临深半年报 | 临深三市住宅供应同比普跌

深圳中原研究中心-临深楼市2020年上半年报

1   临深区新房住宅市场

• 临深三市住宅供应同比普跌

• 临深三市仅东莞成交量同比上升

• 莞惠中三市仅中山成交均价下滑

• 东莞去化周期降至7.3个月

临深住宅供应同比普跌

• 2020上半年莞惠中三市新房住宅供应放缓，共计71803套，面积779.3万平，同比↓32.8%，其中惠州供应面积远超其他两市，占比高达61.5%。

临深三市仅东莞成交量同比上升

• 2020上半年深莞惠三市新房住宅成交98120套，面积1058.9 ，同比↓8.4%。除东莞成交上升外，其他两市成交同比均下滑。

仅中山一手住宅成交均价下滑

• 受深圳城市圈规划利好，2020上半年，东莞、惠州两市一手住宅成交均价均出现不同程度上涨，其中东莞因为本身楼市供不应求叠加紧邻深圳，受深圳楼市热度影响，成交均价同比↑14.3%至23894元/平；惠州一手住宅成交均价呈现稳中上涨趋势，为12203元/平，同比↑ 8.8%。中山成交均价同比↓4.4%至13409元/平。

东莞去化周期降至7.3个月

• 东莞新房住宅去化周期继续下降至7.3个月，惠州新房住宅去化周期小幅下降至14.5个月；中山去化周期升至19.9个月。

2   东莞楼市

• 土地供需两旺 创近7年同期新高

• 全市新房住宅成交面积小幅上涨

• 临深塘厦成交面积占比超20%

• 全市二手房成交下跌超10%

• 临深黄江二手房成交量维持

• 全市二手住宅网签均价持续上升

2020上半年·东莞楼市大数据

土地供需两旺 创近7年同期新高

• 2020上半年东莞有23宗商住地块成交，总占地面积126.8万平，同比↑306.9%。因成交地块多为价格洼地，楼面价呈下降状态，为10108元/㎡，同比↓0.8%。

• 受粤港澳大湾区发展利好及深圳的地理优势，外来房企不断进莞，本土房企拿地积极，上半年东莞土地市场可谓供需两旺。6月迎来土拍高潮，创14年以来单月。

全市新房住宅成交面积小幅上涨

• 2020上半年东莞新房住宅批售13256套，批售面积157.1万平，同比↓25.1%；成交21062套，成交面积245.3万平，同比↑3.7%。成交均价为23894元/平，同比↑14.3%。从上半年各月度走势来看，成交量走高趋势明显，楼市复苏强劲。

• 上半年许多项目受疫情影响停工延工，整体供应放缓，供应同比下跌，叠加央行对市场流动性积极补充，部分资金流入楼市，需求快速上扬，市场成交呈现缩量上涨态势；从批售成交图来看，供需关系有失衡的趋势。

访客量持续走高 客户入市积极

• 2020年初，受疫情影响，多项目延迟复工，房企售楼部关闭，来访量跌至史低。到3月，复工复产，房企积极推货，低首付策略项目增多，转介力度加大，客户来访量“V”型回升。5月，在央行宽松货币政策下，市场流动性充足，资金进入楼市，同时抑制的需求得到释放，房价出现快速上涨势头，部分需求恐慌性入市，推动访客量持续走高。

  
  

临深片区新房住宅存量情况

• 上半年由于疫情影响，供应放缓，市场供不应求，库存消化周期缩短至7.3个月。

  
  

• 截止6月东莞临深片区新房住宅存库面积环比变化情况：长安↓30.7%，黄江↓29.0%，大岭山↓24.5%，塘厦↓13.2%，清溪↓11.5%，凤岗↓9.8%，大朗↓9.3%，虎门↓2.9%，松山湖维持不变。

临深塘厦成交面积占比超20%

• 2020年上半年东莞临深片区新房住宅成交84.7万平，同比↑9.1%，成交面积占全市34.5%，其中塘厦成交占比高达24.0%，为临深片区。

  
  

• 受疫情影响，上半年前段市场较低迷，疫情趋稳后，抑制的需求得到释放，叠加央行降息降准、深圳城市圈等利好刺激，东莞楼市迅速复苏，临深片区因更易受到深圳市场影响带动，成交活跃。

上半年东莞临深区与深圳交界片区新房均价一览表

上半年东莞新房住宅成交10

全市二手房成交下跌超10%

• 2020上半年东莞二手住宅成交12013套，同比↓13.2%；成交面积124.2万平，同比↓11.1%，占2019全年成交的39.1%。

  
  

• 一季度受疫情影响，部分小区封闭，中介无法带看，二手成交下跌明显。随市场逐步恢复，土拍升温，叠加3月新房备案均价调整，临深及中心片区成交活跃，成交稳步回升。另外，中心城区由于新房供应不足，较多需求流入二手市场，助推二季度二手楼市小幅回暖。

临深黄江二手房成交量维持

• 2020上半年，东莞临深各片区中，黄江成交，共计1105套，面积共计10.9万平，同比↑22.3%。其中，松山湖、黄江、塘厦等地因新房供应不足，需求较多流入二手市场，成交量同比上涨明显。而黄江又因具备距离松山湖园区约10公里及与深圳光明区接壤的地理优势，成为深圳客外溢东莞后的投资。

  
  

• 清溪成交116套，面积共计1.3万平，同比↓68.4%，为上半年临深片区跌幅地区。主要由于该片区新增供应量相比临深其他区较高，新房均价价格又为临深片区，一手市场占据主导。

全市二手住宅网签均价持续上升

• 2020年6月，东莞全市二手住宅网签均价为16824.1元/平，环比↑3.9%，同比↑27.6%。受深圳城市圈规划利好、土拍市场火热等影响，东莞楼市信心得到提振，叠加通胀预期增强及供应减少等因素，东莞上半年二手成交均价上涨明显，涨幅的区域主要集中在中心城区及临深片区。

• 2020年6月，东莞临深二手住宅网签均价为18661.9元/平，环比↑2.2%，同比↑21.0%。临深如长安、大岭山、松山湖等局部供应紧张地区，由于个别高端项目以及周边名企员工较强购买力影响，二手房价长期处于高位，一定程度上提拉了临深整体均价。

• 自2017年东莞限售政策实行以来已经3年多，下半年一二手市场将会有许多房源解禁进入市场流通，预计对目前位于高位的房价会起一定平抑作用。

东莞市场小结

• 土地方面，2020上半年东莞有23宗商住地块成交，总占地面积126.8万平，同比上涨306.9%。因成交地块多为价格洼地，楼面价呈下降状态，为10108元/㎡，同比下降0.8%。上半年前期因疫情原因，土地市场较为冷淡，3月起疫情得到控制，各行复工复产，政府加快推地节奏，多宗商住地入市竞拍，开启土拍热潮，6月成交创14年以来单月，塘厦、厚街、虎门等热门地区竞争激烈。另外受粤港澳大湾区、深圳城市圈等规划利好影响，外来房企大量涌入东莞市场，因资金实力雄厚占据市场主导。

• 一手住宅方面，2020上半年东莞新房住宅批售面积157.1万平，同比下降25.1%；成交面积245.3万平，同比上升3.7%。成交均价为23894元/平，同比上涨14.3%。从上半年各月度走势来看，楼市复苏强劲，成交量走高趋势明显。因疫情影响停工延工，整体供应放缓，供应同比下跌明显，而随着访客量不断走高，需求持续上涨，市场显现出供不应求的趋势。临深片区因更易受到深圳市场影响带动，成交活跃，成交面积占全市34.5%，其中塘厦占比。一手均价方面，由于3月出台备案新政，取消首次价格备案限制，限价政策放松，一定程度刺激了楼市成交上扬，叠加市场本供不应求状态，上半年均价出现一定涨幅。

• 二手住宅方面，2020上半年东莞二手住宅成交面积124.2万平，同比下降11.1%，占2019全年成交的39.1%。分区域来看，上半年黄江因具备距离松山湖园区约10公里及与深圳光明区接壤的地理优势，成为深圳客外溢东莞后的投资，共计成交10.9万平，同比上涨22.3%，为临深。受深圳城市圈规划利好、土拍市场火热、供应减少以及通胀预期增强等因素，东莞二手成交均价上涨明显，涨幅的区域主要集中在中心城区及临深片区。截止6月，东莞全市二手住宅网签均价为16824.1元/平，同比上涨27.6%；临深均价为18661.9元/平，同比上涨21.0%。

3   惠州楼市

• 商住用地主导 供需规模上升

• 全市新房供需同比下滑 走势前低后高

• 临深大亚湾区成交下跌明显

• 全市新房上半年均价涨幅近9%

• 全市二手住宅挂牌均价持续走高

• 临深片区仅仲恺区6月二手均价下跌

2020上半年·惠州楼市大数据

商住用地主导 供需规模上升

• 2020上半年惠州商住地块有68宗成交，总成交占地面积为196.2万平，同比↑74.6%，占市场经营性用地的82%；建筑面积为651.8万平，同比↑125.1%；楼面价为2979元/㎡，同比↑4.1%。

  
  

• 对比过去两年政府集中下半年供地，今年上半年政府在经营用地供应上加大力度，成交规模上升显著，市场表现火热，临深片区供地、成交量也呈明显上涨趋势。地块流拍较去年同期减少，流拍率为5%，惠城区、仲恺区等热点区域相继推出优质地块，房企竞拍活跃度上涨，表现出对惠州市场充足的信心。

全市新房供需同比下滑 走势前低后高

• 2020上半年惠州新房住宅批售45417套，批售面积479.3万平，同比↓30.7%。新房住宅共成交55781套，成交面积584.9万平，同比↓5.9%；成交均价12202.8元/平，同比↑8.8%。从月度走势图看，4月、6月新增供应较高，成交面积呈稳步回升趋势。

  
  

• 受疫情影响，上半年初期新房供应量下滑，市场供需局面扭转。后随疫情稳定，各行业复工复产，在深圳楼市热度辐射及深圳城市圈规划利好影响下，市场供不应求，房价上涨预期增强。第二季度，因疫情而挤压的购房需求得到集中释放，房企推货速度加快，市场供需双涨。总体来说上半年惠州新建住宅成交均价呈上涨态势，楼市整体呈现稳中向好发展趋势。

临深大亚湾区成交下跌明显

• 2020上半年惠州临深片区新房住宅成交37910套，面积共计407.9万平，同比↓4.8%，占全市69.7%。

  
  

• 分区域看，随城市发展超南北推进，上半年惠城区供需减少；仲恺区因城市扩容提质加速，交通路网日益完善，吸引产业和人才涌入，带动居住需求提升，供应成交同比双涨；惠阳区凭借临深优势，承接深圳外溢需求，淡水等成熟板块成交上扬明显；大亚湾市场表现平淡，由于均价较高等因素，客户观望情绪较浓，成交同比下滑超25%。

临深片区新房住宅存量情况

• 截止6月惠州临深片区新房住宅存库面积环比变化情况：

  
  

• 大亚湾区↓8.0%，惠城区↓3.1% ；仲恺区↑11.7%，惠阳区↑0.2%。

全市新房均价稳中微涨

• 受深圳城市圈规划利好影响，上半年后期惠州房价上涨预期显现，叠加供不应求局面等因素，新房住宅均价呈上涨态势。

• 2020年6月惠州全市新房成交均价为12806.0元/㎡，环比↑2.4%，同比↑12.6%。

• 2020年6月临深片区新房成交均价为13730.8元/㎡，环比↓1.1%，同比↑11.1%。

临深区中惠城区成交均价涨幅

• 2020上半年惠州各区域房价分化日益加剧，除惠东县外，其余各县均出现不同程度上涨，龙门县与临深的惠城区上涨幅度较大，均超20%。惠城区上涨主要原因是该地区上半年供应较少，以及城市发展朝南北推进，带动部分楼盘热度上升，另外金山新城的崛起，个别楼盘集中成交，也拉动了成交均价上扬。

• 临深片区成交均价的区域依然是大亚湾区，成交均价为15019元/平，环同比↑8.3%。另外受深圳城市圈规划利好，仲恺区凭借紧临深圳的地理优势及日益完善的交通路网，区域价值得到凸显，成交均价同比上升6.4%至9695元/平。

上半年惠州临深区与深圳交界片区新房均价一览表

全市二手住宅挂牌均价持续走高

• 2020年6月惠州二手住宅挂牌均价为10476元/平，同比↑0.58%，上半年整体呈现稳步上涨的趋势。

• 据惠州中原战略研究中心统计，2020年1— 5月，惠州各片区二手成交量普遍下滑，仅仲恺同比持平，另外如金山湖、江北、河南岸等热门片区降幅相对较低。其中江北区因配套成熟、交通日益完善、优良教育资源等因素成为二手置业片区。

2020年惠州临深片区二手物业挂牌均价走势图

惠州市场小结

• 土地方面，2020上半年惠州商住地块有68宗成交，总成交占地面积为196.2万平，同比上涨74.6%，占市场经营性用地的82%；楼面价为2979元/㎡，同比上涨4.1%。今年上半年惠州政府在经营用地供应上加大力度，成交规模上升显著，市场表现火热，临深片区供地、成交量也呈明显上涨趋势。地块流拍较去年同期减少，流拍率为5%，惠城区、仲恺区等热点区域相继推出优质地块，房企竞拍活跃度上涨，表现出对惠州市场充足的信心。

• 一手住宅方面，2020上半年惠州新房住宅批售面积479.3万平，同比下降30.7%；新房住宅成交面积584.9万平，同比下降5.9%；成交均价12202.8元/平，同比上升8.8%。其中，临深片区新房住宅成交407.9万平，同比下降4.8%，占全市69.7%。受疫情影响，上半年初期新房供应量下滑，后期随疫情稳定，挤压的购房需求得到释放，叠加深圳楼市热度辐射及深圳城市圈规划利好因素，市场供不应求，成交呈稳步回升趋势，临深片区涨幅明显。截止6月临深新房均价达13730.8元/㎡，其中惠城区因供应较少、城市发展规划利好等因素均价上涨。

• 二手住宅方面，今年上半年惠州二手住宅挂牌均价为10476元/平，同比上涨0.58%，整体呈现稳步上涨的趋势。网络数据显示，临深四区中二手物业报价的依然是惠城区。

4  中山楼市

• 土地成交量激增 楼面价下跌

• 全市新房住宅供需下滑明显

• 临深火炬开发区成交面积

• 临深仅火炬开发区均价上涨

• 全市二手住宅网签均价呈缓跌趋势

• 临深东区二手住宅网签均价

2020上半年·中山楼市大数据

土地成交量激增 楼面价下跌

• 2020上半年中山共计3宗商住地块成交，占地面积为43.1万平，同比↑2957.0%；建筑面积为81.6万平，同比↑ 3765.4%；楼面价为7024元/平，相比2019年楼面均价下跌明显。

• 2015年起，中山商住地块成交呈直线上升趋势，2017年达到峰值，2018年受土地政策影响，供应大幅减少，成交随之回落。2020年1月，位于石岐区的一宗含居住用途的大体量综合用地成交，拉高了上半年成交数据，另外由于该地块较低的楼面价，使得上半年楼面成交均价呈明显下滑，但长期来看，价格下跌不是趋势。4月南朗镇的商住土地成交，楼面价达11600元/平，为上半年楼面价地块。

全市新房住宅供需下滑明显

• 2020上半年中山新房住宅批售13274套，批售面积142.9万平，同比↓46.7%；新房住宅共成交21277套，成交面积228.8万平，同比↓23.1%；成交均价13409元/平，同比↓4.4%，但环比2019下半年小幅上涨。

  
  

• 2017年3月中山发布限购限贷及限网签政策，阻挡了部分外来需求的进入，成交量大幅下跌。2018年起，随城市规划发展、人才政策落地等利好出现，住宅的供应有所增长。2020上半年由于疫情影响，供需均呈下跌趋势，网签量不及2019年半数。从月度情况来看，疫情严重的2月数据为上半年最差，二季度开始，随复工复产的推进，供应成交都呈明显回升态势，6月达值。

  
  

访客量与成交量双双下跌

• 一季度前期由于疫情影响，线下售楼部关闭，访客量、成交量数值较低，3月复工后，数据慢慢好转，总体来说，上半年中山市在售住宅访客量呈波动上升，逐渐好转的态势。另外，2020上半年成交转换率仅为7.7%，同比2019年有明显下降。

临深片区新房住宅存量情况

• 截止6月中山临深片区新房住宅存库套数环比变化情况：

• 东区↓4.1% ，南朗镇↓1.8%，民众镇↓1.7%，火炬开发区↑0.7%。其中，火炬开发区由于住宅存量较多，区域价格较高，网签难度较大，去化比较慢。

临深区火炬开发区成交面积

• 2020上半年中山临深片区新房住宅成交4579套，面积共计50.8万平，同比↓33.4%，占全市成交的34.9%。分月度看，2月因疫情严重，成交量为上半年，之后成交量稳步回升，6月达到。

• 临深片区成交面积的片区为火炬开发区，成交面积为19万平，同比↓49.7%，为同比降幅地区，主要因为该区住宅新增供应量不足，同比下降近60%。另外，东区虽供应量同比降幅高达80%，但由于该区重点项目万科金域中央的推售量较高，认购率远高于临深其他片区，成交面积同比↑2.0%。

临深仅火炬开发区均价上涨

• 2020上半年，备案均价仍为东区，约19826元/平，同比↓5.4%。主要原因为，东区位于市中心，配套成熟，交通方便，地块和住宅项目日益稀缺。另外，东区作为临深热点片区，受深圳楼市热度影响，也吸引了部分深圳的购买力入市，推动价格上涨。

• 从涨跌幅来看，涨幅为火炬开发区，均价上涨13.4%至19368元/平，原因是全市备案均价的填海区西湾汇项目纳入开发区统计，从而拉高了整体均价；跌幅的为南朗镇，均价下跌12.0%至13987元/平。

上半年中山临深区新房均价一览表

上半年中山新房住宅成交10

全市二手住宅网签均价呈缓跌趋势

• 2020年6月中山全市二手物业成交均价为11322元/平，环比↓1.25%，同比↓5.65%。

• 2020上半年二手均价整体呈缓慢下跌趋势。

2020中山临深片区二手物业成交均价走势图

中山市场小结

• 土地方面，2020上半年中山共计3宗商住用地成交，占地面积为43.1万平，同比上涨2957.0%；楼面价为7024元/平，同比上涨107.9%。受疫情影响，一季度中山土地新增供应较少，二季度供应量逐步回升，6月达到。成交方面，一宗位于石岐区的含居住用途的大体量综合用地成交，拉高了上半年成交数据，另外由于该地块较低的楼面价，使得上半年楼面成交均价呈明显下滑。

  
  

• 一手住宅方面，2020上半年中山新房住宅批售面积142.9万平，同比下降46.7%。新房住宅成交面积共计228.8万平，同比下降23.1%；成交均价13409元/平，同比下降4.4%。上半年由于疫情影响，新房供需均呈下跌趋势，网签量不及2019年半数。临深片区新房住宅成交面积共计50.8万平，环比下降33.4%，占全市成交的34.9%。其中，火炬开发区为成交区域，但同比降幅也为，主要因为该区住宅新增供应量不足，同比下降近60%。凭借临深地理优势及较成熟配套，东区新房备案均价继续保持临深。

• 二手住宅方面，2020年6月中山二手房成交均价为11322元/平，环比上升下降1.25%，同比上升下降5.65%，上半年二手均价整体呈缓慢下跌趋势。6月临深片区的均价情况，东区稳居，环比上升1%至17286元/平，涨幅为临深。民众镇小幅上升0.7%至9323元/平，均价为临深。