临深月报 |三市新房供应跌幅明显

深圳中原研究中心-临深楼市2020年10月报

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临深区新房住宅市场

• 三市新房供应跌幅明显

• 三市新房成交仅惠州上涨

• 三市去化周期继续下降

三市新房供应跌幅明显

• 10月临深三市新房住宅供应面积249.9万平，环比↓35.9%。

  
  

仅惠州新房成交上涨

• 10月临深三市新房住宅成交29314套，环比↑2.3%；面积311.5万平，环比↑0.5%。惠州新房成交面积稳居临深。

三市去化周期大幅下降

• 东莞新房住宅去化周期下降至5.8个月，惠州新房住宅去化周期下降至7.9个月，中山去化周期降至14.7个月。

东莞临深片区包括：松山湖、清溪、凤岗、黄江、大朗、大岭山、长安、虎门、塘厦。

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   东莞楼市

• 共计5宗居住用地成交

• 全市新房成交持续高位运行

• 临深片区大岭山成交居

• 全市二手住宅成交均价下跌明显

• 全市二手成交量大幅下跌

• 临深清溪二手均价跌幅

东莞全面实行商品房预售/现售电子证照

居住用地成交均达终次报价

• 10月东莞无新居住用地挂牌，5宗居住用地成交。成交面积17.5万平（临深6.2万平、非临深11.3万平），环比↓61.0%。

• 10月土拍竞争激烈，成交土地均达到终次报价，均刷新纪录。

• 截止10月底，大岭山取代虎门成为宅地成交量地区。

  
  

东莞居住地块成交详情

全市新房成交持续高位运行

• 10月东莞新房住宅批售面积71万平，环比↓6.2%，同比↑77%。松山湖供应继续放量，占比超全市五成，火热态势不减。

  
  

• 10月东莞新房住宅成交6857套，环比↑3%；成交面积74.7万平（临深26.0万平、非临深48.7万平），环比↓3.7%。松山湖成交连续3个月扩大，10月合计约32万平，占比全市43%，因地区多项目热销，加推，带动片区成交继续走高。

  
  

  

  
  

  
  

来访、认购量继续走高

• 10月东莞楼市来访及认购量均明显上升，传统销售旺季房企推货积极，多项目集中开盘，刺激客户大量来访；土拍市场火热，多宅地楼面价刷新纪录，客户追涨情绪高涨，推高认购量。

临深片区新房住宅存量情况

• 根据东莞住建局官网，10月新房住宅存库面积数据暂不更新。

  
  

临深片区大岭山成交居

• 10月东莞临深片区新房住宅成交2409套，环比↑25.9%；共计26.0万平，环比↑22.3%。全市成交微跌，临深成交上涨，主要由于临深松山湖及大岭山等地区较多新项目入市叠加热销项目加推，定价合理，成交持续火热。

  
  

• 临深片区成交前三为大岭山、黄江与虎门，成交套数分别为1199套、321套与269套。大岭山取代塘厦成为，主要来源松湖碧桂园及万科汉邦松湖半岛的成交。

新房市场成交10

全市二手住宅成交均价下跌明显

• 10月东莞二手住宅成交均价为16707元/㎡，环比↓4.4%；临深片区二手住宅成交均价为18568元/㎡，环比↓7.2%。新政影响下，二手市场渐渐回归理性，挂牌价有所下跌，整体成交价随之下跌。

临深片区清溪二手均价跌幅

• 10月二手住宅均价的片区为松山湖片区，成交均价为39251元/平，环比↑13.8% 。

• 临深片区中仅松山湖、长安及虎门成交均价上涨，其余各区域成交均价不同程度下跌，清溪跌幅。

10月东莞临深片区二手住宅成交均价一览表

全市二手成交量大幅下跌

• 10月东莞二手住宅成交2985套（临深897套、非临深2088套），环比↓49.9%；成交面积32.0万平（临深10.0万平、非临深22.1），环比↓48.9%。

临深片区黄江成交量稳居首位

• 10月东莞临深片区二手住宅成交897套，环比↓52.4%；面积共计10.0万平，环比↓46.6%。黄江连续19个月占据成交首位。

• 从成交量变动幅度来看，仅清溪环比上涨，其余各区呈不同程度下跌。主要因为近期新房供应持续高位，推货价格低于预期，导致购房需求更多流向新房市场。

  
  

  

  
  

  
  

东莞市场小结

• 10月东莞5宗居住用地成交，成交面积达17.5万平，环比下跌61%。虽然成交跌幅较大，但土拍竞争激烈，5宗成交土地均达到终次报价，均刷新纪录，土地市场热度不减。

• 10月东莞新房住宅批售71万平，环比小跌，同比上涨77%；新房住宅成交74.7万平，环比下降3.7%。10月市场分化持续，供应方面，松山湖供应继续放量，占比超全市五成，火热态势不减；中心城区供应下滑明显。成交方面，松山湖占比连续3月扩大，本月达全市43%。另外大岭山与寮步由于纯新项目入市且定价合理叠加热销项目加推，成交持续火热。桥头和谢岗等地区，供应量较大但成交乏力，整体去化较慢。临深片区新房住宅成交26.0万平，环比上涨22.3%。大岭山取代塘厦成为，主要来源松湖碧桂园及万科汉邦松湖半岛的成交。

• 10月东莞二手住宅成交32.0万平，环比下跌46.6%，跌幅较大，处于低位水平；临深片区成交10.0万平，环比下跌46.6%，黄江依然占据成交首位。二手成交均价为16707元/㎡，环比下跌4.4%；临深片区二手住宅成交均价为18568元/㎡，环比下跌7.8%，新政影响下，二手市场渐渐回归理性，挂牌价有所下跌，整体成交价随之下跌。

惠州临深片区包括：惠城区、仲恺区、惠阳区、大亚湾区。

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   惠州楼市

• 共计15宗居住用地成交

• 全市新房住宅成交小幅回升

• 全市新房均价上涨

• 临深大亚湾区维持均价

• 全市二手住宅报价上涨

• 临深二手报价继续上涨

惠州11月试行房企信用管理

居住用地成交量大幅下跌

• 10月惠州居住用地共计28宗挂牌，15宗成交，总成交占地面积为53.5万平（临深43.7万平、非临深9.8万平），环比↓50.2%；楼面均价为2189元/平，环比↑0.5%  。

  
  

• 截止10月底，临深片区仲恺区居住用地成交量达到222.8万平，为供应量。10月宅地成交集中在惠阳区与仲恺区，得益于仲恺大道沿线城市更新工作推进，仲恺区已经连续数月保持较高成交量。

  
  

惠州居住用地成交详情

全市新房住宅成交小幅回升

• 10月惠州新房住宅批售10743套，环比↓51.8%；批售面积111.0万平，环比↓52.9%。

  
  

• 10月惠州新房住宅成交17224套，环比↑3.2%；成交面积179.8万平（临深129.7万平、非临深50.1万平），环比↑ 3.1%。

  
  

  

  
  

  
  

临深片区新房住宅存量情况

• 10月惠州临深片区新房住宅存库面积环比变化情况：

  
  

• 大亚湾区↑3.4%；惠城区↓9.3% ，仲恺区↓4.6%，惠阳区↓0.1%。

全市新房均价上涨

• 10月惠州全市新房成交均价为12603.3元/㎡，环比↑1.8%。

• 10月临深片区新房成交均价为13573.3元/㎡，环比↑1.9%。

  
  

大亚湾区新房均价维持

• 10月临深大亚湾区新房均价维持，环比↑3.5%至15860元/平；仅惠城区均价环比↓2.3%。

10月惠州临深区与深圳交界片区新房均价一览表

临深惠城区成交占居

• 10月惠州临深片区新房住宅成交12326套，环比↑5%，面积共计129.7万平，环比↑5.3%，占全市成交的72.1%。

• 惠城区取代仲恺区，时隔3个月再次成为临深片区成交，共计4108套、46.8万平，占全市成交总面积的26%。

全市二手住宅报价上涨

• 10月惠州二手房挂牌均价为10660元/平，环比↑1.0%。

10月惠州临深片区二手住宅挂牌均价一览表

惠州市场小结

• 10月惠州居住用地共计15宗成交，占地面积为53.5万平，环比下跌50.2%，楼面价环比微涨至2189元/平。本月宅地成交集中在惠阳区与仲恺区，得益于仲恺大道沿线城市更新工作推进，仲恺区已经连续数月保持较高成交量。

• 10月惠州新房住宅批售10743套，环比下降51.8%；新房成交17224套，环比上升3.2%，成交均价为12603.3元/㎡，环比上涨1.8%。惠州楼市在传统旺季“银十”，成交没有表现亮眼，整体呈平稳态势。仅惠城区及龙门县呈上涨态势，仲恺区及惠阳区成交跌幅较大。临深片区新房住宅成交12326套，环比上涨5%，惠城区为临深成交量占比地区。临深片区新房成交均价为小幅上涨至13573.3元/㎡。

• 10月惠州二手房挂牌均价为10660元/平，环比小幅上升1%；临深各片区二手成交均价均呈上涨趋势，仲恺区二手均价涨幅。

中山临深片区包括：南朗镇、火炬开发区、东区、民众镇。

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  中山楼市

• 共计1宗商住地块成交

• 全市新房住宅供需双跌

• 全市新房成交均价下跌明显

• 临深火炬开发区成交连续3月

• 全市二手住宅成交均价小幅回调

• 临深二手均价齐涨

中山重点交通项目投入超80亿元

居住用地成交下滑

• 10月中山居住用地共计1宗成交，无新增挂牌。总成交占地面积为8.3万平（临深8.3万平、非临深0万平），环比↓ 20.3%。楼面价为11000元/平，环比↓6.6%，为底价成交。

• 截止10月底，成交占地面积的是东区地块，而成交楼面价依然是南朗镇地块。

中山商住地块成交详情

全市新房住宅供需双跌

• 10月中山新房住宅批售6590套，环比↓9%；批售面积67.9万平，环比↓13.4%。

• 10月中山新房住宅成交5233套，环比↓ 1.3%；成交面积56.9万平（临深19.3万平、非临深37.7万平），环比↓1.3%。

  
  

临深片区新房住宅存量情况

• 10月中山临深片区新房住宅存库套数环比变化情况：

• 民众镇↑35.7%，南朗镇↑3.8% ；东区↓1.1% ，火炬开发区↓1.1%。

全市新房成交均价下跌明显

• 10月中山全市新房成交均价为14536元/㎡，环比↓1.5%。

• 10月临深片区新房成交均价为19258元/㎡，环比↓2.0%。

临深片区东区预售备案价维持

• 10月临深片区备案均价普跌，其中东区跌幅达9%，继续保持临深片区均价。

  
  

10月中山临深区新房均价一览表

临深片区新房成交量小幅下跌

• 10月中山临深片区新房住宅成交1743套，环比↓6.3%；成交面积19.3万平，环比↓3.4%。

• 10月火炬开发区成交850套、9.5万平，连续3个月保持临深片区成交占比，占全市16%。

全市新房市场实际成交10

全市二手住宅成交均价小幅回调

• 10月中山二手住宅成交均价为11263元/㎡，环比↓0.5%。

10月临深片区二手住宅成交均价一览表

中山市场小结

• 10月中山共计1宗居住用地成交，占地面积为8.3万平，环比下降20.3%。楼面价为11000元/平，环比下跌6.6%，为底价成交。

  
  

• 10月中山新房住宅批售6590套，环比下降9%，供应端整体有所回落，刚需仍为主力；新房住宅成交5233套，环比下降1.3%，市场整体微向下，观望气氛较为浓厚。新房成交均价为14536元/㎡，环比下跌1.5%。临深片区新房住宅成交1743套，环比下降6.3%，占全市成交的33.1%，火炬开发区连续3个月保持，成交主力为金色年华花园（126套）与裕龙君悦（115套）。临深片区新房成交均价为19258元/㎡，环比下跌2%。其中，南朗镇多个项目网签量继续上涨，网签套数位居前茅，为库存多消化快的热点区域。

  
  

• 10月中山二手市场整体较稳定，成交均价为11263元/㎡，环比微跌0.5%，临深各片区均价不同程度上涨，其中火炬开发区与东区涨幅较明显。