情形一:长租公寓取得是转租权
(1)金X(青岛)公寓管理有限公司、王某租赁合同纠纷[(2020)鲁02民终4679号]→裁判主旨:法院认为,王某与金X(青岛)公寓、北京金X公司之间所签订的合同虽名为出租委托代理合同,但从双方的权利义务内容看,王某交付房屋后,由金X(青岛)公寓、北京金X公司以自己的名义对外签订合同且租金也不归王某所有,是按其与王某之间合同约定的租金标准向王某支付租金,因此王某与金X(青岛)公寓、北京金X公司应为租赁合同关系。
(2)湖南省共X酒店管理有限公司、戴某房屋租赁合同纠纷[(2020)湘01民终1837号]→裁判主旨:本院认为,双方签订的《公寓委托管理合同》虽名为“委托管理”,但实际约定的内容为戴某将案涉房屋交付共X酒店使用,共X酒店按月向戴某支付租赁费用,双方实际为房屋租赁合同关系。依据合同法相关规定,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
(3)金X(青岛)公寓管理有限公司、丁某租赁合同纠纷[(2020)鲁02民终1509号]→裁判主旨:法院认为,双方就涉案房屋签订的合同虽然名称为“出租委托代理合同”,但从双方的权利义务内容看,丁某交付房屋后,金X公司非以丁某的名义与他人签订租赁合同,而是以自己的名义对外签订租赁合同且租金也不归丁某所有,金X公司是按照与丁某合同约定的租金标准支付租金,因此双方的法律关系应为丁某同意金X公司转租的租赁关系。
情形二:长租公寓取得是代理权
(4)张某诉紫X(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷[(2019)沪01民终3424号]→裁判主旨:本院认为,上诉人与作为房屋代管机构的被上诉人所签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应恪守。上诉人诉请撤销该合同,其理由系认为被上诉人无权代理业主李某对系争房屋进行出租管理。但被上诉人于一审中提供了其与李某签订的《财产委托管理服务合同》,已可证明被上诉人出租系争房屋取得了业主的授权。上诉人主张该服务合同实质上为房屋租赁合同,而非委托合同,被上诉人仅取得转租权而非代理权,故被上诉人无权以业主的名义签订本案租赁合同。对此本院认为,被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体,在取得了房屋权利人的授权之后,以代理人的名义将房屋出租,收取租金,获取报酬等,均系其正常的业务范围,符合商业惯例,被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。上诉人主张被上诉人取得的仅为转租权,显然与本案事实不符。
(5)范某、北京美X资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷[(2019)浙02民终4746号]→裁判主旨:本院认为,范某与美X公司签订的《宁波市房屋出租委托合同》,虽然具有租赁合同的一些特征,但其与租赁合同有本质的区别。首先,合同的名称表述为“房屋出租委托合同”,从文义上理解,应为房屋租赁事宜的委托合同,并非美X公司承租该房屋的协议。在合同文本的“温馨提示”中美X公司明确表明,其提供的是“房地产经纪服务”。
其次,从合同约定的权利义务分析,《宁波市房屋出租委托合同》第二条范某授予美X公司的权限,代范某管理出租房屋及与出租事项有关的联系、接洽等事宜。这里专门用了“代范某”,而不是美X公司以自己的名义与次承租人发生租赁关系。范某还专门签署委托书,委托美X公司全权办理案涉房屋出租相关事宜,包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用。该委托书与合同的约定相互印证,进一步明确美X公司属受托方,系接受范某委托处理案涉房屋租赁事宜。
再次,转租合同的主体是承租人与次承租人,承租人以自己的名义与次承租人签订租赁合同。从合同履行来看,与实际承租人签订租赁合同的主体,仍然是以范某名义。
最后,委托租赁和租赁合同的本质区别并非获取报酬的方式。合同法虽然规定受托人完成委托事务,委托人应当向其支付报酬,对于支付报酬的方式,法律并没有强制性规定,双方当事人可以协商确定报酬的形式。综上,委托租赁实际是一种新型的经营管理方式,并非传统的“二房东”模式,《宁波市房屋出租委托合同》实际上应属委托合同。在委托租赁合同中,美X公司通过房租差额获取报酬,范某明知也未明确反对。这种获取报酬的方式系双方当事人的约定,并不能据此认定存在转租法律关系。