2021楼市预判∣大风起于青萍之末！

元旦期间，一则房贷新闻炸裂房产圈。

为什么市场有如此大反应？

首先来看看这次房贷政策：明确金融机构的房地产贷款和个人房贷占比上限。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

本次通知的房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求。

从《通知》公布的银行业金融机构的房地产贷款和个人房贷占比上限看，未来无论是购房者还是房地产开发商，未来融资渠道受到到严格限制。地产凝眸认为，这不仅仅局限于限购限贷从雪球侧，而是从供给侧控制流入楼市的资金，可谓房地产调控长效机制的新招，更会从金融角度促进房地产市场平稳健康发展的必要举措。

我们知道，控制信贷资金流入楼市的其他举措，比如：严控消费贷资金进入楼市、严控买房首付贷款、严控房地产信托规模、严控房地产委贷规模、控制银行向房贷无序发放贷款……目的就是要把流入楼市资金堵住、把地价和房价稳住。

如果以上策略还只是从资金的需求侧来调控房价的话——让有借钱需求的人减少借钱，那元旦开始实行的房地产贷款集中度管理、则是在资金的供给侧来调控房价——让银行等贷款机构不能多放贷给房地产领域。

值得注意的是，这次房贷政策调整不仅收紧对开发商的贷款，也收紧对个人房贷的贷款。由此判断，2021年房贷政策，将进一步遏制二套房和多套房的贷款。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8％下降到去年的28％。可以预期今年房地产资金在角度看依然不会宽松，但是深圳、上海少数城市受到影响不大。

另一方面，房价突破10000元每平米，四大一线城市房价都出现了大幅上涨。数据显示，2020年深圳房价累计上涨22.23％，上海9.6％，广州5.1％，北京2.76％。从中可以看出，一线城市房价走势也开始分化。

与此同时，不少弱二线乃至三四线城市房价却下跌了。发布的数据显示，2020年二手房房价跌幅的城市是廊坊，跌幅达到了8.4％，遥遥领先于其他城市，青岛以3.8％的跌幅排在第二位，济南、郑州则以3.4％的跌幅并列排在第三位，其他上榜的城市还有贵阳、天津、石家庄、长春、北京和中山。

那么，2021年楼市房价走势如何？是继续大幅上涨，还是大幅分化，抑或是大幅下跌？

地产凝眸认为，短期看，热点城市房价将维持微涨态势。

这从近年来一二线城市“地王”频现，个别城市土地价格持续创出新高可以得到印证。数据显示，2020年100城用地成交价格同比涨幅超过10％，且近几年价格仍处于上涨通道。

而众多库存较高城市如无明显刺激措施房价将继续下跌。比如，存量房去化周期超过3年的重庆，存量房去化周期超过20个月郑州，有人说，杭州等城市也超过20个月。地产凝眸提醒，杭州有阿里等创富动能较高群体存在，杭州楼市上涨推力依然存在。

对于2021年该买房还是卖房，地产凝眸给出的建议是认为楼市区别太大——一线城市刚需必须尽快上车，强二线城市也是如此，弱二线城市比如青岛需要选准时机，三四线城市卖出非必须房产。

对于深圳楼市，我们预测今年的走势大概率是热点片区继续火爆，东部片区迎来新的发展机遇期，购房者不能再仔细作磨了，必须事先做好功课，尽量选准预算内房源，一次落定！

大风起于青萍之末。肇始于2020年天津、济南、廊坊等城市房价下跌或许是楼市全面下跌的开端。不要低估每一次政策效果，要相信效果会慢慢呈现；不要低估高层治理楼市的智慧和决心，不断完善的调控，犹如“温水煮青蛙”，等购房者发现政策的效力时，或许已经高位站岗。