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深圳:“指标房”转让合同有效,卖方违约,可追究其违约责任!

张茂荣律师团队 2020-08-10 13:24:44

买回迁房,价格暴涨,村民反悔,如何起诉强制过户?

“指标房”:不限购、不限售,合同有效,风险可控,已成深圳投资新宠。

▌原创:张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

▌主攻: 房地产、小产权房纠纷,涉房家事,城市更新等

2020年7月15日,深圳市住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(“7.15新政”),大幅升级限购限;7月31日,市规自局、住建局又联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》,不限购、不限售商品房增量不再!

商品住房没资格买,商务公寓停止审批,强大的社会购买力被迫转向“指标房”和“小产权房”,其中“指标房”因其不限购、不限售、有村委和开发商保障,格外火热招眼。

“雾里看花”,“指标房”虽热,但绝大多数人并不知道交易是否合法、去哪里找好的房源、具体如何操作......“应需而生”,信荣团队深圳总部与第三方机构合作,推出“深圳"指标房"专项法律服务”,提供房源推荐、合约审查、交易顾问、纠纷代理等全程服务。

本文以案说法,仅就“指标房”交易的合法性予以探讨,以消除购房者顾虑,同时给自己正名:深圳回迁指标房转让有效,提供指标房法律服务合法合规!

案例1:王晓伟、林丽君与潘立波合同纠纷二审民事判决书

裁判时间:2019年05月20日

裁判原文:

潘立波与王晓伟、林丽君就涉案房产签订的《回迁户个人购房指标转让协议书》系双方真实意思表示,内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定,合法有效。潘立波主张涉案房产产权受限,并非普通商品房,但未能举证加以证明,本院不予采信。

潘立波在签约时支付合同定金50万元后,未在合同约定时间内支付剩余款项,并起诉请求解除合同,以事实行为表明拒绝履行涉案合同,构成根本违约,应当承担相应的违约责任。

案例2:郑志谦、林利平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

裁判时间:2019年11月28日

裁判原文:

郑志谦、林利平与刘海霞就拆迁回迁公寓签订的《房产交易合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定,应当认定合法有效,双方应当依约履行。合同签订后,刘海霞按约定向郑志谦、林利平支付了95万元房款,但郑志谦、林利平未向刘海霞交付回迁房屋。根据合同的约定,郑志谦、林利平应当承担违约责任。

案例3:林眉光、温伟珍因与林健平合同纠纷民事判决书

裁判时间:2019年05月15日

裁判原文:

上诉人主张诉争合同违反法律法规的强制性规定,但并未举证证实该合同违反了何种法律或者行政法规的强制性规定。一审认定诉争合同约定的内容为安置房产指标的转让事宜,该指标属于非农居住用地指标,合同有效,有事实和法律依据,本院予以确认。上诉人主张诉争合同无效,理由不成立,本院不予支持。

案例4:余瑞林、曾利康买卖合同纠纷二审民事判决书

裁判时间:2018年12月24日

裁判原文:

上诉人主张涉案《房屋买卖合同》所涉房屋性质系小产权房而非商品房,涉案房屋未经行政主管部门处理之前,应驳回对被上诉人的起诉。对此本院认为,本案中,被上诉人仅起诉要求上诉人返还房款及承担违约责任,并不涉及房屋权属确认问题,且双方合同中转让的系拆迁安置房,并非上诉人主张的小产权房,故上诉人关于被上诉人的起诉不属于人民法院主管范围应驳回起诉的主张缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。因涉案《房屋买卖合同》已无法实际履行,上诉人应向被上诉人返还已收取的购房款。同时,原审根据公平原则和诚实信用原则酌定上诉人支付相应违约金并无不当,本院予以维持。

案例5:周立森、麦振辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

裁判时间:2019年12月23日

裁判原文:

(双方签订的转让拆迁安置房的)《协议书》及《补充协议书》是由周立森和麦振辉签订,但涉案房产系麦振辉与许惠婵的夫妻共同财产,周立森未能提交充分的证据证明许惠婵知晓并同意麦振辉将拆迁安置房出售给周立森,因此,在共有权人许惠婵不予追认的情况下,上述协议不宜继续履行。周立森可根据《协议书》及《补充协议书》另行要求麦振辉承担违约责任。

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地方司法文件:明确规定转让购房指标有效

1、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第五条:【购房指标转让合同的效力】当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

2、《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条:转让购房指标的,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,一般认定有效。经出卖人同意,买受人将预约协议的权利义务转让给第三人的,一般应认定该转让行为有效。

信荣说:深圳回迁房“指标”转让有效,符合条件可起诉强制过户

1、“指标房”转让本质是回迁房的期权转让,即卖方将回迁房权益转让给买方,买方支付对价(购房款),并直接与城市更新等旧改实施主体签署《搬迁补偿协议》,获取回迁房屋;

2、从以上深圳案例及兄弟省份高院规定可以看出,当事人就回迁房指标签署的转让合同合法有效,任何一方违约,均需向守约方承担违约责任;

3、合同有效,未必可以强制履行:为防止房价暴涨后配偶异议、共有人异议,导致合同不能履行,建议转让合同中卖方配偶、父母、子女全部签字确认,以便在卖方违约后具备条件时起诉继续履行;

4、需要特别提醒的是,深圳外其他省市集体土地上回迁房转让给本集体经济组织外城市居民的,因回迁房具有特定的人身属性,转让合同可能无效;

5、“应需而生”,信荣团队深圳总部与第三方机构合作,推出“深圳"指标房"专项法律服务”,提供房源推荐、合约审查、交易顾问、纠纷代理等全程服务,委托咨询:按1)。

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