惠州:楼市先抑后扬 区域分化凸显

3惠州楼市

• 商住用地主导 供需规模上升

• 全市新房供需同比下滑走势前低后高

• 临深大亚湾区成交下跌明显

• 全市新房上半年均价涨幅近9%

• 全市二手住宅挂牌均价持续走高

• 临深片区仅仲恺区6月二手均价下跌

2020上半年·惠州楼市大数据

商住用地主导 供需规模上升

• 2020上半年惠州商住地块有68宗成交，总成交占地面积为196.2万平，同比↑74.6%，占市场经营性用地的82%；建筑面积为651.8万平，同比↑125.1%；楼面价为2979元/㎡，同比↑4.1%。

• 对比过去两年政府集中下半年供地，今年上半年政府在经营用地供应上加大力度，成交规模上升显著，市场表现火热，临深片区供地、成交量也呈明显上涨趋势。地块流拍较去年同期减少，流拍率为5%，惠城区、仲恺区等热点区域相继推出优质地块，房企竞拍活跃度上涨，表现出对惠州市场充足的信心。

全市新房供需同比下滑走势前低后高

• 2020上半年惠州新房住宅批售45417套，批售面积479.3万平，同比↓30.7%。新房住宅共成交55781套，成交面积584.9万平，同比↓5.9%；成交均价12202.8元/平，同比↑8.8%。从月度走势图看，4月、6月新增供应较高，成交面积呈稳步回升趋势。

• 受疫情影响，上半年初期新房供应量下滑，市场供需局面扭转。后随疫情稳定，各行业复工复产，在深圳楼市热度辐射及深圳城市圈规划利好影响下，市场供不应求，房价上涨预期增强。第二季度，因疫情而挤压的购房需求得到集中释放，房企推货速度加快，市场供需双涨。总体来说上半年惠州新建住宅成交均价呈上涨态势，楼市整体呈现稳中向好发展趋势。

临深大亚湾区成交下跌明显

• 2020上半年惠州临深片区新房住宅成交37910套，面积共计407.9万平，同比↓4.8%，占全市69.7%。

• 分区域看，随城市发展超南北推进，上半年惠城区供需减少；仲恺区因城市扩容提质加速，交通路网日益完善，吸引产业和人才涌入，带动居住需求提升，供应成交同比双涨；惠阳区凭借临深优势，承接深圳外溢需求，淡水等成熟板块成交上扬明显；大亚湾市场表现平淡，由于均价较高等因素，客户观望情绪较浓，成交同比下滑超25%。

临深片区新房住宅存量情况

• 截止6月惠州临深片区新房住宅存库面积环比变化情况：

• 大亚湾区↓8.0%，惠城区↓3.1% ；仲恺区↑11.7%，惠阳区↑0.2%。

全市新房均价稳中微涨

• 受深圳城市圈规划利好影响，上半年后期惠州房价上涨预期显现，叠加供不应求局面等因素，新房住宅均价呈上涨态势。

• 2020年6月惠州全市新房成交均价为12806.0元/㎡，环比↑2.4%，同比↑12.6%。

• 2020年6月临深片区新房成交均价为13730.8元/㎡，环比↓1.1%，同比↑11.1%。

临深区中惠城区成交均价涨幅

• 2020上半年惠州各区域房价分化日益加剧，除惠东县外，其余各县均出现不同程度上涨，龙门县与临深的惠城区上涨幅度较大，均超20%。惠城区上涨主要原因是该地区上半年供应较少，以及城市发展朝南北推进，带动部分楼盘热度上升，另外金山新城的崛起，个别楼盘集中成交，也拉动了成交均价上扬。

• 临深片区成交均价的区域依然是大亚湾区，成交均价为15019元/平，环同比↑8.3%。另外受深圳城市圈规划利好，仲恺区凭借紧临深圳的地理优势及日益完善的交通路网，区域价值得到凸显，成交均价同比上升6.4%至9695元/平。

上半年惠州临深区与深圳交界片区新房均价一览表

全市二手住宅挂牌均价持续走高

• 2020年6月惠州二手住宅挂牌均价为10476元/平，同比↑0.58%，上半年整体呈现稳步上涨的趋势。

• 据惠州中原战略研究中心统计，2020年1— 5月，惠州各片区二手成交量普遍下滑，仅仲恺同比持平，另外如金山湖、江北、河南岸等热门片区降幅相对较低。其中江北区因配套成熟、交通日益完善、优良教育资源等因素成为二手置业片区。

2020年惠州临深片区二手物业挂牌均价走势图

惠州市场小结

• 土地方面，2020上半年惠州商住地块有68宗成交，总成交占地面积为196.2万平，同比上涨74.6%，占市场经营性用地的82%；楼面价为2979元/㎡，同比上涨4.1%。今年上半年惠州政府在经营用地供应上加大力度，成交规模上升显著，市场表现火热，临深片区供地、成交量也呈明显上涨趋势。地块流拍较去年同期减少，流拍率为5%，惠城区、仲恺区等热点区域相继推出优质地块，房企竞拍活跃度上涨，表现出对惠州市场充足的信心。

• 一手住宅方面，2020上半年惠州新房住宅批售面积479.3万平，同比下降30.7%；新房住宅成交面积584.9万平，同比下降5.9%；成交均价12202.8元/平，同比上升8.8%。其中，临深片区新房住宅成交407.9万平，同比下降4.8%，占全市69.7%。受疫情影响，上半年初期新房供应量下滑，后期随疫情稳定，挤压的购房需求得到释放，叠加深圳楼市热度辐射及深圳城市圈规划利好因素，市场供不应求，成交呈稳步回升趋势，临深片区涨幅明显。截止6月临深新房均价达13730.8元/㎡，其中惠城区因供应较少、城市发展规划利好等因素均价上涨。

• 二手住宅方面，今年上半年惠州二手住宅挂牌均价为10476元/平，同比上涨0.58%，整体呈现稳步上涨的趋势。网络数据显示，临深四区中二手物业报价的依然是惠城区。

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