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新华社罕见震怒,深圳11月楼市为何如此多妖

深晚一兵 2020-11-30 18:39:54

可达同志,我们失败了!——建丰

开篇用了《北平无战事》中的一句台词,表达对深圳楼市现状的无奈。

为何每次新政之后,楼市表现都会异常?

7.15新政之后,深圳楼市“买房资格”成妖,“无房优先”限购原则成为炒房资金进入楼市的垫脚石,催生“众筹打新”、“借票代持”等疯狂行为,触发调控升级按钮!

11月28日,新华社忍无可忍,发布《新华时评:抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》。新一轮定向调控山雨欲来,风满鹏城。

为此,新华社还制作了几张漫画,卡哇伊。

政府持续多年苦心经营,好不容易调控出初步成果。但是,一把好牌,被炒房资金的贪婪和纵欲打的稀烂!

还原11月深圳楼市

11月截止本时评文章发稿时止,深圳共批出24批次预售许可证,其中含住宅的共计有18批次,获批预售的住宅共计有8612套。

依时间倒序,分别是佳兆业云峰汇花园321套+377套,深国际万科和颂轩633套,臻山海花园260套,联投东方世家花园469套,佳华领悦广场618套,兆邦基端慧苑342套,万樾府372套,尖岗山壹号花园914套,和樾府291套+159套,天健天骄北庐207套,华润城润玺一期花园1171套,嘉富宝禧花园203套,玺悦台368套,润樾山花园413套,星河荣御花苑922套,碧湖春天北花园572套。

另有深圳机场·领航城211套住宅获准现售。

供应端,批准8612套住宅预售,相比前三个月的9600套、6908套、3259套,处于较高水平,尤其是环比10月翻倍增加。

深圳住房供应远远不像媒体渲染的那么紧缺,不经意间就有不知名的开发商推出新项目,包括万科、中海、华润、招商、龙光、佳兆业等品牌房企,均是多盘同阶段入市,市场可挑选余地较大。

这与政府大力增加供应,放松商品住宅预售条件有一定关系。

因为担心受新冠疫情影响,4月16日下午,市住房和建设局、市规划和自然资源局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》,第四条提及,今年内,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目,可以申请预售。

此前的要求是,高层建筑主体施工形象需进度达到总层数的三分之二,才能申请商品房预售。考虑到近两年拍出的住宅地块,基本都已经是装备式建筑商品房,“装配式建筑正负零标准”就意味着更快速地达到预售条件,并申请预售进入市场,供应随之加快、加大。

从去年到今年,不少楼盘都感受到政府敦促办理预售许可证、加快入市步伐的压力。政府也希望通过增加供应,缓解房价上涨压力。不过,一兵对这种做法并不认可,对其持续性表示怀疑,未来存在青黄不接的可能。

那么,我们来看看当月的需求端。具体数据明天揭晓,预测也会比较靓丽。

仅上述中的已开盘项目中,嘉富宝禧花园、天健天骄北庐、尖岗山壹号花园、万樾府、领航城等5个项目“日光”。新华时评点名的华润城润玺一期花园,选房采用2天分批进行,沽空,按理也该归为“日光”之列。

上述“日光”楼盘分布在宝安、福田、南山、坪山。看得出来,深圳被“抢”的区域仍然以中西部为主,分化依然严重。前几个月热得烫手的光明区,当月表现不佳,仅有1个项目推售,兆邦基端慧苑开盘去化约六成。不过,这也难掩之前光明7开7光的网红片区形象。

对于西部楼市,不少人已形成固定思维,线上选房不秒光、公证摇号不日光,绝非好楼盘。所以,当沙井某盘开盘日剩了少量房源,就被指“片区不香了”。再比如,光明某盘629套房源开盘日光,但有媒体的报道中“并没有出现秒光的情况,历时13个小时才卖光”。一个“才”字,很好地表达了部分媒体人对西部楼盘的判断。

这种思维早已形成为预期,以致于炒房资金源源不断,以各种名义蜂拥而入,最终促成这波疯狂无比的“打新潮”的出现。

一月三浪,高潮不断

但过程中的种种异象,的确让人把持不住。明眼人一看便知,这样的市场已经过于兴奋,稍一撩动,即达高潮。

这里攫取其中三件史诗级事件,有助于大家深入了解深圳楼市的内在肌理。

  • 润玺打新热

先以华润城润玺一期花园为例,单套总价1000万-3000万之间的房产,也受制于“优先满足无房居民家庭购房需求”的限购原则,但仍然带来诚意登记申请15036批,其中,资料审核通过12927批,入围客户数量11727批,最低社保入围数51个月。

接下来的过程是,诚意金冻结最终9687批,冻结总金额290亿。1171套房子,中签率12.08%。

其选房结果是,25号上午,前300号放弃三号,下午前600号放弃到约27号。次日上午至900号,弃购约34号,下午至最后一个选房的1250号,1171套便被选完。共79人放弃,选房比例高达93.68%。深圳人买房实力之强、诚意度之高,让人叹服!

此前,润玺一期花园多次传出预售价格、开盘信息。一兵私下了解,华润也早有入市意愿。为何拖延至11月,原因在选房流程。7.15新政中关于买房资格的确定,非常烧脑,关于“房票”的话题在各个交流群里闹翻天。华强城的“积分”制办法提供了有价值有意义的尝试,电建洺悦府选房模式得到认可。

新政公布的同时,有关部门还将几十家活跃的属地自媒体召集在一起,进行政策宣讲。目的就是为了减少误读,带偏市场。

总价千万级的房产,“沦为”刚需房,戴上“双区驱动”光环的深圳,真的这么牛?其实,我们心里都清楚,除了清单,实际上并没有什么变化。未来的一切都在酝酿中,深圳十四五规划尚未出炉,只有乐观派会坚定看好。

不过,这种情况传扬出去,未免过于高调。引来大湾区兄弟城市妒忌不说,往大里说,倘若放在全球一体化格局下,川普有知,对中策略恐怕还会升级,也会影响到拜登就职后的经济政策。利弊如何,大家可权衡。

但有一点可以肯定的是,如新华社评之意,“硬核”调控举措恐怕已在所难免。

  • 臻山海,万科人懵懂若祸端!

毫无疑问,从润玺败退的打新陪跑资金正在寻找下一个标的,将臻山海推至靶心。就在润玺选房处于尾声之际,臻山海获得预售许可证,260套住宅,11月26日中午13时发布销售方案。

不过,疑似必须“全款买房”的条款引爆朋友圈、交流群,口诛笔伐者众。次日,万科不得不调整了销售方案包括延迟线上提交资料时间、诚意金调整、按揭享有与全款同等认筹机会、开盘时间延后等。

站在任何一个开发商的立场,有条件实现全款买房,无论如何都堪称最佳方案。这在万科销售史上,整座楼盘全部完成全款,恐怕也绝无仅有。所以,臻山海销售方案中“当天内付清相应款项,选择银行按揭付款方式的诚意登记人须当场办理银行按揭手续并取得贷款承诺函”的要求,也就被炮制出来,冠冕堂皇地成为官方公告中的核心诉求。

臻山海的销售负责人过于自信,甚至自负了!以为润玺打新陪跑人都会赶过来,区区260套房,怎么筛选,都能留下足够的全款买房客户。近些年,常听有人提起万科比以前势力,可见一斑。

万科此举,站在市场的角度,没错。的确!不过,凡事需要遵循公平原则,而不能全情利己。这件事最起码要让万科扛起枉顾无房优先限购原则这宗罪。这是为炒房资金进入大开方便之门。

我所认识的万科人都很年轻。这次因为年轻,做出了懵懂之事,好在有过即改。

  • 一日收金近340亿元

深圳房子价格居高难下,源于土地值钱。在润玺开盘和臻山海入市之前,11月23日,深圳还上演了一场“史诗级土拍”,一天收取土地出让金339.81亿元,是去年深圳“6·24史诗级土拍”成交金额的1.5倍。

一次性挂牌出让8宗宅地,真任性!开发商很捧场,包括中海、金地、华润、电建、招商、金茂、华发、万科、保利、越秀、中交、建发、龙光、卓越、融创、新城、旭辉、厦门联发、禹洲、港中旅、中信城开等28家房企报名下场厮杀,最终,融创+华发、深铁、万科、佳兆业+新城、安徽高速、金茂、电建与中信城开喜获大湾区之巅靓地。

关于土拍,一直被指房价走高的推手。虽然深圳执行严厉的限价政策,几乎每次土拍都有些附加条款,但这次出让宅地数量,收金数额,仍然向市场传递出房企看好后市的心理暗示。信心比黄金更重要,“今年不买房,一年又白忙”又可被提及了。

无论如何,2020年11月,在深圳楼市的历史上都会镌刻出无法抹去的一笔。

润玺炒家5年后能否如愿?

对于打新成功者而言,如果是自住,当然可以心安理得地过个好年,值得恭喜。如果是炒房客,欣喜之余或许还带有一丝疑惑:房子拿到红本后,能否如愿把几百万赚进口袋。

这笔账,暂且不去算。网传最低一套可赚441万,仅是静态计算,实际影响因素众多,存在不及或大幅超过的两种可能。

考虑到深圳目前的城市地位,及国家赋予的先行示范区“全球标杆城市”重任,5年后赚钱几乎已板上钉钉,毕竟,现实中巨大的差价摆在面前。深圳城市价值向上,推动房价上涨,根本不容你我怀疑。

能不能赚到,能赚多少,关键还要看政府在增加供应方面花多大力。著名经济学家李稻葵刚刚发表一个观点,楼市调控不到位,甚至“劲儿使反了”,指的就是供应不够。这个矛盾在深圳尤其突出。

关于增加供应,难度很大。目前政府把主要重心放在产业空间和保障性住房,商品住宅新增土地的比例过小,导致刚需置业者很难买到称心如意、物美价廉的房产。

你难,政府也很难。

深圳能不能把房价压住,已经不是深圳这座城市的事了,最起码受三大要素影响:

  • 一是经济环境改善。

货币超发不停止,实体经济起不来,热钱肯定要流到深圳这样的发展型城市的楼市。

这几年,内地同学托我了解深圳房产情况十几人。顺手贴一张图,十几天前的,一个7、8年前曾在深圳媒体待过的老乡,在咨询笔者之后的吐槽。大家看看就知道怎么回事。

  • 二是减弱降低房产的金融属性。


现在是人都知道买深圳的房能赚钱,是因为大家已经不把买房作为居住用途,而是想方设法倒手赚一笔。所以,增加供应是最优途径之一。越稀缺,越具备炒作的潜质。

  • 三是改变低成本持有房产的现状,同时提高交易税费。


挤压炒房的利润空间,现售不是好方子(有帮捂之嫌),增加持有和交易环节成本才最重要。持有时间短,利润空间不够;持有时间长,空间有了,但也被税费挤压了。

不过,一兵最终倾向于香港、新加坡模式,上帝的归上帝,凯撒的归凯撒,政府做好保障性住宅供应的同时,让中低收入家庭居者有屋,保障民生。对于商品住宅,完善限购手段,限定准入门槛,让限价、限售作古,根本就不用担心房价炒到天上去。政府跟在后面开心收税收费就行。

所以,新华社评所指的“硬核”举措,能否如愿到来?楼市健康,深圳持续辉煌的基石,很期盼!

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