国庆刚过，四城市就再度传出楼市调控政策：10月9日，浙江省绍兴市发布通知，明确“五个严格”楼市调控措施；10月10日，江苏省徐州市发布通知，强调继续坚持商品住房限制交易政策；10日，吉林省长春市发布通知，调整住房公积金贷款首付款比例；14日，银川市《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》正式发布，明确了加强市场调控的八项措施。
｜壹
楼市进入维稳时期，购房者
要小心这些城市！
今年“金九银十”还没实现，4城市楼市调控就接踵而至。信号昭示越来越清晰了，楼市调控将会阶段性收紧。
从徐州、绍兴、长春、银川楼市调控的关键在于三市上涨幅度过大。以徐州为例，8月份徐州新房价格环比上涨0.8%，同比上涨11.6%，同比涨幅在70个大中城市中排名名列前茅；绍兴、银川也属于房价上涨比较明显的城市。
房价持续上涨，使得各地收紧调控的必要性提高。徐州是强化限售！一是市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品房自权属登记日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得交易；二是市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品房自权属登记日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得交易。
绍兴楼市新政则是严：在土地供应上，加大供应力度，实行差别化供地，严控溢价率和楼面地价；一是严格备案，新盘价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推备案价不得高于首次开盘备案价；二是严格预售条件，建筑面积3万平方米及以下的商品房，须一次性申请预售；建筑面积3万平方米以上分期申请预售的，每期预售面积不少于3万平方米。
宁夏银川市10月10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确加强市场调控八条措施，将建立房价和地价联动机制，实行商品住房限购限售及差别化信贷等政策，以实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
根据通知，银川市将在科学确定全市住房用地供应总量和年度用地规模的基础上，增加住宅用地供应量。坚决打击“囤地不建”行为，全面开展供而未建土地专项治理行动，对未按照土地出让合同约定开发建设的，严格依法处置。
银川市要求取得预售许可的房地产开发企业在10日内一次性对外公开销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售，不得上调价格。取消允许房地产企业“正负零”预售和有关住宅项目可提前预售的相关政策等。
为何节后各地楼市调控纷纷出台？答案在于，出台政策的这些城市，房价上涨太快、市场过热。
实际上，我们看到最近几个月来，国家对于房地产的态度是一贯和明确的，就是绝不允许房价疯狂上涨。
7月份，北京、上海、广州、深圳等多个房价上涨压力大城市参加的房地产工作座谈会在北京召开，会议强调，不以房地产作为短期刺激经济的手段。
8月初，央行年度货币政策执行报告再度重申“房住不炒”，从金融政策层面配合稳地价、稳房价、稳预期工作。
8月底，重点房地产企业资金监测和融资管理规则出炉。
近日，财联社消息，深圳部分大型银行收紧房地经营贷条件。
可以预期，未来70个大中城市房价仍然在高层强力监管之中。那些房价涨幅后来居上而政策依旧宽松的城市，调控政策收紧的概率很大，买房要避开此类城市！
NO.2｜贰
深圳大礼包未涉及楼市，
还能在深圳买房吗？
这次《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称《实施方案》），《实施方案》在土地制度、户籍制度、科技成果转化等多方面赋予深圳更大自主权限。普遍认为，深圳各种利好将不断呈现，或将赢得全球资金进一步追捧！
从这点讲，深圳房价貌似还有较大上涨空间，但是地产凝眸提醒这次《实施方案》赋予了深圳很高土地权限，除基本农田以外的普通农用地，如果想转为建设用地，深圳市可自行审批。这意味着，深圳未来住宅用地将大增，如果深圳房价还是继续上涨，自然要承担相应责任；另一方面土地增加，供应量增加，房价上涨自然会缓和，局部房价或将面临较长时间的盘整。
但是我们再度提醒，作为与雄安新区并列为国家千年大计的粤港澳大湾区规划不是说着玩的，未来发展前景无可限量！
作为粤港澳大湾区龙头的深圳，既是特区，又是是先行示范区，三区叠加，深圳发展前景巨大，未来对标纽约、伦敦这样的全球城市！与这些全球城市相比，深圳房价远远没有到顶，当然受到目前楼市调控和大环境制约，这只能是长期过程。
NO.3｜叁
楼市横盘延长，深圳买房
注意这几点！
既然房价是长期缓慢上涨过程，就意味着局部盘整乃至个别爆炒区域楼盘或将面临一定程度下跌！
避开爆炒区域
未来购房者置业深圳时必须避开刚刚爆炒且很大可能横盘3-4年区域，比如宝中，比如碧海片区，比如龙华梅林关区域，比如沙井、光明个别爆炒二手楼盘，比如布吉部分二手楼盘。
以光明大第为例，这个楼盘创出片区天价：7万+，据说如果不是政府限制，还将突破8万，个人认为这个价位、这个时段买入光明大第未来站岗超过5年！当然光明区未来地位很高，房价7万+妥妥的，问题你买入7万多次新房干嘛？就是洺悦府就6万+，正大城5万+，不香吗？一大堆新盘等着你呢？
谨慎选择高赠送二手房
众所周知，高赠送楼盘近年来政府相关部门查控严格。福田区笔架山公馆、横岗地铁锦上花园、宝能公馆就是其中典型代表。
2018年10月澎湃新闻报道，深圳市横岗街道执法队（规划土地监察队）通过回函表示，2017年5月，执法队接到投诉，调查发现开发商在售楼时口头承诺部分户型可在预留空间内搭建，作为完善厨房用途。执法队多次约谈开发商，组织拆除行动，但遭遇业主强力阻扰。执法队表示，对于擅自强行在外墙进行搭建，有安全隐患的扩建建筑，执法队坚决进行拆除。目前，处置工作仍在进行中。
被多家媒体称为“呼啸山庄”的宝能公馆也存在违法搭建问题，这个被多家中介誉为“实用率超100%”的不少户型存在高赠送。
众所周知，所有合法商品房使用率在88% 以下，因为楼梯、电梯等占据产权面积。而这种使用率超过88% 乃至100%的都是通过采取“搭板”、“阳台封闭”提高实用率，如果说“阳台封闭”还属于灰色地带，那么“搭板”就是风险极高的违法行为。
从宝能公馆1A栋5楼230平米户型中我们可以发现其中的猫腻，“多出来的客卧套房”隐患极大。虽然目前没有被锁定，但是随着客户投诉和执法透明，未来大概率出现问题。
2018年1月22日，宝能公馆楼盘被深圳市规土委通报存在违法加建情况，79 套房源被 “限制房地产权利登记” ，禁止转让。
楼市震荡期，购房者更要擦亮眼睛，避免购入那些销售时承诺高赠送导致维权楼盘，更要避免价格虚高区域，这其中包括所谓“名校”学位房炒作严重区域，比如近期碧海片区竟然有二手盘高达9.2万元，且不论片区飞机和沿江高速噪音极度严重，就是所谓宝安外国语学校能和南山中心区学府中学、南海中学相比吗？9万价格在南山中心区选择更多，配套更好，还没有噪音污染，配套更完善。
除了部分打新盘，深圳楼市选择越来越多，据住建局官网数据显示，1-9月，深圳市共批准77个商品房项目预售，批准预售套数为48227套，其中，商品住宅批准预售套数为27826套；商务公寓批批准预售套数为11277套。而9月库存数据远大于上述据数据。截至2020年9月，深圳市新建商品住房及商务公寓在售项目库存套数为53717套。其中，商品住宅在售项目库存套数为32303套，商务公寓在售项目库存套数为21414套。这说明，前期部分住宅库存有待消化，购房者不妨从容一些，不要被那些渠道带客所谓“抢购”氛围所迷惑，还是要三思而后行，选准快、问题较少楼盘。
地产凝眸2020-10-20 16:44:54
