昨日（11月9日），深圳市规划和自然资源局发布关于南山区[西丽中心区地区]法定图则（草案）公开展示的通告，曝光了备受瞩目的片区民生配套设施及功能定位、发展目标、空间结构相关规划。
《草案》显示，西丽中心区总用地面积为696.3公顷，位于沙河西路以西，茶光路、广深高速公路以北，隆昌路、留仙洞村以东，西丽水库、石岩－铁岗水库“二级水源保护线”以南所围合的区域。
规划中，西丽中心区未来计划新增配套也随之曝光：
幼儿园增加7个、小学增加3个、九年制一贯学校增加3个、初中增加1个、普通高中增加2个；
社康增加9个、综合医院扩建至1000床以上、老年人日料中心增加7个；
图书馆增加2个、影剧院增加1个、社区体育活动场地增加12个、游泳池增加1个、社区停车场增加19个。
西丽，相对于灯火通明的“不夜城”科技园、人文气息浓厚的华侨城、如日中天的深圳湾、以及日益成熟代表着深圳未来的前海来说，在人们的印象中，偏居一偶的西丽似乎一直以来都并不具备太多的存在感。
而直到近年来，随着南山“三环一带”战略的实施，人们也开始正视西丽这个原本就属于关内的片区，西丽片区这一原本房价的洼地在逐渐被填平，早已今非昔比。
政策倾斜：重点发展南山北部中心
近年，随着政策利好的不断倾斜，包括市政规划、轨道交通以及产业布局等方面的重点建设，西丽的存在感也逐渐增强。例如，在深圳市政府公布的17个重点发展区域中，位于西丽的留仙洞战略性新兴产业总部基地便是重中之重。
去年初，市长陈如桂作政府工作报告时，提出今年要重点打造6座“城”：坂雪岗科技城、西丽高铁新城、海洋新城、大运新城、西丽湖国际科教城、光明科学城。其中，两座城都在西丽。
从去年初两会提出重点打造“西丽湖国际科教城”，到西丽高铁站规划出炉，以及如今初具规模的沙河创新走廊、南山智园、云谷等高新产业基地等一些规划建设，都让西丽片区发展充满动力。
西丽究竟重要到哪个程度？
“3+3”战略示范工程是新时代南山争当湾区高地的“双核引擎”，而事实上，其6大工程中有3个都有涉及西丽。
2019年，南山区提出“三大战略工程”，即：
高标准规划西丽湖国际科教城
高起点建设深圳湾CBD
高水平打造西丽高铁新城
2020年，南山区重点谋划新时代“三大示范工程”——“一廊、一城、一大道”。
一廊：深圳湾文化走廊
一城：蛇口国际海洋城
一大道：南山硅谷大道
“三大战略工程”“三大示范工程”是事关南山发展的根本性、基础性、长远性的重大布局，共同组成南山新时代双区驱动“3+3”战略示范工程。
其中，“三大示范工程”中的南山硅谷大道串联深圳湾口岸、后海金融商务总部基地、高新区、西丽高铁新城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽湖国际科教城，形成了目前深圳最有价值的区域。
此外据了解，2019年10月，南山区北部片区新三年行动计划编制已正式启动，南山区将加速创新型资源向西丽、桃源等北部片区聚集，促进未来投资进一步向北部片区倾斜，切实加快重点区域开放建设。
交通：6地铁穿行，南北交通顺畅
西丽三面环山，只能躲在夹缝中生存，由北往南，夹在羊台山和塘朗山中间，西面、南面又有广深高速、平南铁路等阻隔，交通颇为闭塞。
纵向交通一直制约着西丽的发展。塘朗山庞大的身躯阻隔了西丽大学城与南面的华侨城、福田的纵向联系，只能依靠东西向的留仙大道绕道沙河西路或福龙路，来回一个大圈颇为折腾。
近年来，西丽交通发展可圈可点，除了早期开通的地铁5号线路之外，2016年，地铁7号线的开通，打通了塘朗山隧道南往北通行留仙大道，使得其与南面的纵向交通不再受限于山体的隔断，降低了西丽往返市区中心的交通成本。
公路方面，西丽的主干道——东西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓宽快速化改造，留仙大道与沙河西路连接的南坪高速、南光高速以及北环大道都可快速出入南山、福田、龙华、光明和宝安。
轨交方面，根据法定图则草案显示，西丽中心区现状有5号线和7号线经过，片区内设置站点有：西丽站、留仙洞站、西丽站、茶光站；正在建设的轨道线为13号线，涉及片区内石鼓站、留仙洞站；规划轨道线有 15 号线、27 号线和 29 号线，15 号线、27 号线及 29 号线具体线位及站位以最终批准的工程设计方案为准。
而这些后续建成的地铁线路或均将于西丽综合交通枢纽交汇。
西丽综合交通枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。
它位于广深创新走廊的轴线，串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区，区域位置极为重要，是深圳市最重要的交通门户之一。
据悉，西丽高铁枢纽核心区建筑面积360万平方米，规划13个站台25条线路，今年将正式动工。也就是说，西丽站未来比深圳北站还多5线。
根据国家铁路、城际轨道和城市轨道相关规划，西丽综合交通枢纽将引入赣深客专、深茂铁路、深汕铁路、深珠城际4条高铁，深惠城际、深莞增城际2条珠三角城际铁路和轨道13、15、27、29号线4条城市轨道，成为深圳最重要的对外交通门户和城市交通转换节点。
总部基地加持，人口红利释放
判断一个区域有没有价值潜力，往往需要看人口与产业。只有靠近就业中心，而且产业比较高端的地方及周边区域，才真正具有投资价值。
而全深圳最满足这两个条件的，一个是福田CBD，另一个是南山科技园。
西丽背靠科技园，就像龙华红山背靠福田一样，承接了南山科技园的产业及人口外溢。
而且，西丽的留仙洞片区总部基地本身也是深圳重点打造的六个总部基地之一，已入驻了大疆的“天空之城”、优必选机器人大厦、传音控股大厦等10多个企业总部项目。
留仙洞总部基地规划总体量约700万平，定位为城市经济发展的新载体，产业转型升级的新平台，被寄希望于成为新一代产业园，是南山区乃至深圳未来引领高端发展的新平台的创新“高地”。
留仙洞总部基地未来瞄准的都是世界500强的高科技企业，目前已有大疆、天珑、传音、乐普、万科、深圳特区建设发展集团等企业进驻。势必为区域带来大批高科技型人才，助力留仙洞总部基地成为“中国硅谷，世界总部“。
此外，根据公示的法定图则来看，西丽中心区建设规模总量为1059万平方米，建筑规模增量为111万平方米。规划居住人口规模14.1万人，规划产业就业人口规模20万人。
就业人口规模20万人，这意味着片区内将存在20万个潜在居住需求，且如果再把纳入南山科技园的外溢需求加上，西丽所拥有的人口红利，是非常巨大的。
名校纷纷入驻，教育资源提升
虽然西丽片区内大学和研究生院众多，但其基础教育目前依然较为薄弱，属于南山基础教育的“洼地”。
不过，近几年来南山西丽的基础教育建设逐步重视，南山六大名校深中、育才、南实验、南外、南二外、深大附属教育集团纷纷进驻西丽。此外，西丽自身也成立了两个教育集团，南科大教育集团以及文理实验教育集团。
这些名校分校中，其中要数深大附属教育集团旗下的深圳大学附属实验学校和深圳大学附属教育集团外国语中学最值得期待。
除此之外，在此次法定图则的公示中，西丽中心区未来还规划增加16所学校，包括7所幼儿园、3所小学、3所九年制一贯学校、1所初中、2所普通高中等。教育资源方面将得到很大的补足和提升。
基础教育薄弱，或许是当前西丽片区最令人诟病的一点。但随着这些名校分校的入驻，其学校的验证、成绩的提升等在经过一定时间的积累后，未必不能后来而居上。
对部分规划的简单梳理
发展目标：
大力推进西丽中心城市更新工作，与留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽枢纽整体统筹、联动发展。以强化高端服务职能，提升 生活配套水平，布局产业创新服务平台和重大公共设施为主线，将西丽中心区地区建设成为南山区北部重要的生产生活服务中心。
功能定位：
南山北部新兴产业集聚片区、西丽国际科教城综合配套服务片区。
空间结构：“三轴、三心、多组团”
“三轴”为沿留仙大道 生活景观轴、沿同发路高端产业发展轴、以及沿片区中部特色交流空间展示 片区产学研相融合的生态绿轴；“三心”主要为西丽商业服务中心、以及两处留仙洞总部基地商业服务中心；“多组团”分别为教育组团、高新研发制 造组团、居住配套设施服务组团。
城市空间形态控制：
（1）本规划延续现有丰富的自然山体背景，在城市空间形态控制方面应强 化背景山体景观，强化公共配套服务氛围，塑造宜人的人居环境。
（2）空间形态重点控制区：构建留仙大道-沙河西路-西丽南支路-石鼓路片区为片区区级次中心，结合街巷特色宜形成连续的街墙立面以强化商业 氛围，各商业建筑底层宜设置公共人行通道联系形成公共空间，鼓励采用 底层架空的方式提供公共活动空间。
（3）官龙村片区、留仙社区片区打造以居住功能为主的服务片区，未来城市设计应注重其公共开放空间的预留，加强与社区公共服务设施的连通性。
（4）西丽中心区核心商业片区提供片区商业配套服务，强调慢行系统与公共空间结合，建构立体街区。
（5）留仙洞总部基地片区、TCL高科技工业区、中兴通讯工业园、旺棠工业园打造以产业功能为主，建筑形式应简约现代，注重对街区尺度的营造 及街巷空间的营造，塑造宜居宜业的现代城区风貌，并充分利用周边丰富 的景观资源，保持步行通道与视线通廊的联系，营造独具特色的城市形象。
（6）深职院片区打造教育科研研发风貌区，强化教育科研功能，兼有公共 服务的综合片区，对自然生态区沿线地区采用开敞、通透的建筑界面。
《草案》显示，西丽中心区划定为5个标准单元，片区建设规模总量为1059万平方米，建筑规模增量为111万平方米。
标准单元一至标准单元五的主导功能分别为：教育设施用地、二类居住用地+工业用地+教育设施用地、工业用地+三类居住用地+教育设施用地、新型产业用地、二类居住用地+商业服务业用地+新型产业用地。
建筑规模增量上限分别为18万平方米、23万平方米、36万平方米、0万平方米、34万平方米。
而根据《草案》规划用地汇总表显示，西丽中心区总用地面积为 696.3 公顷。
其中，各类居住用地面积达70.65公顷，占建筑用地比例的11.93%；二类居住与商业混合用地面积达5.67公顷，占建筑用地比例的0.96%；商业与二类居住混合用地面积达5.4公顷，占建筑用地比例的0.91%。
部分信息来源：市规划和自然资源局 | 蛇口消息报 | 深圳房信网
编辑：中原大咖
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中原大咖2020-11-11 09:52:55
