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迪拜房价还会继续下跌吗?

陈思敏Jasmine 2021-03-18 16:07:14

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迪拜房价还会继续下跌吗?

要探究这个问题,我们需要从三个方面进行研究:

第一,迪拜房价经历了哪些周期,是什么原因导致迪拜房价涨跌?

第二,迪拜开发商拥有房产定价权,站在开发商的角度分析房产开发成本和价格的关系。

第三,迪拜房产并不是独立存在的个别现象,站在全球视角,分析迪拜房价处于什么样的位置?



迪拜房价发展周期分析

2002年是迪拜房地产发展元年,因为在这一年,迪拜政府开始允许外国人在指定区域买卖房地产,迪拜开启房地产发展的黄金20年,在过去的20年中,迪拜房价大致经历了如下5个阶段的发展:

▲迪拜房价走势图


• 第一阶段:2002年至2008年,随着迪拜旅游业的发展,城市基建不断完善,迪拜房地产吸引了众多国际买家,迪拜房价一路平稳上涨。

• 第二阶段:2008年至2010年,全球金融危机爆发,大量开发商资金链断裂,房产泡沫挤压,房价腰斩。

• 第三阶段:2010年至2015年,中东爆发阿拉伯之春,让中东一时间成为乱世,迪拜基于政治稳定和安全,成了中东难得的避风港,来自他国的热钱流入,人口增加,迪拜居然以如此快地速度恢复了元气。加之2013年11月28日,迪拜成功获得2020世博会举办权,迪拜房价超过2008年的高峰期。

• 第四阶段:2015年至2020年,石油价格下跌,中东土豪资产缩水,迪拜多个大规划(Bus同时上马,迪拜房产供应量急剧上涨,导致供过于求,迪拜房价进入长达5年的下行周期。

• 第五阶段:2020年6月至今,全球疫情来袭,全球央行大放水,迪拜再一次成为中东避风港,来自他国的热钱流入,迪拜新盘供应量大幅降低,迪拜房价进入新一轮上行周期。


在以上5个发展阶段中,迪拜政府也是摸着石头过河,充分遵循市场导向,并吸取经验教训,对房地产市场进行有效干预。


例如,2008年金融危机导致大量开发商资金链断裂,烂尾楼频频出现。为了彻底防范房地产金融风险,保护全球投资者利益,迪拜效仿新加坡推出监管账户,即所有开发商新盘开盘之前,必须在迪拜土地局注册监管账户,缴纳20%保证金,所有买家楼款进入监管账户,专款专用。所以,从2009年开始,迪拜很少见到烂尾楼。

▲迪拜新房交付量


2018年,迪拜政府意识到导致房价下跌的主要原因是供过于求,于是酋长亲自挂帅,成立房地产供给委员会,严格控制新盘上市数量。从上图近几年迪拜房地产新盘开盘数量可以看出,2018年以来,新盘供应逐年急速下降,据各大开发商负责人表示,2021年迪拜不会出现新开盘的大型项目,可以预测,迪拜新盘供应量还在继续减少




迪拜房产开发成本与价格分析

2020年年初以来,应国内几家民营开发商的邀请,我们对迪拜几个核心区域的土地价格、建筑成本、营销成本、市场售价等方面进行了深入研究。下面我们以迪拜Downtown的一块地皮为例,如果我们是开发商,我们开发一个项目的成本和收益分别是多少?


土地基本信息:

• 土地位置:Dubai downtown

• 土地面积:45000平方英尺

• 建筑面积:262000平方英尺

• 土地售价:8000万迪拉姆


项目销售收入:

• 同地段售价:1900迪拉姆/平方英尺

• 可销售面积:157200平方英尺(除去大堂、走廊、管井、楼梯、电梯、停车场等部分面积,按建筑面积的60%计算)

 预计销售收入:29868万迪拉姆


项目开发成本:

• 土地价格:8000万迪拉姆

• 建造成本:10480万迪拉姆(400迪/尺(精装修,包含开办、地下、官网、停车场),建筑面积262000尺)

• 管理费用:1493万迪拉姆(5%*29868万,团队薪资、奖金等)

• 营销成本:2987万迪拉姆(10%*29868万,含中介佣金、销售佣金、市场费)

• 税费成本:1493万迪拉姆(5%*29868万,增值税)

资金成本:1493万迪拉姆(5%*29868万)

• 总计开发成本:25946迪拉姆


项目预计利润:

• 预计利润:3922万迪拉姆

• 利润率:13.13%


看完以上数据,感觉迪拜开发商好辛酸,从拿地到清盘往往经历3-5年时间,利润率只有13.13%,平均年利润率仅仅3.28%。试问,如果你是拥有新房定价权的开发商,你还会降价吗?



迪拜房产在全球主要城市中的排名和现状分析

首先我们看看在世界金融中心城市中,迪拜房价排名如何:

▲全球金融中心核心区房价


主流金融中心城市中,迪拜核心区的房价最低,仅为上海的1/3,新加坡的1/5,香港的1/7。

疫情爆发以来,全球央行大放水,作为主要的资产蓄水池,全球核心城市房价也一路走高。


• 日本港区、新宿区等六处市中心地区同面积二手房均价创下自2002年有统计以来新高。

• 韩国首尔过去一年间房价上涨了20%,自文在寅2017年上任以来上涨了74%,总统都出来道歉了。

• 加拿大全国新屋房价2020年8月同比增长2.1%,9月多伦多住房销售同比增长逾40%。

• 英国2020年10月房价同比增长5.8%,房价增速为三年内最高水平。

• 2019年第四季度到2020年第四季度,美国房价上涨了10.8%——全国房价录得联邦住房金融局房价指数有史以来最大的年度涨幅。


根据胡润百富一周前发布的《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》,2020年,全球房价涨幅最高的前50名城市中,有30个涨幅超过10%,比去年多4个。

▲胡润2020年度全球房价指数


2020年全球房价增速,已经创下2008年金融危机后新高,尤其是自新冠疫情后出现加速上涨,在此大背景下,迪拜房价也正式进入上行通道。

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