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借名买“安居房”,代持人反悔,起诉强制过户,结果......|民行交叉

信荣房地产律师团队 2020-06-30 04:00:15
有曰:在诱惑面前,法律跟道德一文不值,有时候我们没有背叛,不是因为道德高尚,而是因为诱惑的筹码不够大。▌原创:张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

▌主攻:房地产、小产权房纠纷,涉房家事,城市更新等

2010年4月17日“新国十条”开启了中国楼市“限购令”,以此为开端,“假社保”、“假纳税”、“假离婚”、“假结婚”、“假人之名”(借名)等“曲线买房”手法层出不穷,其中“借名买房”的合法性已经司法确认,并成为实践中最为通行的做法。然而,在诱惑面前,法律跟道德一文不值,“有时候我们没有背叛,不是因为道德高尚,而是因为诱惑的筹码不够大”:深圳房价逐年上扬,占用了自己的指标,眼看房价飙升,越想越亏,不甘于有名无实,于是“抢房大战”便发生了......借名购买“市场商品房”合法有效,借名人(实际出资人)具备购房资格后有权要求出名人(代持人,证载权利人)过户,但实践中也存在借资格买“安居房”的情况,即:出名人有安居房购买资格没钱,出资人有钱没安居房购买资格,而安居房价格又往往远低于市场商品房,由此双方一拍即合,你出钱,我出名!借名购买“安居房”,在安居房换证为“市场商品房”,具备上市交易条件后,出名人拒不同意过户给借名人,借名人是否有权起诉强制过户?对此深圳中院给出的答案是:由行政部门先行处理(住宅管理部门或原产权单位原价收回),法院不予受理!狠!“违规搭建”被拆,法院:按房款30%赔偿,人均322万!裁判文书:叶某、温某所有权确认纠纷二审民事裁定书裁判法院:深圳市中级人民法院裁判时间:2020年4月20日基本案情:叶某(借名人、实际出资人)与温某、杨某(出名人、代持人、证载权利人)系同一高中上下届同学关系,涉案房产——深圳市南山区区委宿舍为社会微利房(安居房),由叶某借用温某、杨某名义,于2004年以139153元购买,双方未签订借名协议。自2004年10月7日交付之日至今,涉案房产均由叶某居住使用,叶某持有涉案房产的原房产证、《办理上市批复收件回执》、《深圳市南山区建设局售房收款收据》、《深圳市安居房买卖合同》及各项税费的原件。2008年8月,涉案房产办理了取得完全产权的手续,转为市场商品房。发生争议后,温某、杨某否认双方之间存在借名买房关系,主张双方系借用关系,涉案房产自交付后借给叶某居住使用,上述证据原件系由主动交由叶某保管,以方便叶某借用。2017年10月,温某、杨某委托律师发送律师函给叶某,要求叶某搬离涉案房产及支付占用使用费。2018年1月,温某、杨某发起诉讼,要求叶某返还涉案房产并支付占用使用涉案房产租金损失。叶某提起本案诉讼,要求确认涉案房产所有权人为叶某,温某、杨某立即协助叶某办理房屋所有权更名手续。

买回迁房,价格暴涨,村民反悔,如何起诉强制过户?

一审判决:不能认定借名买房,判决驳回叶某诉求深圳市南山区人民法院经审理认为:依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。鉴于房屋价值巨大,借名买房系涉及重大财产处理、交易事项,存在极大的交易风险,借名买房行为需谨慎。本案中,虽然涉案房产自交付之日起一直由叶某居住,但涉案房屋系登记在温某、杨某名下,叶某现有证据不能证明其支付了涉案房产的购房款,亦不能证明就涉案房产达成过一致的借名买房的合意,且温某、杨某已就叶某占用使用涉案房产向叶某主张占用使用费,现叶某的举证并不能作为涉案不动产物权设立、变更、转让和消灭之依据。综上,叶某未提供确凿充分的证据以证实其诉讼请求,叶某要求确定涉案房屋属叶某所有,缺乏事实和法律依据,不予支持;进而叶某主张温某、杨某协助其办理上述房屋过户手续的诉讼请求,不予支持。判决:驳回叶某的全部诉讼请求。二审判决:应当认定借名买房,裁定驳回叶某起诉深圳市中级人民法院经审理认为,本案二审的争议焦点是:叶某是否借温某、杨某的名义购买涉案安居房及应如何处理。首先,从涉案房产房款支付来看,涉案房产房款为139153元,分两次支付,温某、杨某在本院第二次法庭调查时称系委托叶某办理支付房款事宜,但并无证据证明其曾经向叶某支付了该款项,其第二次的陈述与第一次的陈述亦有出入。其次,叶某持有涉案房产的原房产证、《办理上市批复收件回执》、《深圳市南山区住建局售房收款收据》、《深圳市安居房买卖合同》及缴纳各项税费的原件。再次,叶某自2004年起即入住涉案房产,且提交了以其名义开通水、电、物业、有限电视并支付相关费用的证据。综合以上情况,本院认定温某、杨某关于涉案房产系暂借给叶某使用的主张与上述事实明显不符,亦不合常理,本案系叶某借温某、杨某的名义购买涉案安居房。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条规定,安居房上市前,违反安居房管理规定,转卖安居房的,由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房,同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款,并可依法予以行政处分。根据该规定,本案应当由行政部门先行处理,目前不宜对涉案房产所有权进行确认。待行政部门处理之后,双方可再行诉讼,解决双方之间的争议。2020年4月20日判决:1、撤销深圳市南山区人民法院(2018)粤0305民初15213号民事判决;2、驳回叶某的起诉。律师小助手,纠纷好帮手,微信:133 0291 8605信荣说:借“商品房”资格可以,借“安居房”资格不行!1、不同于普通市场商品房,安居房带有社会福利性质,销售条件和销售对象实行严格管控,购买者必须是特定的对象,符合特定的人身关系,不具备资格的人借用具备资格的人名义购买,本身不合法;2、“先行后民”,法院将安居房借名买卖视同转卖,以应由政府处理为由不予受理,而政府处理的结果又是原价收回,同时处以其违法所得三倍以下的罚款,并可依法予以行政处分,由此导致的结果是遇出名人(代持人,证载权利人)毁约,借名人(实际出资人)只能被迫让步和解,别无它法;3、“经济适用房”购买条件更为严格,不但借名买房协议无效,而且约定上市后过户,于上市前签订的买卖协议也是无效的,强烈建议网友勿碰!4、借名有风险,借名需谨慎!就市场商品房的借名买房来说,纠纷常发于没有代持协议的情侣之间、朋友之间、同事之间、同学之间、亲属之间(一方主张代持关系,另一方主张赠与或借款关系),建议务必签署书面协议,明确双方权利义务,全部款项通过银行转账,保存好转账凭证,并于借名买房成功后由代持人出具全权委托公证,以便根据自己意志随时出租、处分。领航高端房地产法律服务,专业解决房地产疑难杂症,为客户提供最佳来访体验,重视里子,兼顾面子:信荣(全国)房地产律师团队深圳总部目前已迁址至深圳市平安金融中心106层——坐拥深圳地标办公,俯瞰深圳湾区海景,无敌海景,尽收眼底,欢迎新老客户光临,法援热线:400-0755-618,微信客服:(律师小助手)。我们在云端106,您在哪?实力精彩,不容错过!1、重磅|深圳中院借名买房裁判规则2、借名买房合法,出资人有权要求过户,无权要求确权!3、借名买房是债权关系,不能确权!4、实际出资人PK买受人,房子归谁?5、广东高法:借名买房可以排除执行!6、20类常见房地产纠纷及其裁判规则7、丈夫买房登记在小三名下,老婆无权讨回!8、信荣说:买房十“坑”,不可不知!9、上市房企“违规搭建”被拆,法院:按房款30%赔偿购房者!——套均高达322万,总赔款或超2.4亿!10、亮瞎眼:730万!深圳惊现二手房天价违约金!信荣团队部分经典案例信荣律所部分经典案例About 信荣——信荣(全国)房地产律师团队,2007年12月始创于深圳,目前已在全国28省市设立地方团队,2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”,全国客服:400-0755-618,微信:。信荣说:“信荣说,说房市”简称,关注房地产热点,捕捉房地产信息,规避房地产风险,化解房地产纠纷——信荣律师房市观点,不可不知。

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