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不要脑子进水!光明虽好,但二手房最好别碰

醉回楼市 2021-01-13 08:21:00

昨天,有个朋友说,想去光明买套二手房,用途是投资。

我直接回了他五个字:脑子进水了!

你可别看过去一年光明红得发紫,但相对而言,光明的二手业主,是全深圳比较悲惨的。

不信,先给你看张图。

这张图的来源我记得不太清楚了,里面的数据,大体是准确的。

从这张图可以看到,过去一年,光明的二手房涨幅为8.1%,仅比万年不涨的大鹏多一个百分点。

这点涨幅是不是有点丢人?真是给大光明抹了黑。

从这张图上看,同样是网红片区,光明的二手房涨幅只有宝安、南山的一个零头,也大幅低于东部的龙岗。

有人说,涨不赢最好的不要紧,但起码也达到平均线吧。

实在不好意思,也没有。

要知道,在过去一年,深圳二手房价整体涨幅在20%左右。

这么说吧,假如你和你同学,同样是1000万,一个人买在了光明,一个人买在了宝安,一年之后,你同学身价比你多了200多万,你还在原地踏步。你过年回家,你妈白了你一眼,然后骂了一句,买个房子都不赢人家,要你有什么用!

1

光明很热,但你家的很冷

2020年,光明很热,这是事实。

2021年,光明仍然会很热,这也是大概率事件。

但是,我说的是新房。

在过去一年,光明核心片区的新房,出来一个就秒光一个。

比如:

6月23日,金融街华发融御华府项目开盘,可售房源394套,认筹人数8997人,中签率约为2.6%;

8月30日,玺云著花园开盘,可售房源988套,认筹人数约为1800人,中签率约为54%;

8月31日,中海寰宇时代项目开盘,可售房源1232套,认筹人数3696人,中签率约为33.3%;

9月16日,电建洺悦府开盘,可售房源483套,认筹人数约为2500人,中签率约为19.3%。

光明大火,原因无非如下几个:

1)区位优势:现在的深圳购房者都很势利,只要你在西部,就都是情人眼里的西施,但凡你在东部,统统都是丑八怪。

对于这点没啥好说的,深圳人就是认这个。

在深圳人眼里,规划中的才是最好的,没落地的才是最好的。然后自己半夜做梦再YY下,一个新的宇宙中心就诞生了。

2)学位优势:自从光明实验学校落地后,周边的房价就开始跳涨,比如龙头玖龙台,直接从5万/平到跳涨到7万/平,然后到现在的挂牌价8万/平。

3)价格优势:所谓的价格优势,就是由龙头跳涨导致的其他房子的价格倒挂,最直观的就是玖龙台二手都8万/平了,但周边新开的一手才5万/平多,能不抢吗?

龙头盘就那么几个,但与你无关。

说回价格,龙光玖龙台的这个项目能到8万,很大程度上是因为地段、学位,然后再加情绪驱动下的炒作。

比如,光明市政府就在楼盘附近,光明实验学校离项目也不远。

再比如,地铁的加持以及高端项目的定位也是业主定高价的两大原因。

幸亏旁边没有小池塘或者一条臭水沟,不然又是一线湖景加江景,房价还得涨个几万。

作为龙头,玖龙台的涨幅当然不含糊。

我查了一下诸葛找房上的数据,龙光玖龙台于2020年3月份的成交单价为6.4万/平。

而半年后,同户型的最新成交单价为7.6万/平。半年里价格涨了18%,涨幅还算不错,但与8.4万/平的挂牌价格,仍存在一定的出入。

当然了,和深圳其它片区的而说楼盘一样,去年715新政实行之后,龙光玖龙台的成交并不好。

还是诸葛找房的数据,715实行后至今,该楼盘只成交了7套。

数据则显示,该楼盘近90天内成交0套,而带看次数,也仅9次。

也就是说,到目前为止,并没有人为8万以上的单价买单。

要说嘛,在买房这件事上,深圳人没一个会犯傻。

玖龙台之外,可以拿出来说道说道的,就剩光明一号了。

值得一提的是,在区域上,光明一号的位置更加靠近长圳地铁站,和玖龙台所在的区域有一段距离。

但是呢,因为没有光明实验的学位,远离核心区域的光明一号挂盘均价只在6万/平左右,和8万/平单价的玖龙台隔着一个银河系。

我查到诸葛找房上,光明一号于2019年12月份的成交单价为4.6万/平。

光明一号最近成交的一套是去年12月11日,同户型的最新成交单价为6.4万/平,一年价格涨了30%。

据数据,90天内成交4套的成绩来看,也不怎么样。

而目前光明一号的最高挂牌价格已经来到了7.2万/平。

2

买房不是游戏,别给自己添堵

老实说,光明的二手房,除了上面说的这几个龙头外,成交都是挺惨淡的。

比起上面的两个光明片区的楼盘,公明的房子明显更没市场。

就拿公明福盈中央山当例子来说好了,面积相近的房子,去年5月份还能卖5.2万/平,到了去年年末竟然降价卖到了3.8万/平。

在链家上也可以看到该楼盘近90天内才成交了2套。

这价格虽然便宜,可是没有未来,你说这谁愿意买呢?

而这几个龙头盘之所以还可以,无非是上面说的几点原因,至于你家的,或者你准备去买的,到底有没有这样的素质,自己可以对照着看看。

还有一点就是,去光明买房,无非就是两点,自住和投资。

过去一年,大家其实已经知道了,光明能投资的房子,无非就是抢不到的那几个。

这就是我以前常说的,越是抢不到的,你越要想办法去抢。越是没人要的,千万别去接,别以为自己聪明,能发现个世外桃源啥的。

对于2021年而言,光明有8个新盘要开。这其中有哪些值得去抢的,后续文章中我会出篇给大家参考。

至于自住,基本还是上面这个原则,如果你抢到这些热点盘,以及未来的热点盘,类似学位、地铁、周边配套,甚至未来升值潜力啥的,就都一次性解决了。

至于二手,我实在不太建议。

从当下光明的二手房的情况看,光明中心区周边的配套尚且不太成熟。

虽然光明中心区有更加引人注目的概念规划,但从居住角度来看,现阶段的光明中心区其实还不行。

再说了光明的二手房,尤其是地铁沿线的二手房,单价都已经在6万以上,刚需要买个三房,总价没有500万肯定拿不下来。

有这个资金量,除了打新外,去其他配套完善的片区看看有何不好?

这个总价可选的区域很多,包括宝安、龙华、罗湖、龙岗的部分区域,都在预算范围内,而这些区的配套、交通条件总体而言都优于光明。

你可能会问,如果花了8万去买玖龙台的二手呢?

我觉得吧,除非你真的很想要那个学位,否则,8万/平的价格,对于现在的光明来说,有点飘。

最后说一句,光明的未来虽好,但毕竟都还在图纸上,当下的价格水平已经很大程度上透支了未来。

而且,光明的出身,跟人家前海,深圳湾相比,是差一大截的。所以,未来到底会怎样,谁都说不好。

THEEND

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