要经济体的经济增速预期,预计2020年全球GDP增速为-4.9%。

情况差于金融危机的2008年

预计中国2020年经济增速为1%,为全球主要经济体中唯一增长的国家。

中国维持正增长

这是中国楼市的机会吗?或许只是深圳等少数城市的机会?对于深圳人,置业临深已在所难免,下半年还有“上车”机会吗?

风起深圳,风头却归了东莞

今年上半年,我们目睹了一波抢房大剧在深圳上演,二手房挂牌价猛升,新房“打新”风起。6月23日,光明的金融街华发融御华府推售394套住宅,引发8997人抢剩至1套临时加价200万的房源。人们入市之情急迫,全然忘却了外界的动荡和由此可能带来的杀伤力。

据数据宝,前5个月,深圳房价年内涨幅超过11%,排名国内第4。但是,这个数字却未能排上大湾区第一,也未能领衔深圳都市圈。东莞以11.82%涨幅,力压深圳的11.19%,跻身国内城市三甲。

前40中只有深莞两座大湾区城市

大湾区城市另无TOP40,显得东莞和深圳的此项排名异常抢眼。如果不是6月份前3周略有下滑,几乎会让人笃信东莞成为大湾区的“领头羊”!

这一波行情,让东莞真正开始与深圳形成联动,但爆发点却截然不同!

深圳西热东冷,南山、宝安、光明三区表现抢眼,但东部各区域包括中部的福田、罗湖波澜不惊;而东莞楼价升幅最显著的,并不在临深一线,而是在城区和松山湖,带动全市整体涨幅超过深圳!

市调过程中,不少投资置业人士对两地的这种差异表示不解,甚至业内人士为此懵圈者大有人在,纷纷表示越来越搞不懂如今的置业逻辑了!

不过,从这轮行情爆发的源点和时间周期看,东莞仍然不具备领涨能力。其快速上涨启动时间晚于深圳,4月份才开始发动。深圳2019年底启动上涨之际,东莞依然非常平静。但是,东莞跟涨势头却很迅猛,积蓄的购买力瞬间爆发,2个月时间就达到高潮。

据中原网显示,5月份,东莞中原成交的二手房价格同比上涨31.44%,环比上月上涨14.74%,一时领涨大湾区。但这只是中原一家成交的数据,不代表市场整体表现。

中原此数据有一定局限性

中原此数据有一定局限性

安居客数据显示,6月份环比5月份,东莞二手房价上涨0.94%。

但在6月份,深圳的表现丝毫未见减弱,高价二手房被严令下架未能阻止房价稳步上涨势头,环比5月份仍然上涨0.33%。从近一年走势看出,上攻势头不减,这才是领涨的标准姿势。

深圳上攻曲线坚挺

但东莞二手房整体价格按周统计出现三周的连续下跌,说明其涨势的持续性有待观察。中原网的数据尚未公布,房天下数据显示,6月份二手房参考价格环比下降18.39%。

瞬间爆发造成大起大落

不过,东莞近几周新房的供应量和成交量却出现同步上扬的局面。据媒体消息,上周全市成交住宅1381套,环比增加30%,实现连续6周超千套;新增住宅1297套,环比大增133%,创年内周供应新高。在市住建局出手整治乱象之际,供需同增说明置业需求旺盛,入市意愿较强,有可能刺激6月份最后两周二手房的成交。

分化严重,增加选择难度

我们再详细看一下东莞6月份各镇区二手房市场的表现。由于各个发布平台参数不一,这里仅以相对全面、权威的安居客的二手房数据为例,进行展示。

继续分化成为最大特点,32个镇区+松山湖,共计33个板块涨跌表现不一,可大致分为四类。

  • 同比实现上涨,6月份仍然保持上涨

共有21个镇区。各镇区成交均价,及同比、环比涨幅如下表:

  • 同比上涨,6月份下跌

有8个镇区,包括松山湖。但松山湖是全市同比上涨唯一超过20%的地方,达到21.77%。8镇区各自的数据如下图:

  • 6月份上涨,同比下跌

仅有桥头一镇,6月份均价11501元/㎡,同比下跌2.97%,但环比5月份,微涨0.37%。

  • 同比和环比均下跌

包括虎门、常平、长安三镇。

分析上述数据可以看出,同比涨幅居前的为松山湖、道滘、万江、莞城、寮步,均超过10%;下跌较多的为长安,跌幅达到8.59%。

如果按成交均价,靠前的排名依次为松山湖、凤岗、南城,均价超过20000元/㎡。其中,松山湖34648元/㎡,超过深圳的坪山(34333元/m²)、光明(24710元/m²)。同时,也还有高埗、谢岗2个均价不足10000元/㎡的镇存在。

所以,东莞楼市整体并未出现过热,涨幅较大的区域,新房供应量明显偏少。

松山湖基本锁定“东莞的深圳湾”角色,二手房最高报价破11万元/m²,整体奔5自不必说,房价的引领作用还将持续相当长时间,对周边的寮步、大朗、大岭山等地拉动作用较大。

比如寮步镇,地处松山湖片区,在安居客的二手房6月份数据中,以11.31%的同比涨幅,位全市TOP5之列,二手房整体均价即将奔2万元大关而去。

寮步镇上攻曲线完美

细心的网友可能会发现,上面用了这么多篇幅介绍东莞楼市,怎么没提供个案作为参照?的确,如果引用个案,上面不少数字都将刷新。比如松山湖,多个小区楼价涨幅超过30%,相关数据对市场更具杀伤力。但本篇侧重投资指引,若强调个案,会激发小白的不理性判断,非内心之愿。因而,只表现各镇区的整体层面,或许更能体现楼市投资的规律性和趋势性,更具参考价值。

下图则是5月份各镇区新房成交均价,从中可见高价值区域所在,均价30000元/m²以上的有6地,20000元/m²以上的有9地。

(来源:中商情报网)

追东莞,正当时!

对于很多没有下手的深圳人而言,现在肯定也在疑惑:东莞,还能不能追进?

答案是肯定的,能!放心大胆进!此时买进,站岗的概率极小,即使有,时间也非常短。

4月28日,深圳市发改委发布2020年工作计划,提出要协同莞、惠、河、汕四地,共同编制深圳都市圈规划。为此,深晚一兵时评(公众号ID:swyb1201)提出“双区一圈”概念,即深圳都市圈叠加在粤港澳大湾区、先行示范区“双区驱动”之上,为深圳打造“全球标杆城市”赋能。

所以,对于深圳人来说,置业或投资大湾区位当务之急,但并不一定非要局限于深圳范围之内。未来城市之间的互联互通值得期待,跨城居住通勤时间和成本可控。

几天前,笔者公布了湾区看房帮(公众号ID:zcfy22180353)的新版《大深圳三环地图》,将深圳人置业的范围,在2015版的基础上,扩大至珠江入海口西岸的广州南沙、中山和珠海的部分区域。笔者从现实居住的角度,推荐了南沙。

新版《大深圳三环地图》

南沙固有其自身的优势,值得深圳西部人群选择。但深圳的发展,受益最大的城市,非东莞莫属!位于两大一线城市和香港之间的独特地理优势、湾区黄金中轴和广深科技创新走廊的核心站位、雄厚的产业实力、深圳产业转移的重点城市,决定了东莞与深圳联动将最为密切。今年上半年的表现,让广州、惠州望尘莫及,或许就是一场路演。

东莞中心城区崛起

怎么选?溜边+追“心”!

但东莞32个镇区,外加1个松山湖,深圳人怎么选?上述各镇区的数据,只是短期表现,不代表长期趋势。笔者建议,根据自住和投资的不同需求,选择方向当有所偏重。

  • 自住型置业,首选临深一线

也就是笔者推崇的《大深圳三环地图》以内。从西至东包括长安、大岭山、松山湖、黄江、塘厦、凤岗、清溪等地,可供不同区域的深圳人,参照就近购买的原则进行选择。其中,笔者最看好的因素是轨道,尤其是城市地铁接驳的区域。

  • 偏重投资考虑的话,除了溜边临深一线,当选中心。

仍然未完全摆脱镇区经济模式的东莞,中心在哪里?

2019年1月7日,东莞城乡规划工作总结会议提出,加快建设中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市核心区空间格局,由此确定“三心”发展战略,基本上帮我们锁定了“中心”区域。除临深一线各镇之外,难有超越机会。

另外,从今年的土拍市场看,多个镇刷新了楼面地价记录,如下图红色标注的。

东莞土拍结果(截止6月28日)

这些地块从拍出到入市,会对当地房价构成上行推动力,但若无产业和人口两大因素的合力支撑,难以发挥持续动能。6月24日,塘厦镇两宗地块出让高价成交,可售楼面地价达到24534元/m²,有业主当即反价30万元!

下面这张图显示,前几年东莞供地萎缩,导致新房供应量降低,出现供求矛盾。2020年计划供应明显增加,或可缓解未来几年需求之渴。东莞的城市更新,进度也正在快速跟上。

2020年供地提速

连续几年供地规模较小,导致新房供应不继,也成为造成东莞楼价局部上涨的重要原因。据年初东莞中原战略研究中心的统计,2020年东莞住宅(包括洋房、别墅和公寓,其中公寓含商业公寓)潜在新增供应量约455万㎡,同比下降9%,并已连续5年下跌。

如前所述,东莞这轮涨势是从松山湖和城区片区开始的,也以这两地表现最为突出。中心城区八一路沿线有单套总价1000万元的中海莞府和单价37000元/m²的万科皇马郦宫。

“三心”中的两“心”表现很强,但另一“心”滨海湾新区则表现平常,虽然部分重叠了长安这座临深一线镇,和经济重镇虎门的优势(长安、虎门均位列东莞GDP三甲),但双双出现环比、同比下跌。

再次强调,这也只是短期表现。一方面是因为两地城区居住环境略显陈旧,人口状态短期较难出现明显变化;另一方面,新住宅项目少,拉动力弱。风物长宜放眼量,滨海湾新区规划刚出,尚处于初期投入阶段,此时宜布局,以时间换空间。

所以,坚定地守住“三心”和临深一线镇,是深圳人置业投资东莞的核心方向。除此之外,即便有非常便宜的标的,除非有工作或情感等属性存在,都不要成为你选择的理由。

松山湖,投资高地

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