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深圳大利好:旧改新规确定,签约率95%即可征收

睿智上行 2021-01-04 18:06:46

导读:

■城市更新,当前楼市新风口

■深圳城市更新条例创新机制破解“拆迁难”

■难题破解,多方受益,城市发展进程加快

 正文:

■城市更新,当前楼市新风口

城市千万种样貌,释放无数的风情,作为人来社会与文明的结晶,城市有从新到老的发展过程,城市规划和配套也应该顺应时代的发展,使得城市更好的为人类服务。

近年来,城市更新受到社会各界的关注,种种迹象也表明,城市更新成为当前楼市新风口,在十九届五中全会刚刚通过的“十四五”规划中,更是明确了城市更新行动要继续高质量地推动城市发展。

■深圳城市更新条例创新机制破解“拆迁难”

尤其对于深圳这种面积狭小,人口众多的特大城市来说,经过四十年的高速发展,深圳在全国率先进入存量土地开发阶段,城市更新是城市民生和城市治理、提升城市面貌的必要途径。此外,深圳历史遗留用地问题突出,仅仅依靠单一的旧城改造和拆迁安置政策难以解决。

基于此,深圳在加快城市更新步伐,推出城市更新法规。我国首部城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》2020年12月30日经市人大常委会会议表决通过,并拟于明年3月1日实施。

《条例》的颁布,是建设中国特色社会主义先行示范区中在城市空间统筹利用等重点领域深化改革、先行先试。城市更新作为深圳土地改革的重要一环,客观上盘活了存量土地,提高了土地利用效率,同时,有利于完善公共服务设施,促进产业转型升级,改善城市投资环境和人居环境,推动城市可持续发展。

根据《条例》,深圳市的城市更新由政府和市场“双轮驱动”,即在坚持政府统筹的前提下,实行市场化的运作模式,保持城市更新活力。具体通过一下新规定破解城市更新老大难问题:

一、市场化运作的更新方式

《条例》贯彻落实实施方案的要求,在全国率先探索城市更新市场化运作路径,在坚持政府统筹的前提下,主要实行市场化运作模式,由物业权利人自主选择的开发建设单位(以下统称市场主体)负责申报更新单元计划、编制更新单元规划、开展搬迁谈判、组织项目实施等活动,充分发挥市场在资源配置的决定性作用。

二、保护城市更新物业权利人的合法权益,拆迁补偿标准不低于套内面积1:1

《条例》规定多种搬迁补偿方式。明确物业权利人可以自主选择产权置换、货币补偿或者两者相结合的搬迁补偿方式,充分尊重物业权利人的自主意愿,发挥居民的积极性。(第三十四条)

还规定搬迁安置最低补偿标准。明确已登记的商品性质住宅物业(即红本住宅)采用原地产权置换的,按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿,其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准,由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

三、“个别征收+行政诉讼”破解拆迁难

“双百签约”一直是城市更新项目推进中实施拆迁的基本原则,即必须100%业主、100%的面积同意并签署拆迁补偿安置协议。在利益诉求多元化背景下,这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户”。

《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”——旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五,且经区人民政府调解未能达成一致的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。被征收人对征收决定或补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

同时,《条例》规定旧住宅区更新单元由辖区街道办负责申报。未确定为城市更新单元计划申报主体,擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作,逾期不改正的,处一百万元以上五百万元以下罚款。

■难题破解,多方受益,城市发展进程加快

当前的城市更新面临“老三样”难题:拆不动、赔不起、玩不转,诞生了多少钉子户,又有多少项目原住民在盼望中遗憾离开人世。深圳城市更新发展这么多年,也诞生了不少著名的钉子户,有的项目从“媳妇熬成婆”,全深圳皆知。

比如罗湖最贪钉子户,狮子大开口要开发商三亿,等了十年房子等成了风景;深圳北站也有名噪一时的钉子户,七年谈判终拆除。要说旧改项目进展缓慢最出名的,罗湖的木头龙旧改不能不提,2007年就启动旧改,直到2019年才确认主体有实质进展,眼看就要2021年了,又没什么声响了。

《条例》的出台,推动城市更新的进度加快,加快城市焕新的步伐。从而促进城区面貌升级,美化社区环境,完善社区配套,对提升城市居民的居住环境和居住品质有巨大的作用,也是城市现代化进程必不可缺的推动作用。

对城市来说,住房供应量增加,缓解住房这一民生头等大事,作为先行示范区的深圳,城市发展也走在前列;

对原住民来说,利益得到了保障,周边配套完善,获得高品质社区;对购房者来说,可供选择的住房增多,更易于在城市安居乐业;

对房企来说,减轻城市更新带来的资源、人力、财力等带来的压力,城市更新作为存量时代的赛道,谁能静下心来经营这一板块,拥有长远发展的眼光,势必令房企平稳发展。

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