作者：公子不悔
01
深圳7月15日出台里程碑式的调控之后，本号明确表示过，它利空深圳楼市，利好大湾区其他城市，包括广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山等。
从数据来看，显然广州南沙和惠州享受到了更大外溢需求。
新政之后深圳二手房成交量立刻进入了冬天，7月16日，直接咔嚓到了217套，后两天甚至只有几十套。
反观惠州，7月13至7月19日，深圳调控出台前后的一周时间里，据世联行统计的数据显示，惠州7天成交商品房4066套；7月20至7月26日，惠州一周网签量4084套。
刚刚过去的8月份，据惠州官方数据显示，全市（四区三县）新房网签交易20346套，销售面积217.95万平方米，环比涨幅25%，同比涨幅四成，再度刷新了近3年市场交易的值。
同样取得非常亮眼成交量的，还有广州南沙。
数据显示，广州南沙8月份新房成交量2267套，环比大增77%，成交面积41.87万平米，环比大增212%。
此外，广州全市整个8月份新房成交量环比增加了12%，成交面积环比增加了35%。
火热的成交量推动着惠州与广州房价上涨，分别将惠州与广州送上了8月份涨幅榜席位。
近日，国家统计局公布了8月份70个大中城市新房与二手房数据，结果显示，惠州新房环比领涨，广州二手房环比领涨。
制图：城市财经；数据：国家统计局
02
南沙楼市的火热，背后有深圳调控的功劳。
作为湾区三大核心自贸区之一兼广州市副中心的南沙，本身就处在湾区核心地段，扼守珠江东西岸“A”字型顶端，同时又是湾区黄金中轴线的组成部分。
这么多概念加身，南沙的楼市本身就很火，也是湾区最有价值的片区之一。
最关键的是，这么有价值的片区，去年年末，广州还大幅度放开了这里的限购，本科学历在南沙可以直接购房，不再受户籍和社保年限限制。
这么多潜力点，在深圳楼市调控的助攻下，南沙被点燃，来自深圳的许多炒房客，奔赴南沙，寻找资产增值点。
在南沙购房，大多都是深圳人。南沙虽然是广州副中心，但尚处在开发期，广州人一般宁愿选择佛山购房，都不愿意跑到南沙来购房。
不过，据南沙当地中介透露，在南沙购房，本科虽然不受限制，但需要人才证，以前办理这个证一周就可以，现在两个月都难办下来。
从8月份南沙的新房成交数据来看，收紧办证周期，估计也是说说而已。
惠州方面，在9月2日交通部送给深圳、东莞、惠州大礼包之前，本号对惠州楼市价值的判断是，长线值得投资，且只适合投资靠近深圳的部分，短炒不合适。
理由是，惠州毕竟是粤港澳大湾区的核心城市。本号之前说过，粤港澳大湾区是国内经济最活跃、潜力的城市群，群内的所有城市都值得看好。
但由于惠州版图太大、库存量太多、消化周期太长，而且原本有可能与深圳对接的地铁，也因为地铁申报门槛抬高，而失去了希望，只剩下了城际铁路。深圳工作，惠州居住，只是个噱头。
但9月2日大礼包到来之后，惠州楼市特别是惠阳楼市的价值，立马发生了改变。
9月2日，国家交通部官网，挂出了一份文件《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见 》，其中明确提出：
通过1至2年时间，启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。
深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设。
通过3至5年时间，深圳6号线支线与东莞1号线黄江至深莞边境段完成衔接及贯通运营。西丽枢纽和机场东枢纽建设完成。
这份大礼包砸下之后，利好的当属惠州。
因为，关于东莞与深圳的地铁对接，此前就基本知道，毕竟东莞是在地铁申报门槛抬高之后，仍具备申报的城市之一。
惠州则不同，惠州因为城区人口不达标至今仍没法申报地铁。为了达标，惠州此前效仿江门市，基本将落户门槛拆除了。
制图：城市财经；数据：惠州统计局
在惠州中介原本绝望的时候，9月2日的这个大礼包，立刻调动了他们的激情。
惠州不能建，深圳现在将地铁14号线直接延伸至惠州惠阳，中间设立白云站、草洋站、惠州南站、新桥站。
这条线的到来，直接提升了整个惠阳片区的楼市价值，“深圳工作、惠州居住”不再是噱头。
闻风而动的投资客们，纷纷奔赴这里，开始下注。我身边就有不少朋友，这些天已经在惠阳落子了。
03
惠州楼市火热，除了深圳调控和深圳地铁14号线延伸至惠阳外，还有一个原因，那就是很多人在对赌深圳扩容至惠州。
今年8月26日是深圳经济特区成立40周年，特区大会没有在当天举行，应会在9月~11月期间举行，届时可能会有更大礼包送给深圳，比如深圳扩容或者扩权。
这个信号，在9月2日交通部给予深圳轨道交通利好，允许深圳地铁线路直接伸进东莞和惠州后，变得更加强烈。
本号以为，允许深圳地铁直接延伸至莞惠，可能意味着：
1、深圳可能会扩容，而扩容的区域，可能就是地铁延伸的区域。
2、承认了深圳空间需要拓展的现实。批复其地铁可以延伸，就是扩大深圳的空间，即便无法实现扩容，深圳也可以凭借延伸的地铁，将长安、塘厦、凤岗和惠阳，真正揽入自己的怀中，做自己的睡城。
不过，这都是猜测。
如果真如本号猜想的那样，那惠州，这个湾区目前楼市不设防（没有限购）的城市，可能会有强调控降临，以免利好过度刺激其楼市。
子非鱼2020-09-15 22:07:37
