昨日（10月29日），广州市规划和自然资源局增城区分局发布《关于办理增城区“一房两证，两证合一”房产登记的公告》。
文中提到：
为解决广州市增城区“一房两证，两证合一”的问题，满足相关业主的合理诉求，进一步发挥市场配置资源作用，推动房地产市场健康发展，现将有关事项公告如下：
自2006年6月1日起，广州市增城区因执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）政策的住宅项目，对建成且已销售的房产，存在多个房产证但实际为一套使用的，业主可按附件的申请材料清单备齐相关材料向增城区不动产登记部门申请合并登记为一套房产。
据悉，由于受到限购令的抑制，“双拼房”当下的市场变现能力较弱，因此在成交活跃度和均价上往往会略低于单证房屋。
而“双拼房两证合一”，无疑是最能满足相关业主利益诉求的举措，尤其是在深圳715新政进一步限制购房名额、收紧二套房贷款比例的情况下。
因此，广州增城双拼房的松绑，也引起了许多深圳的置业者或者业主们的关注。
“双拼房”是什么？
双拼房是开发商把两套房按一套房来设计开发，在这里特指将两个90平米以下的小户型拼在一起作为一个大户型进行销售，购房者拥有两个不动产权证，简称“一房两证”。
双拼房的出现来源于2006年国家出台70/90政策。当年，国家九部委制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套内建筑面积90平米以下的住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”。
该政策的作用主要是想调控加大中小户型的比例，调整住房结构和控制房价快速上涨，让更多的人可以买上房子。但是政策出台后，卡在政策节点的不少开发商为了提升楼盘整体品质，打造豪宅概念，以满足高端客户对大户型单位的需求，由此应运而生的双拼户型。
目前，深圳市场上的双拼房主要有两种类型，一种是按两套房的格局来设计户型，另一种则是完全按一套房来设计。前者只需适当调整一下格局就可以拆分成两套房子进行销售，后者则要大动干戈才有可能进行拆分，又或者由于原有楼体管道及隐蔽工程的设置导致不适合分割使用。这两种类型双拼房的共同特点是都拥有两本房产证。
据了解，深圳现有存双拼房多拼房小区有120多个，涉及至少4.5万户家庭，9万多套商品房。
（来源：国资源评估）
这些双拼或多拼房主要集中在南山区、宝安区和龙岗区，其他区域则零零散散也有个别小区有一部分双拼房。
“双拼房”困境？
深圳作为以外来人口为主的年轻化移民城市，住房需求量大、改善型需求骤增，加上90/70政策的推动，从2008年开始“双拼房”如雨后春笋般遍布到深圳住宅市场。
起初，双拼房由于其概念新颖曾一度受到市场热捧。
然而，在“房住不炒”背景下，深圳在调控中是一直强调住房的居住属性而非交易属性，政策的逐步收紧使住宅产品的市场流通性逐步弱化。
在此过程中，不免会对一些局部的“历史遗留问题”造成或多或少的额外杀伤力，而“双拼房”无疑就面临了这样的问题，调控的收紧，对它们的影响往往是更大的。
随着政府“限购限贷”政策的出台，双拼房陷入了首次置业者买不起，改善型或投资型客户没资格买的尴尬局面。
而随着今年深圳715新政的发布，进一步限制购房名额、收紧二套房贷款比例等诸多举措，显然使得这一尴尬境地再度深化。许多业主陷入困扰，纷纷“抱团”，渴望这一问题能够得到政府的重视。
“两证合一”会落地深圳吗？
此次增城发布“一房两证，两证合一”的公告，也激起了许多深圳的双拼房业主的期待，猜想深圳是否会落地类似的政策。
然而事实上，这种可能性并不大。
一方面，与深圳不同的是，增城自身其实并不存在限购，双证合一不会对购房名额产生任何影响，因此所产生的市场影响相对并不大。
而在住房需求量大、供应相对不足的深圳，政府致力于调解控制供应和需求的紧张关系。在“购房资格收紧”、“无房户优先”“加大供应”等诸多举措的实施下，反方向的去选择解放非刚需客户的购买力，显然并非明智之举。
另一方面，增城属于广州新房的供应大区，而深圳的供应却早已为市场各方诟病已久。
在此条件下，即使实行“两证合一”，增城的存量“双证房”，或许也仅仅是摆脱无人问津的窘境，能够使其在市场上获得正常的流通。
而故事如果发生在深圳，或许就会大不一样，许多双证房原本就是非常稀缺的住宅资源，住宅面积也大多在100平以上，其业主也自然不太可能是刚需客户。这种情况下实施“两证合一”，更多的结果或许是体现在部分房源价格的暴涨上。
总的来看，虽然“两证合一”无疑是最能满足相关业主利益诉求的举措方式，但其却未必适合城市市场的基本情况、未必符合整个市场群体的利益诉求。
改善“双拼房”境况需要市场和政府共同去推动其的流转，而非简单粗暴地“两证合一”，使其拥有原本“非双拼房”产品相同的待遇，这无疑是另一种不公。
历史遗留问题一定需要得到妥善解决，但也应该是在不触碰调控底线，不严重影响市场的情况下。相信善于体制创新的深圳，一定能在未来为其找到更为妥善的解决方式。
部分信息来源：广州市规划和自然资源局增城区分局 | 国资源评估 | 家在论坛
整理：中原大咖
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中原大咖2020-10-30 17:15:33
