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开年成交遇冷!我们在深圳楼市发现了这些机会!

醉回楼市 2021-01-12 14:40:51

搅动2020楼市风云的深圳,在2021一开年就不平静。

它在新年第一周迎来了二手房环比成交下降28%,同比跌幅达31%的成绩单。

根据数据,深圳二手房市场因为受到新房挤压,市场规模长期下行。

不少在去年刚刚上车深圳的业主开始慌了。

这是不是意味着深圳的楼市要变天,房价见顶开始大跌了呢?

而因为种种原因还没能上车深圳的购房者,摩拳擦掌,时刻盯着深圳楼市的动态。

他们心中也有疑问。

这个时候是不是入手深圳的好机会?又有哪些地区值得入手的呢?

首先,我们先来回答第一个问题,房价是不是要见顶下跌了。

.01二手楼市热区见顶!

回忆2020年,我还历历在目。深圳住建远赴长沙学调控,“715新政”最严政策出台,新华社痛批润玺打新……

深圳去年上演了一台台大戏,共同指向一个目标——“房价太高!该收一收了!”虽然都受到了各项调控的影响,但由于一二手倒挂的出现,更多购房者流向了一手市场,二手市场备受冷落。

在今年的第1周,深圳新房一共成交1457套,环比上涨61.5%,这为2021年的新房市场开了一个好头。另一边,是二手成交环比下跌28%,二手市场不容乐观。从市场的反应中可以看出购房者不愿再纵容深圳房价肆意上涨,也在抵制部分二手房业主哄抬房价的行为。

部分高价二手房挂牌之后,就真的是它涨任它涨,轻风拂山岗,购房者不再为高价二手房买单了。二手成交跌幅这么大,房价情况又如何呢?在深圳10区中,5区的二手房房价环比在下跌,5区的二手房房价环比上涨。其中跌幅最大的是福田区,达到了10.2%。房价上涨最多的是大鹏新区,涨幅达到16.2%。

总的来看,过去比较热门的区域,如南山、福田、罗湖、宝安等,房价都在下跌;而一些相对偏远、冷门的区域如坪山、大鹏新区普遍房价在上涨。

我们可以发现,房价下跌的区域都是均价较高的地区,这说明那些房价较高区域的增长动力已经不足了。由此,我们可以发现深圳板块轮动的节奏。深圳上涨的板块逐渐从中心区轮动到外围区域,未来更有可能向临深城市轮动。

.02一二手存量的对抗

从第一部分我们看到,深圳的热门地区不但成交下跌,房价也在跌。价值决定价格,供需影响价格。

2021年深圳的供需情况将是什么样的呢?

从一手市场来看,根据深圳市规划和自然资源局的数据,截至2020年12月31日,深圳有存量住宅用地项目442个,存量用地总面积971公顷。其中未动工土地面积348.11公顷,已动工土地面积622.87公顷(含未销售土地面积307.74公顷)。存量住宅用地主要供应在龙岗、龙华、光明这几个区域,而福田和罗湖通过城市更新的二次开发也有不少供应。再来看看二手市场的供应。

根据数据,深圳目前共有35369套二手房房源在供应中,其中龙岗、南山、福田的供应最多。龙岗有1万套房源,南山有5000套,而福田有5036套房源。可见,二手内部竞争也很激烈,去化压力很大。

从上面的存量来看,未来一二手住宅会在龙岗、福田两个区域重点过招。一手因为价格优势,预计去化会比二手好很多。2021年,这两个区域二手市场成交量和价格预计都不会有高涨幅。

.03建议

面对2021深圳大跌的二手成交量,我们的机遇在哪里?能不能抄底入手?我们认为三个区域值得关注,那就是龙岗、大鹏新区和罗湖。

可以看出,2020年深圳二手房价较低的地区主要在龙岗,大鹏新区,罗湖。从第二部分的分析我们已经看出,龙岗的供应量巨大。而它的二手均价在3-5万元/㎡,一手价格在4-6万元/㎡。所以,结合供应和成交情况,我们认为龙岗大涨可能性不大,不建议入手。

而大鹏新区,给人的整体感受是非常宜居但由于是新区,产业还不完善,基础设施也不完备,人气不足。它的一手房价格在2、3字头,会比二手房更划算。这个区域一手可以入手,二手不建议。它的供应量小且是房价环比上涨的区域之一,以一手价格购入,未来增长前景较好。而罗湖的价格就比较高了,新房在7-9万元/㎡,而二手还有不少4、5字头的。罗湖片区基本面很好,但可能由于供应量大导致二手房价格下跌,购房者可以趁机入手,未来是有增长空间的。

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