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2021深圳楼市铁律:开往春天的地铁【跨年观察·柒】

醉回楼市 2021-01-13 14:20:55

2020难上加难,但是深圳一路逆风翻盘,最终交出了楼市大年的靓丽答卷。

过去的一年,深圳总共成交了45384套新房住宅,创5年内新高!95237套二手房住宅,供需两旺!

展望未来,无论是尝到了深圳楼市甜头的朋友,还是暂时未能上车的朋友,都会关心的问题是:

深圳,哪里将会崛起?哪里可能衰落?哪里还有适合自己的投资机会?

概帮主认为,普通人想要看清楼市错综复杂的发展脉络,有一个实用性非常强的办法

看地铁规划!

它是城市的骨架,也是楼市的指南。

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12月29日上午,深圳市轨道交通四期调整工程第二批路线(6号线支线二期、7号线二期、12号线二期、13号线二期南延、16号线二期)举行开工仪式。至此,深圳市轨道交通四期调整线路(除8号线三期)全部开工,建设期为2020年-2025年。

未来5年深圳楼市的寻宝路线,就标注在上图中!为什么?第一,地铁能反映最真实的官方态度。四期调整工程9条线路,总长约75.93公里,总投资约914.48亿元,平均一公里造价约12亿元,还有后期的维护成本,说是用黄金铺就的也不为过!政府如此巨额的投入,只会花在最重要的地方,最有价值的地方,也是官方最为迫切的任务上。

第二,地铁代表了实际人流量的聚集。

毫无疑问,地铁通到哪里,人和资源就会去到哪里。

人口的流入,会带来产业聚集、商业兴盛、经济发展和各项配套完善也会加快,对片区楼市来说,无一不是有利的信号。

第三,地铁是城市发展的标尺。

地铁是城市的骨架,因为它事实上代表了城市了边界范围,勾画了城市生活圈和经济活动半径。

“跟着地铁去买房”,本质上就是跟着城市发展方向去买房。

第四,地铁是最靠谱的衡量指标。

地铁线路确定后,很少会有变动,尤其是在线路开始施工后,后续节点几乎板上钉钉,一切都会按部就班推进。

相较于规划可能停滞、产业发展无法控制,地铁,是楼市唯一的“铁律”!

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在四期调整工程(第二批)5条线路确定之前,2017年发改委批复了《深圳市城市轨道交通第四期建设规划(2017年~2022年)方案》。站在今天的角度看,当时地铁规划已经兑现了一波楼市价值。

在早先的方案里,深圳地铁明确建设6号线支线、12号线、13号线、14号线、16号线5个项目。6号线别称“光明线”,2020年8月18日全线开通运营。进入地铁时代的光明,是去年深圳楼市的当红炸子鸡!

未来,6号线支线或将与东莞R1线直连对接东莞黄江

12号线连接蛇口、南山中心区、宝安中心、沙井、会展新城、松岗地区。

而在2020年,我们也见证了宝中20万+/㎡的魔幻,沙井华强城、海岸城万众瞩目的热度,还有松岗新盘的秒光!

13号线是第二条“光明线”,它串联了南山深圳湾总部基地、科技园、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、光明科学城,往北与东莞R5连接直通松山湖!

在这条大湾区最重要的科技走廊上,无一不是重点地区!

14号线是一条快线,把布吉、大运、坪山中心带进了福田中心;16号线是龙岗的内环线可以拉动整个龙岗的区域价值。

2020年,龙岗几乎蝉联了深圳楼市的每月销冠!

还有上图蓝色的“在建线路”,4号线延长线经观澜,10号线经梅林关、坂田,8号线进盐田,统统都在2020年的楼市兑现了一波价值!不夸张地说,看懂地铁规划,可以最大限度地确定深圳未来的价值高地,把买房风险降至最低!

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如果把两份地铁规划对比来看,可以发现3个重要信号:

2017年批复,2018年动工,预计2022年全部通车

2019年批复,2020年动工,预计2025年全部通车信号一:西部在“闭环”。光明科学城、宝安会展新城、南山后海-蛇口内部“环线”逐步完善,同时,它们之间的“大环线”也正形成。未来,西部会是更加成熟的价值高地。信号二:东部在“延展”。3号线北延、16号线南延、8号线一路向东,让东部地区进入深圳地铁高效通勤网络,让过去人们眼中的偏远地区,正式回归深圳主城区。未来,将会有更多人住到东部去!信号三:深圳东西部结构性差异进一步分化。未来5年,东西部楼市的购买力和购买逻辑将截然不同,但是各有各的精彩。以上3个信号对应在楼市上,有3类选择:

如果资金实力足够,毫不犹豫买入前海、后海、宝中和福田中心。深圳地铁铺设最密集的区域,是政府投入最多的地方,后续发展力度不言而喻。

第二,优先考虑西部沙井、松岗、光明。如果想要长线投资布局深圳,它们占据了下一个40年的城市风口。

第三,东部龙岗、坪山、滨海盐田的价值也不容忽视,补涨信号十分强烈。投资东部的逻辑很简单:学位决定上限,地铁划分下限。

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最后,概帮主统计了从深圳正在建设的17条地铁线,总结出了7大必须关注的升值高地。而且,这些地方的爆发潜力,未来5年内必然有所兑现。

1、深圳湾、前海

值得关注的新盘有:新世界临海揽山、恒裕深圳湾

13号线二期南延工程(2020-2025),由深圳湾口岸站引出,终至东角头站,建成后将串联蛇口、后海、西丽、石岩、光明、公明等片区,成为深圳南北向骨干线兼顾市域快线。

2、福田、罗湖

值得关注的新盘有:海德园、深圳中心·天元、天健天骄北庐、加福华尔登府邸5号线西延线(2019-2025)11号线二期(2020-2024)

3、西丽

值得关注的新盘有:深铁阅山境、汉园茗院、汇城茗院、玖裕茗院

13号线(2018-2022)

7号线二期工程(2020-2024)位于南山区,起于既有西丽湖站由东至西进入大学城片区,建成后将增强南山内部联系,串联深港合作区与西丽湖国际科教城,支持综合性国家科学中心的建设,补充了原特区内的轨道网络覆盖。

4、光明

值得关注的新盘有:深业信宏城、宏发万悦山(近期可能入市)、松茂御城、万科光年四季、中海寰宇时代、金地峰境瑞府二期和勤诚达正大城(近期可能入市)

6号线支线(2018-2022),连通东莞黄江。

6号线支线二期工程(2020-2024)途径光明中心区、凤凰城片区终至光明城站,建成后将与13号线、18号线、莞深城际、广深港高铁、赣深高铁换乘,南连香港、北接东莞,进一步深化深莞一体化发展。

13号线二期北延(2020-2025),与东莞R5线换乘直通松山湖。

5、沙井、松岗

值得关注的新盘有:万丰海岸城、新世界松风明月

12号线(2018-2022),连接蛇口、南山中心区、宝安中心、会展新城,支撑了整个西部发展轴。

12号线二期工程(2020-2025),是会展片区、沙井、松岗片区、光明新区的轨道交通骨干线。

20号线一期(2020-2021)是深圳国际会展中心的市政配套项目,未来预计会延伸至香蜜湖西与14号线西延线换乘,终点至皇岗口岸站和7号线换乘,预留了未来连接东莞的条件。

6、龙岗、坪山

值得关注的新盘有:世贸深港国际中心,宝德云谷,花样年·旭辉·好时光、兆邦基碧湖春天

3号线四期(2020-2025)

14号线(2018-2022)是让龙岗、坪山直达福田中心的一条快线,时速可达120公里/小时。

截至2021年1月7日,14号线全线已完成23台次盾构接收,8座车站封顶,全线已完成围护结构100%;土方开挖已完成99%;主体结构已完成91%。

16号线(2018-2023)起于大运站,途经大运新城、龙岗中心城,经龙岗老中心后沿深汕公路往南至坪山站,经坪山中心区后沿东纵路、金田路,止于田心站。

16号线二期工程(2020-2025)位于龙岗区内,强化了龙岗中心城与坪山片区联系、实现东部中心内聚外联,线路建成后将打通坪山片区对外通道、满足沿线居民迫切出行需求。

7、盐田、溪涌

值得关注的新盘有:山海四季城华府、保利青谷

8号线一期(2020年10月28日开通运营),二期(建设中,2024年通车),三期(已获批复,建设工期约5年),将会重塑盐田滨海物业的价值,让盐田重回深圳主城区。

未来,深圳楼市会有结构性分化,遍地是黄金的时代已然过去。但是,对于想要扎根深圳的奋斗者们来说,深圳依然有无限机遇,越是准备充分,越能抢占先机,最终有所收获。在新的一年,祝大家心想事成,都能买到心仪的房子!

END

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