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疫情后开发商逾期交楼,业主如何理性维权?

张茂荣律师团队 2020-09-03 07:30:43
▌原创:张伶娟信荣(广州)房地产律师团队首席律师▌主攻:房地产(包括城市更新)、大型基础设施建设

今年一月以来,国内爆发新冠疫情。受疫情影响,一方面,楼盘施工进度放慢,开发商交楼的现象较往年有所增长;另一方面,业主希望尽早收楼入住,在此情况下,开发商与业主难免产生矛盾,业主该如何理性维权?笔者近期接待了多起关于开发商交楼业主如何维权的咨询,就此提出以下建议。

01

理性分析开发商交楼的原因

受疫情影响,开发商可能存在以下导致交楼的可能:1.工期延误。疫情爆发开始在国内,后蔓延至全球大多数国际和地区。国内有的区域政府严格控制人员流动,有的地区限制某些区域旅居人员流入或隔离,有的区域所有出租人整体性拒外来人员租住房屋等等,导致大批施工人员无法按时到岗施工。国内或国外施工原材料、国内或国外机械设备、库存量的不充足、交通运输不畅等等都可能导致无法正常施工。以上原因直接导致工期延误,最后建设周期拉长,施工方无法按时向开发商交付项目。2.竣工验收工作放缓。建设单位的工作人员在短期内可能无法全员到岗,难以推进项目的竣工验收工作;政府工作人员也将大量人力投入到一线抗疫中,竣工验收工作所需的时间也可能较以往要长。3.房屋交付工作暂停。受疫情防控的需要,政府严控人员聚集性活动,故开发商的销售中心大多已关闭,虽然部分开发商尝试线上看房、签约等活动,但无法进行房屋交付工作。如果开发商由于以上原因导致交楼,那么应该是属于因不可抗力所导致的,开发商如已提前告知业主的,则存在免责事由。如果开发商是出于自身原因,如资金链断裂、与施工方发生其他纠纷等原因导致的交楼,那么业主是可以向开发商进行维权的。

02

避免激进、暴力维权,建议理性沟通

因开发商自身原因导致交楼的,业主有权进行维权,虽然业主收楼心切可以理解,但是业主的维权手段应当是在合法的前提下进行,笔者对以下维权手段进行温馨提示:1.游行示威。部分业主组织大量业主通过穿着相同的维权服饰、拉横幅、喊口号进行游行示威,以求获得社会、政府关注,给开发商施加压力。但是,根据《集会游行示威法》的相关规定,举行游行示威需要提前向主管机关(一般是市、县公安局、城市公安分局)提出申请并获得许可,否则,扰乱交通秩序、社会秩序的,可能会受到治安处罚,严重的可能触犯《中华人民共和国刑法》第二百九十六条,构成“非法集会、游行、示威罪”。2.到国家机关上访。一些业主组织其他业主到当地政府部门进行上访,如在政府门前喊口号、打横幅、张贴散发材料、静坐滞留等,扰乱治安或者致使国家机关无法进行工作的,则可能涉嫌触犯《刑法》第二百九十条第三款或第二百九十一条等,涉嫌“扰乱国家机关工作秩序罪”或“聚众扰乱公共场所秩序、交通秩序罪”等。3.围堵开发商,聚众“要说法”。一些业主也会组织其他业主采取围堵开发商的做法,要求开发商给出一个明确说法。向开发商要说法本身没有问题,但是往往因为双方无法达成一致意见等,部分业主可能会围堵开发商,扰乱经营,更有甚者,对开发商营销中心的财物进行毁坏、殴打现场人员。这些做法不可取,轻则会受到治安处罚,重则可能会因涉嫌故意毁坏财物罪、寻衅滋事罪等而被刑事拘留。4.冲进工地看现场。业主在知道开发商延期交楼后,本着眼见为实、耳听为虚的思想,往往想到要到施工现场查看项目最真实的状况,也可以以此倒逼开发商尽快交楼。但一方面,开发商已经将施工现场移交施工企业施工和管控,为了施工现场的安全、防范危险、预防火灾等施工和安全考虑,《建筑法》赋予施工企业封闭管理的权利;另一方面,疫情出现后,也赋予施工企业对施工现场疫情管控的权利,所以,任何人未经批准不得进入施工现场,否则,施工方是有权利采取措施予以控制的。5.采取舆论战。不少业主也会想到通过在网络上散布楼盘交楼的消息,给开发商舆论压力以求尽快交楼。采取这种方式时,往往有的业主添加一些不实的信息,这种情况下如果造成了开发商名誉损失或者其他严重后果,则可能构成侵权或者涉嫌犯罪。同在一个楼盘购房,当个别业主准备采取以上手段时,其他业主要给予劝慰,告知要理性、合法维权,切忌激进、暴力。人数众多的情况下,当有人一两句话点燃愤怒的情绪时,不小心局面失去控制,后悔不已。建议广大业主不要由合法维权,变成了违法犯罪,走偏了维权之路。在了解到开发商将出行交楼的情况时,业主应当尽快跟开发商保持沟通,了解开发商交楼的原因,确定一个相对准确的交楼时间,适当调整自己的装修或入住的时间,防止损失发生或损失扩大。

03

保留证据,必要时采取法律手段

当然,为了维护自身权益,业主应当保留好以下证据,必要时采取法律手段:1.尽可能地取得开发商的对外联系方式,保持跟开发商的沟通;2.要求开发商就延期交楼的问题提供书面的通知文件,如请求确认交楼时间告知函等;3.保留好业主与开发商通过短信、微信或其它书面形式沟通的证据。

覆巢之下,焉有完卵。疫情面前,房地产行业链条的每个主体构成同一个命运共同体,无论是开发商、施工单位还是业主等,都需要拿出共克时艰的勇气和担当,相互理解,看问题要有大局观,妥善解决出现的矛盾,共渡难关。


张伶娟律师

信荣(广州)房地产律师团队 首席律师

盈科广州房地产法律事务部 主任

盈科房地产专业委员会届、第二届、第三届、第四届 副主任

广州市律师协会第九届房地产法律业务专业委员会 秘书长

盈科房地产与建设工程 十佳律师

专业领域:

房地产(包括城市更新)、大型基础设施建设(包括PPP+EPC)

About 信荣——信荣()房地产律师团队,2007年12月始创于深圳,目前已在28省市设立地方团队,2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”,客服:400-0755-618,微信:。

信荣说:“信荣说,说房市”简称,关注房地产热点,捕捉房地产信息,规避房地产风险,化解房地产纠纷——信荣律师房市观点,不可不知。

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