民法典里的“安居”——《中国妇女》杂志采访颜宇丹律师

本文刊于《中国妇女/法律生活帮助》

 安居乐业是人们对美好生活的期盼，民法典在房产买卖、居住、物业管理等方面进行了更为全面的规范。那么，法律条文的改变和完善会带来什么影响？本期民法典微课堂围绕“安居”展开快问简答，特邀嘉宾为广东丹柱律师事务所主任、《婚房保卫战》作者颜宇丹律师。

产权登记错误怎么办？

Q：小美的丈夫婚后购买的房子拆迁，获得了两套安置房。几年后，办理安置房产权证时，两人闹起了离婚。丈夫用虚假材料蒙混过关，把其中一套房子登记到其父亲名下。小美发现后，有办法挽回吗？
A：民法典聚焦产权人合法权利保护，完善了不动产统一登记制度。婚后获得的房产，属于夫妻共同财产，理应登记在小美和丈夫名下。小美发现登记错误后，可以要求登记机关进行纠正。无论造成错误的原因是丈夫提供虚假材料，还是登记机关审查不严，如果给小美造成了损失，她都可以要求责任人赔偿。
相关法条第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 

土地权到期怎么办？

Q：小芬家有两套商品房，产权为70年。她听说土地都是国家的，到期后连房子一起“收归国有”。这个说法可信吗？
A：这个说法不可信。俗称的商品房产权，在法律上是住宅建设用地使用权，民法典明确规定了满70年自动续期，不需要房主额外申请，小芬不用担心未来房子跟随土地会被收走。至于续期所需的费用如何计算、缴纳、减免等，配套的相关法律法规，例如《城市房地产管理法》有望进一步修订完善。
相关法条第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 

业主能分享楼体广告吗？

Q：小优购买的房子位于市中心，单元楼有一面墙体面朝繁华的商业街道。物业在墙体悬挂广告牌，获得不少。小优认为，单元楼墙体是属于她和单元楼所有业主的，应该由大家分享。她的想法对吗？
A：小优的想法能获得民法典的支持，但最终能否获得，还受物业获得的多少、物业经营成本等因素影响。实际上，除了单元楼墙体，电梯广告等都是属于全体业主的，扣除相应的物业管理成本后，剩余的由所有业主共享。
相关法条第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 

同居老伴的房子能住多久？
Q：徐阿姨丧偶多年，56岁时经人撮合，与64岁的老张共同生活彼此照应。徐阿姨的房子早给了女儿，名下没有住房。如今老张年事已高，她很担心老张过世后，老张的子女让她离开。她想知道，她能不能继续在老张的房子里居住？
A：徐阿姨继续居住的想法是可以实现的，前提是老张在民法典正式实施后，和她签订居住权协议，并进行登记。民法典里新增了关于居住权的规定，是亮点之一。老张可以给予徐阿姨居住权，如果老张去世，她可以终生居住，不必担心居无定所。

相关法条第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。