最新裁决｜最高法、广东高法：借名买房可以排除执行！——执行异议

借名买房：法、五地高法司法观点集成

▌原创：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等

关键词：借名买房、物权期待权、普通债权、执行异议、执行异议之诉。

借名买房到底能不能排除出名人债权人的查封执行，过往“否定说”盛行，理由是借名买房协议只是借名人和出名人之间的一纸私约，系债权关系，不具有物权公示效力，借名人规避限购限贷政策本身存在过错，应当预见到房产登记在出名人名下可能被其债权人查封的后果，不能对抗善意第三人。

“否定说”的重要法条依据是《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议案件规定》）第二十五条第（一）项，即：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；......

但物权登记公示并非确定案外人权利人身份、审查可否排除执行的条件，特殊情况下，即便只有债权没有物权，基于“物权期待权”也可以排除执行，法条体现为《执行异议和复议案件规定》第二十八、二十九条，而如果物权登记公示是认定物权权利人身份的依据，法《关于适用<物权法>若干问题的解释（一）》第二条、“物权确认纠纷”诉讼案由就不必要存在了。

换言之，“案外人主张借名买房排除执行的案件，对于案外人主张的权利与登记外观不一致的情形，应当依照《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的内容对案件事实进行审查。根据《物权法》第九条、《执行异议和复议案件规定》第二十五条审查是错误的”（法2019年09月29日《史鸣雷、查晓霞执行审查类执行裁定书》原文）。

基于“物权期待权”优先于“普通债权”理论，“肯定说”开始崭露头角，一个经典的解释就是：借名买房并不违法，协议合法有效，出名人因此对借名人负有过户义务，借名人对出名人享有要求过户的“物权期待权”。

又因为所有购房款均由借名人支付，房屋从一开始就由借名人占有使用，相比《执行异议和复议案件规定》第二十八、二十九条规定的房屋买卖而言，借名人这种“物权期待权”更为直接、彻底（支付了全部购房款，自始占有使用房屋）！

高级法院层面个明确支持“肯定说”的是广东省高人民法院，该院2019年8月7日《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》（简称《解答》）第11条内容如下：

11.案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理

意见：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情况，可以排除执行。

说明：在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。

基于上述规定，笔者撰文《王炸！广东高法：借名买房可以排除执行！》引发网友热议。

广东高法：借名买房可以排除执行！

然纵观过往法院和国内兄弟省份高级法院规定，主流观点仍然是“否定说”，即认为借名买房不能排除执行，详见笔者原创《借名买房：法、五地高法司法观点集成——是否有效？可否确权？能否排除执行？》

“否定说”盛行，“肯定说”抬头，最终还要看老大——人民法院怎么说。

细心的法律人会注意到法院“九民纪要”从征求意见稿到定稿有一个非常重要的细节变化——借名买房执行异议规定的删除！

2019年08月06日，人民法院民事审判第二庭发布《法院民商事审判工作会议纪要（公开征求意见稿）》，其中：119. 【案外人系实际出资人的处理】在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。另一种观点：不予支持。

2019年11月08日，人民法正式发布九民纪要——《法院民商事审判工作会议纪要》，删除了上述关于借名买房的规定，既没有表态肯定，也没有表态否定！

值得关注的是法院“九民纪要”征求意见稿发布日期为2019年08月06日，广东高法《解答》发文日期为2019年8月7日——巧合？亦或已嗅先知？笔者不得而知，不过可以肯定的是如此重大的逆主流观点，相信广东高法绝不会轻易抛出，而本文法案例是否又是对九民纪要征求意见稿删除借名买房排除执行观点的确认？——社会征求意见稿往往是发布者深思熟虑后的观点，作为审判机关，法院更不会轻易在征求意见稿中做出错误表态！

《九民纪要》全文

“察其言，观其行”，让我们“以案释法”，看看审判实践是怎么做的，且看重磅案例——法院、广东高法：借名买房可以排除执行！

法院：献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书案号：

（2020）法民申4号

裁判时间：2020年03月30日

裁判原文：

本院经审查认为，首先，根据原审查明的事实，本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙越处保管，案涉房屋亦由孙越实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙越与秦涛签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋的事实。其次，孙越主张本案房款由其实际出资购买，提交了相关银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，亦可证明房屋首付款及贷款由孙越支付并每月偿还。鑫瑞公司、陈芸虽对此不予认可，但没有提出相反证据，也不能提出合理解释，不足以反驳孙越的主张。再次，依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。最后，关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

类似判例：2020年03月26日，《北京牛建建筑集团有限公司、中国华侨出版社再审审查与审判监督民事裁定书》

广东高法：张普生、周新潮申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

案号：（2019）粤民终498号

裁判时间：2020年03月06日

裁判原文：

根据上诉人张普生的诉讼请求及理由以及被上诉人周新潮的答辩意见，就周新潮对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益所涉问题，本院分述如下：关于周新潮以借名方式购得涉案房屋事实能否成立的问题。......在没有证据证明周新潮借黄澍新之名购买房屋存在损害国家利益、社会公共利益或他人利益的情形下，对周新潮借名买房的相应合法权利应予充分保护。由此，周新潮基于购买和占有，对涉案房产享有物权期待权，该物权期待权在法律上优先于张普生作为本案执行依据的普通借款债权而得到保护。张普生上诉认为一审法院关于周新潮对涉案房产的物权享有期待利益而予排除执行、于法无据等理由，本院不予采信。

......因涉案房产满足了《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护的必要条件，故周新潮对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权。

出名人死亡，借名人权益如何保障？

信荣说：认同“肯定说”，实践中仍然存在巨大争议

借名买房中借名人与出名人之间的关系不是简单的普通债权关系，而是包含了物权期待关系。借名人在具备购房资格的情况下，有权要求出名人将代持房屋过户（物权转移登记）至己方名下，据此，借名人物权期待权客观存在，该权利明显优先于出名人债权人的普通债权，故而借名买房应当可以排除执行。

然虽法、广东高法案例认定了借名买房借名人的“物权期待权”，并支持其排除出名人普通债权人的强制执行，但两院也有很多过往不支持的案例，同时黑龙江、江苏、吉林、北京等高级法院明确不支持排除执行的红头文件尚在，借名买房可否排除执行在不同地区、不同法院，乃至不同法官尚未统一，如何平衡借名买房借名人和代持人债权人利益，个案法官仍然有很大的自由裁量权。——如今一线城市，一套房动辄上千万，如此重大的利益纷争，如此完全相反的裁判观点，严重损害了司法权威，期待法能尽早发文统一，以便定纷止争，当事人心有预期。

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