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惠州买房莫乱买!但很遗憾,大部分人都买错了!

惠州地产第一资讯 2020-07-31 00:05:55

01

惠州很大,

我们推荐的区域却很小

最近一段时间,咨询惠州北站、仲恺博罗的问题多了。并且惠州北站某盘好像也很热销,中介朋友圈都在高调宣称:高铁+城轨+环境,感觉很有道理的样子。并且价格也便宜,比大亚湾便宜,预算不多的刚需纷纷来问我,能买吗?

 

我反复在公众号啰嗦:

买惠州保守一点,只买临深大亚湾和惠阳;

再保守一点,只买大亚湾西区+万达商圈+白云新城+南站附近;

再再保守一点,尽量买深圳地铁沙田站附近。

如果天天看我文章,估计听得耳朵都生茧了。为什么反复讲,因为很遗憾,大部分人都没买这些地方!

应该来说我也是知行统一的。

你看看我们周末的惠州看房团基本就没出临深大亚湾和惠阳这个小圈子,再准确地说,今年以来我们推荐的楼盘都是紧紧围绕着深圳沙田站附近这一小区域,新力睿园、后浪悦府、大中华幸福城、保利阳光城...都局限在这几平方公里的小范围内。

惠州很大,我们推荐的区域却很小,推荐的楼盘也不多。

02

惠州哪里才是真临深?

有网友质疑:

你凭什么说大亚湾、惠阳是临深,博罗就不是呢?

这是个有趣的问题。临深确实没有一个准确的定义,这个概念本身也是地产界发明的。

那么惠州哪里才是真临深。

今天阿方按照自己的理解来回答。

03

城市的辐射是有半径的大都市50KM通勤圈才靠谱一个城市再牛逼,辐射半径都是有限的,要不然西藏都是北京二十环。事实上北京连延庆都带动不起来,上海的远郊区也都是农村,广州的从化也是很落后的。

按照世界城市的国际经验,类似东京、伦敦的超级都市圈,通过轨道交通辐射的主要范围一般在50千米左右。轨道交通向外延伸的距离,就是这个都市圈的半径。

50千米有着怎样的逻辑,一般认为也就是“一小时通勤圈”。马车时代,城市的极限大约是马车一小时跑的里程,而到现代大城市主城的极限距离就是大运量的轨道交通一小时行走的里程。一般来说,也就50KM。

深圳要变成都市圈,首先要有自己的“一小时通勤圈”。也就是说,要在一小时内,把尽可能远、尽可能多的人,从城郊和东莞、惠州运送到深圳的市中心。

在方便的交通面前,行政区划的界限已经不再重要。这个“一小时通勤圈”包括的范围,就是深圳这座城市真正的辖区范围。

我们再来看这几个地方,我们以轨道最多的车公庙为圆心,以此当作深圳中心,从图上可以看出,到大亚湾约45千米,到惠阳惠州南站约53千米,到仲恺约60千米,到惠城约70千米,到博罗大概是80千米。

“一小时通勤圈”极限是到大亚湾和惠阳。覆盖不了仲恺和博罗。那么仲恺、博罗和惠城发展的路径只能是做大城市的卫星城,而不能是主城。

大家注意到我画的是直线距离,由于山川地貌,实际距离更远。

我知道用一个距离概念打发你,说这里是临深,那里不是,你一定不服。

那就再来一个。

03

惠阳大亚湾与深圳同处一个地理单元真假惠州临深的分界线是银屏山

在研究区域关系时最关键的因素往往被忽略,那就是地理。在学界有种观点叫地理决定论。打个比方同为经济特区,为什么深圳比珠海牛,不是因为深圳袁庚比珠海梁广大厉害,而是因为深圳靠的是香港,而珠海是体量小的澳门。

说远了,我们来看看临深惠州的地理地貌。

银屏山是重要的地理分界线,银瓶山位于深莞惠三市交界处。其中银瓶咀山(898.2米)是东莞市境内的最高峰,与惠阳市交界的白云嶂海拔达1003.5米,700米以上的山峰就有5座。

什么意思呢,这山又高又长,天然的地理阻隔。我对银屏山的印象就是开车走武深高速,在隧道里面走半个小时,不禁感叹这山怎么宽。

结合下图,其实已经很清楚了。

从地理概念来说,由于山脉的阻隔,深圳的龙岗坪山和惠州的惠阳大亚湾本身处在一个地理单元。这就从地理上解释了为什么临深惠州局限于惠阳和大亚湾,而不能将仲恺博罗惠城纳入其中。

上图还有很多信息,比如按照上面的理解,东莞凤岗塘厦清溪与深圳也同属一个地理单元。所以买凤岗塘厦清溪的房子也是很靠谱的。

若要深入下去,还有很多问题可以探讨。比如樟木头近年来不断衰落,没有存在感的原因与其夹在山脉峡谷的地理环境关系很大。篇幅有限,以后有机会在说东莞吧,就此打住。

挑刺的网友可能会说,我读书少,阿方你真坏,创造了一个名字叫地理单元,就忽悠我们不要去买博罗。

通俗一点说,就是这个大山的阻隔啊,真的是很厉害哦,你看深圳关内和关外,至今交通堵塞,英雄难过梅林关,知道为什么吗,就是因为中间有座山,这座山叫塘朗山。

关内福田之于关外龙华,就好比惠阳大亚湾之于仲恺博罗。银屏山就是横亘真假惠州临深的塘朗山。

银屏山是区分真假惠州临深的地理分界线。

当然这是我的理解,目前应该还没有其他人提出。

要是以后这个概念成为共识,请大家一定记住首先提出来的是阿方。

暂且命名为阿方线吧。(笑)

所以你可以这样简单的理解凡是银屏山以北的地方都不要投资。

04

惠州市场争议很大买惠阳大亚湾靠谱

惠州买房争议很大,有人认为是深坑,有人认为是洼地。

这个话题长期占据大湾区楼市话题榜前十名。我对惠州楼市的看法之前也写过多篇文章阐述,也不展开了。

但我想说的是正由于争议很大,所以惠州买房一定要选对区域。大家保守一点吧,不要被惠东的海景迷惑了,不要被博罗的便宜动心了。老老实实地在阿方所谓的真临深买吧。

老老实实地在大亚湾惠阳买,很多年过去了,你会感谢我的。

哪怕现在涨得慢,二手不好出手,但你会发现会有接盘侠的,随着交通条件的改善,去深圳上班会成为现实的。

最后的最后,哪怕她不会扩容到深圳,实质上也是大深圳都市圈的重要部分。

再乐观一点,万一扩容呢,梦想总是要有的。

05

本周末临深惠州看房团通知

 

为满足大家的置业需求,本周末我们将组织惠州临深看房活动。只看临深大亚湾和惠阳。

重点看我认为最靠谱的地铁14号线沙田站附近的楼盘,相关楼盘资料和活动安排会提前发给大家。

全程不收取任何费用,名额有限,先到先得,请私信助理报名以便安排行程。

请长按二维码添加助理微信

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