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注意!楼市“紧箍咒”大招来了!

文君言 2020-08-01 10:40:13

2020年7月,房地产市场仿佛念起了“紧箍咒”。

7月最后一天,深圳出台“停止商务公寓审批”的通知,并提到鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房;减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

这无疑是进一步规范管理和促进深圳房地产市场的平稳健康发展,堵住炒房通道。

值得关注的是,7月30日,中共中央政治局召开会议,对房地产再次重申:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。同时,严查信贷资金违规进入房地产领域。

一边是深圳、东莞等热点城市房地产调控接踵而至,一边政府高层严查资金违法进入楼市问题,动作频频。

更令购房者惶恐不安的是,近日,政府将严查蚂蚁花呗和蚂蚁借呗的借贷数据,不少小伙伴开始担心“花呗借呗逾期,会影响房产贷款吗?”

文君今天将相关内容分享出来,要买房的,一定要看哦!

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下半年监管重点:

资金违规流入楼市

近期,央行、银保监会对资金违法进入楼市问题非常重视,7月份起,多次传递资金收紧的政策信号。

7月11日,银保监会发言人指出,企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市,推高资产泡沫。

7月14日,银保监会通报 “资管新规”“理财新规”执行不到位等问题。非标投资业务管控不力,资金违规流入股市,违规投向房地产领域等问题。

7月17日,银保监会正式公布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》,要求用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元,到期一次性还本的,授信期限不超过一年。而且贷款资金用途应当明确、合法。不得用于房产、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资,不得用于固定资产和股本权益性投资。

7月24日,国务院副总理韩正主持召开的房地产工作座谈会上,提出“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。 我国楼市属于政策市,尽管近期货币政策相对宽松,房贷利率相比往年也降低了,但严查资金违规流入楼市、投资炒房的趋势没有改变。

7月28日,央行向各商业银行发出《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》,要求商业银行上报线上联合消费贷款规模、线上联合消费贷款加权平均利率等数据,摸底线上消费贷款规模,包括与蚂蚁集团旗下花呗、借呗两款产品的联合贷款规模、信用卡贷款及互联网贷款等流入楼市情况。

记得此前由于深圳楼市的结构性上涨,那时监管层给出的要求是“自查”,而这次是“摸底”。目前看虽然谈不上力度空前,但势必是楼市收紧政策的强化版。

2

花呗借呗逾期,会影响房产贷款?

央行为什么此次会严查花呗借呗借贷数据?

仔细研究你会发现,表面上看管的是消费贷的钱,但实际上管的是其背后的资金来源。

比如花呗的运作模式大致是这样的,即阿里从银行贷款、ABS等渠道弄来资金,然后提供给花呗,花呗为商户垫付资金,从而为消费者提供信贷。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼曾表示,蚂蚁借呗和花呗的总规模粗略估算已经超过1.3万亿。 在现有的联合贷款模式中,蚂蚁借呗和花呗主要扮演的是流量平台角色,帮助银行等资金方获客。蚂蚁金服自身出资比例较低,银行需要承担绝大多数风险。

如果平台盲目追求转化率而缺少监控,银行的风控模型一时又无法有效识别,便会给资金带来潜在风险。 

很多人觉得借呗、花呗都是小钱,不会有资金风险,其实不然。以借呗为例,每个人的借款额度各不相同,据悉最高可达30万。

假如家庭成员全部动用借呗、花呗,短时间内凑齐几十万并不是难事。如果这些借贷资金进入楼市,未来就有可能出现房子断供,引发连锁反应。 

由于花呗、借呗接入央行征信才刚刚传出消息,目前并没有实操层面上的反馈。但值得警惕的是,近期已经有两家银行因为资金违法进入楼市被查了。

7月17日,银保监会官网消息显示:因为个人消费贷款业务严重违反审慎经营规则,未办妥抵押(预告)登记即发放个人住房抵押贷款,广东银保监局对光大银行、农行共处罚金135万元。

个人消费贷款存在潜在风险,再加上疫情期间经济下行,可能导致很多人通过第三方金融机构借款,拆东墙补西墙,甚至导致消费贷违法进入楼市,影响“房住不炒”大局。 

但多方信息可证,央行接入花呗和借呗数据,只是为了进行摸底,以便降低杠杆规模,避免金融系统性风险,并非以此为审核贷款发放的凭据。

简单说,央行是要搞清楚银行通过自己渠道放出去的款,以及花呗和借呗放出去的款,规模到底如何,风险是否可控。 想必经过这次大规模排查,联合贷款中的超杠杆放贷、银行机构风险外包等问题将大大减少,线上联合消费贷款的风险将有所降低。

对于个人来说,大家最关心的当然是自己是否已成为首批接入央行征信系统的一员。其实很简单,在花呗《相关合同及产品说明》中,如果有《个人用户信息查询报送授权书》,那么你的信息已经接入征信;如果仅有《花呗服务协议》《芝麻服务协议》以及产品说明,就说明你的相关信息还没有接入征信。

没接入征信的也别着急,支付宝客服已经明确表态,未来会将所有用户全部接入央行征信系统。 对此,有的人表示每月准时还款毫无压力,有的人则瑟瑟发抖,惶恐不安。 

以前,花呗、借呗逾期成本比较低,也就是一天万分之五的利息,有的更低。往后接入央行征信,倘若再有逾期记录,会不会影响贷款? 

对于这个比较敏感的问题,花呗客服的说法有点暧昧,“如果在使用花呗的过程从未逾期,便不会对征信产生影响。您去银行贷款的话,不同机构审核的标准也是不同的,就像您这边征信授权了,只要没有逾期,对您的征信就没有负面影响”。 

“只要从未逾期,就不会有影响”,这话听着没毛病,但客服并没说明,如果逾期会对贷款产生什么影响。因此我们只能暂且理解为,以后花呗、借呗逾期,很有可能影响贷款。 具体到买房,房贷审批的时候银行会查询借贷人5年之内的征信记录是否良好。如果征信记录有污点,贷款是不容易通过审批的。

3

楼市收紧 利好刚需

目前来看,“房住不炒”依然是楼市的主要定位,当前的金融政策对楼市不是特别“友好”,特别是7月高层动作频频,楼市调控目标是“稳”,不能大涨大跌,不过一切政策利好似乎直指刚需。

例如:

①7月23日,南京发布调控政策指出,无房的家庭可以优先选购30%的房源。

②7月15日,深圳发布新政提出,对热点楼盘,开发商应优先满足无房居民家庭购房需求,根据缴纳个税或社保时间长短制定销售方案。

③7月6日,宁波楼市调控升级,扩大限售区域,无房家庭可以优先购房;7月22日,补充细则出台明确符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房,取得不动产权属证书满5年后方可转让。

④7月2日,杭州市发布公证摇号细则,明确支持自住需求,抑制投机炒房。让政策向无房家庭倾斜,并且一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

……

这些城市出台的政策,最终目的都是抑制投机投资行为,政策都在向无房家庭家庭,刚需终于可以享受到“购房政策福利”了。

2020年楼市下半场,随着政策收紧,楼市将进入盘整期,市场相对理性。

文君觉得,买房市场或迎来置业良机,大家多多关注二手房市场交易趋势,在趋稳的交易环境下,可以择机入手。

来源:文君言,部分素材来源地产情报站

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