【华侨城北站壹号】就是去年开售的【华侨城创想大厦】，目前是新推出了写字楼和商铺，顺便换了一个推广名！！！

一起看看这次推售的产品：

90-160㎡1-3房380席壹号公寓；166—360㎡10席壹号商务；32—93㎡10席壹号钻石商铺

进入2021， 深圳相关部门加大对炒房查处力度，不管实际效果如何，至少给楼市短暂降温了，二手房成交量极剧下滑，一手房虽然火爆依旧，但是假冒刚需客户、投资客户就少了很多，楼盘热度相对减退，比如不久前开盘的缙山府6售罄，附近的华润万象天地去化仅为50%！

那么未来深圳楼市会如何走？

我们认为，性价比较高楼盘依然火爆，比如被媒体报道的6售罄的缙山府，因为紧邻深圳中学和银湖豪宅区，受到购房者热捧；而即将推出的宏发万悦山均价4.78万与周边二手房形成一定价差，业界预测秒光在即！

与此同时，我们发现一些定位失误的楼盘去化依然艰难，比如地处深圳北站的华侨城创想大厦（2020年后推广名改为华侨城北站壹号），一期19年9月12日取得预售许可证，二期19年11月27日取得预售许可证，其中二期干脆就没备案，一期截止到2021年3月17日仅仅备案131套，去化不到26% （备案25.56%）！地处深圳北站，去化如此惨淡，究其内因在何处？

定位失当

按照项目产品定位，从面积房型上看，项目是按“豪宅”的标准去做的，但是不要忘了这里是深圳北站，主要吸引的商务人士，过客匆匆，何谈豪宅？这从附近的龙光玖龙钻小面积去化快速就可以得到印证。

二则面积偏大，动辄上百平，如果地处深圳湾豪宅区没有问题，深圳北站不行！另外一些小项目违规搭建估计北站壹号也不方便采用，就是赠送也不多。那么问题来了，这样的大面积公寓产品，谁来买？买来做什么？从类似产品看，很难去化，比如南山双子湾，地处南山中心区，背靠高新园和粤海街道，不缺客户吧，然而照旧卖得不是很理想。

三是从投资趋势看，小户型依然是的公寓产品，中原研究报告就指出2019年上半年公寓45㎡户型成交套数超过4成，总价300万以下成交公寓占比近7成，小户型、低总价的公寓是投资客的主要偏向。

推广不力

该项目19年启动时还是注册名华侨城创想大厦；第二年在已经取得预售许可证近一年情况下，项目以推出新品名义，改为华侨城北站壹号，引入众多三级市场加入渠道营销，可惜媒体推广基本看不到，依然无人关注。

性价比较低

按照项目对外报价，项目价格6万多，且装修需要额外收取费用，这种价外加价做法也不被高端人士接受，按照众多媒体踩盘情况，大家普遍认为性价比较低，要谨慎投资此物业。

目前深圳公寓产品的去化大部分还是比较困难，虽有政府给予公寓可以通燃气的鼓励性措施，但是市场关于公寓的热度仍然比较低，高额的税费和较低的前景使得众多购房者望而却步，对于华侨城北站壹号我们认为的问题是推售这种大面积、大户型的公寓，有没有类似深圳湾这样中心区位和独特资源，门槛较高，而且若对比区域内公寓没有突出优势，吸引力也比较缺乏，成熟周期较长，还是谨慎考虑再决定是否入手。