作者：公子小白
01
本号之前说过，7月15日深圳开启的大调控，是里程碑式的调控。
它意味着下半年楼市新一轮调控收紧的大幕被拉开了。
果不其然，深圳之后，宁波、南京、东莞、长春等城市相继收紧了楼市调控政策。近日管理层又全面收紧了房企的融资渠道，就在今天，住建部又约谈了6个城市。
各种信号都在表明，管理层动真格了，势要控制房价稳定。
为了控制房价稳定，管理层从房企和城市两个角度收紧，通过这两个房地产市场的重要参与者，来搞定上半年过热的楼市。
为控制房企有息债务的增长，监管部门出台新规，设置“三道红线”进行管理。
房企面对的困难，从来没有像今天这么大。
哪怕本轮调控开始之时，虽然限制了房企融资，但仍有隙可乘，并没有设置明确的红线。
今年上半年，因为特殊时期冲击，各地方政府都开始拯救房企，通过降低融资利率或者拿地付款可以分期或者延期的方式，解它们的燃眉之急。
然而，在国内取得阶段性胜利，各城市纷纷解封之后，楼市销量回暖，房企又有了较为充裕的现金流，开始疯狂拿地。
结果地价被推高，甚至出现了不少地王。
上半年，北京、上海、广州、厦门、南京、成都等城市，均出了地王。
土地市场的火热，带热了楼市成交量和房价火热，从长三角到珠三角，从中部到西部，楼市都在躁动不安着。
引发楼市躁动不安的原因就两个：
，房企疯狂扫货，点燃了土地市场进而催热了房产成交市场；
第二，特殊时期，数百个城市纷纷放松调控之故。
02
既然捋清楚了原因，定点解决便是。
于是，我们能够看到，近日管理层接连出招，对象正是房企和地方政府。
8天前，住建部与央行在北京召开重点房地产企业座谈会，邀请了十多家房企，讨论房企融资和监管问题。
直到这两天，才有媒体透露，当时受邀参加会议的房企有12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
住建部要求它们控制融资债务总规模，并要求它们在9月底前提交降负债方案。
12家房企，均为头部房企。头部房企如此，其他中小房企，可想而知，要求肯定更严厉。
为控制房企有息债务的增长，管理层设置“三道红线”进行管理。目的非常明确，就是要控制房企的融资规模，降低他们的债务率，以达到降杠杆的目的。
房企是资金密集型行业，需要加杠杆才能玩得转，现在一方面限制融资资金，另一方面要降负债，对于房企来说，从来没有这么难。
管理层给房企划定的三条红线是：
条，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
第二条，房企的净负债率不得大于100%；
第三条，房企的“现金短债比”小于1 。
一旦触碰红线，将遭受融资处罚。具体为：
上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
海通证券统计了全市场有2019年报数据的224家房地产发债企业，发现其中有51家财务数据触及全部三道红线，45家触及其中两道红线，60家触及一道红线，三道红线均未触及的仅有68家。
可以看到，完全没有触及红线的企业比例，只剩30%，70%的房企或多或少都触及了红线，都将影响后续的融资。
融资是万万不能影响的，因为现金流就是房企的生命，一旦现金流断了，距离say goodbye 就不远了。
那就只能降负债。有什么办法快速降负债？
只有一个，快速卖房将钱还给银行。而在新一轮调控重启的背景下，要做到快速卖房，方法不过，要么打折卖房，要么直接降价，唯有如此才能加速清理库存。
换言之，下半年很多房企为了不触及管理层划定的三条红线，会推出各种优惠活动，或打折，或送东西，或直接降价。
对于刚需来说，是个捡漏的好机会。
03
在敲打房企的同时，住建部还约谈了6个楼市比较热的城市。
今天，住建部官网发布了一篇名为《落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的文章，其中披露：
沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人，被叫去参加了“工作会商会”。
这种会议，把你叫过去，肯定不是给糖你吃，而是对你旁敲侧击，叫你注意点。
之所以是这六个城市，因为它们的楼市比较火热。
比如银川，今年多个月份新房领涨，7月份又领涨，二手房涨幅位居第五。
再比如唐山，7月份新房涨幅第二，二手房涨幅，比银川还猛，也比最近出台了里程碑式调控的深圳以及加磅调控的南京、宁波和东莞要猛。
沈阳、成都也都是或新房或二手房涨幅前十的座上客。
制图：城市财经；数据：国家统计局
长春上涨了7.3%、常州没有被纳入70城监控，但近期地价与房价，涨幅也是非常明显。
相信，被约谈点名的这六个城市，近日会有新一轮调控政策发布。
此前深圳发布里程碑式的楼市调控，就是因为住建部亲自造访了深圳，深圳火急火燎赶往长沙取经，回来便发布了政策。
从深圳到沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州，这些城市告诉我们，谁的房价还敢蹦跶，谁就是下一个挨棒槌的城市。
这意味着：
1、尽管国内经济下行压力较大，但管理层对于房地产的调控从未松懈，一如既往地控制、稳定房价，不会以房地产作为短期刺激经济的手段。
2、下半年热点城市的楼市调控会继续收紧，预估很多城市都会继续抬高购房门槛，很多热点城市的房价，可能进入横盘或阴跌状态。
阴跌与横盘，都不是实质性下跌，但对于短线炒房客来说，这都很要命，因为对于短炒客，涨幅小了都是亏，更别说横盘或者阴跌了。
需要特别说明的是，即便有中心城市进入很横盘或阴跌状态，也难以改变中心城市房价长期看涨的局面。
换言之，大部分中心城市短期可能横盘，但长期仍会继续慢涨。
逻辑很简单，中心城市人口不断增加，土地财政依然在，供需矛盾仍在，土地价格不会下降，面粉不降，面包怎么降？
子非鱼2020-08-28 23:00:16
