广东丹柱律师事务所 颜宇丹 袁颖珊
近年来，承租人与出租人矛盾频发，主要集中在承租人肆意欠租、擅自转租和解除合同后拒不交出房屋等方面。双方也往往因为这些问题引发纠纷诉至法院。在双方无法协商一致的情况下，催租、清铺、清房和提前解约最合法的方式就是通过诉讼及强制执行的方式进行。但在实践中，囿于公力救济程序繁琐、救济滞后、维权成本高昂等缺陷，出租人往往采取诸如停水、停电和锁门等方式进行私力救济。
裁判规则一：承租人所使用的水电是由出租人供应，在承租人拖欠租金后，出租人可以在合理限度内采取停水停电措施，承租人无权以停水停电为由拒付租金。
<裁判要旨> 本院认为，被上诉人农科院（出租人）有权停水停电，上诉人富X公司（承租人）无权以停水停电为由拒付租金。富X公司使用的水电是农科院总表下的分表计量，由农科院向供水、供电单位支付水电费，富X公司向农科院支付水电费，因此富X公司未与供水、供电单位建立合同关系，系农科院向富X公司供应水电，富X公司从2016年5月开始未支付水电费，至2016年10月底已拖欠水电费5个月，在此情形下农科院停止供应水电属于行使先履行抗辩，后果应由富X公司承担。
[审理法院：杭州市中级人民法院，案号：（2019）浙01民终4416号]
裁判规则二：承租人未按时支付租金，出租人采取停水停电的措施，并无不当。租赁合同因承租人未能按时交纳租金构成违约而解除，承租人仍需支付停水停电期间的房屋租金。
<裁判要旨> 二审法院认为，上诉人邹某（承租人）自2011年12月起未再支付租金，被上诉人小梅沙公司（出租人）采取停水停电的措施，并无不当。小梅沙公司可以要求邹某支付拖欠的租金，并有权解除合同。小梅沙公司2013年1月30日起诉要求解除合同，邹某于2013年2月28日收到起诉状，原审法院确认双方之间的租赁合同于2013年2月28日解除，并判决邹某按19740元的月租金标准向小梅沙公司支付2011年12月起至2013年2月28日期间租金，处理正确。
[审理法院：广东省深圳市中级人民法院，案号：（2013）深中法房终字第1998号]
裁判规则三：承租人欠租，出租人要求承租人支付剩余所欠租金合法合理，但出租人采取锁门方式违反了合同规定，因此需要承担相应责任，酌情减少承租人剩余应付租金。
<裁判要旨> 被上诉人严某（承租人）和上诉人王某（出租人）于2016年5月19日口头达成租赁协议，农历2017年12月23日双方各自将租赁房屋上锁，2018年11月15日双方对租赁房屋进行了交接。法院认为承租人严某需要缴纳的租金时间为2016年5月19日至2018年11月15日，时间共30个月，每月一万元，金额共30万元。出租人王某截至2018年5月15日已收到租金24.5万元，还剩5.5万元未收到。法院认为王某要求严某支付剩余所欠租金于法有据，但王某在农历2017年12月23日以严某未交剩余所欠租金将出租房屋二楼加锁，双方当事人都违反合同，应当各自承担相应的责任，减少承租人应支付的租金，根据案情酌情扣减剩余租金3.5万元。
[审理法院：河南省许昌市中级人民法院，案号：（2018）豫10民终4655号]
裁判规则四：断电期间承租人仍需承担占有房屋期间的租金，承租人在知晓房屋断电的情况下不及时采取措施，应自行承担货物损失和经营损失。
<裁判要旨> 法院认为，被上诉人乌某（出租人）在2017年11月上旬确已将拆迁一事告知上诉人许某（承租人），许某在2017年12月2日亦已发现冷库内停电，与乌某所称2017年11月30日断水断电的陈述相互印证。据此法院认定乌某已尽到通知义务，许某即使存在货物损失，在收到拆迁通知和发现停电后，没有及时采取措施，亦应由其自行承担损失，许某主张的营业损失，法院亦不予支持。2017年11月27日，许某向乌某转账1800元，系2017年11月13日至2017年12月12日的冷库使用费，虽然2017年11月30号冷库已经断水断电，但许某实际占有乌某的冷库，仍应当向乌某支付断水断电期间的冷库使用费。
[审理法院：北京市第二中级人民法院，案号：（2019）京02民终3609号]
裁判规则五：合同解除后，承租人依然需要支付占有房屋期间的使用费和物业管理费。
<裁判要旨> 2013年10月25日上诉人白某（承租人）与被上诉人维X公司（出租人）均在涉案房屋中上锁，维X公司将门贴上封条。2013年12月19日维X公司向白某发出合同解除函。法院认为，本案中，白某无正当理由延迟支付租金，其行为已构成违约，不享有合同解除权，应承担相应违约责任，按合同约定向维X公司支付租赁费用；而维X公司在白某欠付租金的情况下，享有合同解除权，其于2013年12月19日向白某送达解除租赁合同的通知函，双方的租赁合同至此依法予以解除，维X公司可以收回房屋。白某在维X公司2013年12月19日送达解除租赁合同的通知函后，并未实际搬离涉案房屋，直至2014年10月31日，白某才与维X公司办理了房屋交接手续。白某除应向维X公司支付欠缴的合同期内的租赁费用外，同时还应支付合同解除后至实际搬离期间的房屋占用使用费及垃圾费。
[审理法院：武汉市中级人民法院，案号：（2015）鄂武汉中民终字第00746号]
裁判规则六：承租人擅自将房屋全部或部分转租、转让，拒不支付租金，构成违约。出租人因承租人违约将房屋上锁后，承租人仍继续占有房屋致使出租人无法正常使用房屋的，需要对出租人进行赔偿。
<裁判要旨> 被上诉人冯某（出租人）向上诉人徐某（承租人）催要租金期间，上诉人徐某认可已将涉案房屋装修、餐具设备转让第三人。因上诉人徐某擅自转租涉案房屋，构成违约，冯某将涉案房屋上锁后，要求其搬出，徐某明确表示不会搬出。徐某一直占有使用涉案房屋，其行为导致冯某无法正常使用该房屋，冯某有权要求徐某赔偿损失。一审法院参照双方约定的房屋租金标准，判令徐某向冯某赔偿2018年8月15日至2019年7月12日期间的房屋占有使用损失，处理正确。
[审理法院：河南省郑州市中级人民法院，案号：（2019）豫01民终22779号]
笔者在案例检索的过程中，查阅到2013年12月9日发布的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发[2013]462号，下称《解答》），对北京市法院受理的房屋租赁合同纠纷案件的审理问题作出了相关解答，代表了该地区的一种审判实践做法，其他地区可作参考。《解答》第11条规定如下：“11. 出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。”
从上述案例和相关文件中可以看出，出租人采取私力救济措施后，所产生的争议焦点主要有三点：
对此，法院主要持两种态度：
（1）承租人违约，出租人可以在合理限度内采取私力救济措施。（详见裁判规则一、二）
（2）承租人违约，出租人采取私力救济措施需要承担相应责任。（详见裁判规则三）
出租人采取私力救济措施后，承租人是否需要支付租金？
在司法实务中，承租人拒付租金违约在先而致出租人不得不采取诸如断水、断电等私力救济措施的情况下，承租人仍须全额支付租金（例外酌情减少部分租金）（详见裁判规则一、二、三）
出租人采取私力救济措施后，合同解除，承租人是否需要支付占有房屋期间的使用费、管理费？
在实践中，法院认为，即使出租人采取了私力救济措施，但因承租人违约导致合同解除后仍占有租赁房屋的，依然需要支付占有房屋期间的相关费用。（详见裁判规则四、五、六）
综上所述，在实践中常见的出租人私力救济方式有停水、停电和锁门等方式，但也因此产生多种纠纷。笔者在案例检索中发现，采取私力救济措施有风险，需谨慎，为了避免产生更多的纠纷，对出租人采取私力救济措施提出以下建议：
租赁合同对租户的履约能力及欠费后的违约责任应有较为完善的约定，明确的约定将有效免去当事人之间不必要的争议与矛盾，使整个合同的履行过程变得相对顺利。相反，如果合同约定的不明确，甚至是未做约定，将加大出租人催缴租金的难度，因此，出租人可以在租赁合同中明确约定停水、停电、锁门权。
在商业地产中，作为商业租赁出租人一般直接与自来水公司和电力公司签订《用水协议》和《购电协议》，而租户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，可在合同中约定承租人发生欠租超过一定比例、数额或天数标准、合同到期后拒不交付房屋、擅自转租等情形时，出租人可在通知后对商铺采取停水、停电甚至锁门措施。在其他的房屋租赁合同中，出租人和承租人也可以按照意思自治原则，在合同中约定承租人违约时，出租人可以采取的私力救济措施，但不得违反法律法规及相关规定。
哪怕已在合同中明确约定了停水、停电、锁门权，出租人在采取私力救济措施时依然需要注意以下几点：
在实施断水断电上锁措施时，建议出租人尽可能先终止租赁合同并在断水、断电、上锁前事先发出书面通知，尽到通知义务。
出租人在发出、断水、断电、清铺通知后，应当给予承租人一定的合理期限缴纳欠租、搬离房屋。
出租人采取私力救济措施目的应是实现其合法权利并解决纠纷，其目的范围不应超过其所享有的权利，不得借救济之名，侵犯他人合法权益权利。所采取的私力救济行为程度应当在公众可以接受的范围之内，没有明显的违背公序良俗，没有规避法律的效力性强制性规定。同时，出租人的权利应当或者已经得到恢复后，须立即停止该救济行为，不能超过必要限度。
出租人应当注意保留证明承租人根本性违约的一切证据，保留已经通知对方停水停电、解除合同的证据，在搬移及保管承租人的财物时，应尽到善良管理义务，不使损失扩大。
如承租人拖欠费用程度达到解约条件且承租人无力支付租金或明确表示拒付租金的，出租人在已送达过催告通知的基础上应及时送达解除合同通知，避免损失增多。
深圳颜宇丹律师2020-09-18 15:26:56
